O Globo Rio - Bairros 05-06-2017, por Renan Almeida
Túnel Charitas-Cafubá inaugura neste sábadoVia altera a dinâmica do trânsito entre Região Oceânica e a Zona Sul
A partir de amanhã, a Região Oceânica fica bem mais próxima da Zona Sul com a entrega da obra que por décadas esteve no imaginário dos moradores da cidade. O túnel que liga os bairros de Charitas e Cafubá abre para circulação de veículos às 13h, um ano e dez meses depois da detonação que marcou o início das perfurações. (..) O túnel tem 1.350 metros de extensão e, para percorrê-lo, são necessários cerca de dois minutos, na velocidade máxima permitida de 80km/h (veículos leves) e 60km/h (ônibus e caminhões). (..)
Muito mais do que a do trânsito, como quer O Globo, a inauguração do túnel Charitas-Cafubá altera a dinâmica do mercado imobiliário de Niterói, cumprindo aquele que é, a meu ver, o principal objetivo de sua execução: turbinar a valorização dos bairros da Região Oceânica por meio do acesso rápido ao mercado de trabalho do Centro metropolitano e ao parque de comércio e serviços de Icaraí.
Não é por acaso, creio, que o Executivo municipal, que até hoje não apresentou um plano de integração tarifária do futuro BRT com o serviço hidroviário de Charitas ao alcance do trabalhador comum, tampouco um plano convincente de extensão do sistema de transporte público até o Centro de Niterói, tenha por outro lado construído a toque da caixa as garagens subterrâneas vizinhas à estação de catamarãs. O preço do estacionamento diário, ou mesmo a tarifa do BRT, somado à do Catamarã Charitas só cabe no orçamento dos que exercem funções qualificadas em grandes empresas estatais e privadas do Centro do Rio.
Para o setor imobiliário, que não é mero figurante nesse filme, o componente automobilístico da Transoceânica tem um valor específico que vai muito além do BRT e já produz efeitos muito antes do início de sua operação.
Além de servir aos automobilistas da Região Oceânica que demandam o Centro do Rio pelo serviço de catamarãs, o túnel Charitas-Cafubá, por força de seu traçado e sistema de acesso, tende a revolucionar os preços do solo em todo o entorno da Lagoa de Piratininga, que, pela idade da ocupação, relativo isolamento das praias - a despeito da proximidade física - e urbanização precária, há muito se mostravam declinantes em relação a zonas de crescimento mais recente e dinâmico como Camboinhas e Itaipu. Localidades como Cafubá e Maralegre, principalmente, e a própria Praia de Piratininga passam a estar, até onde o congestionamento de tráfego permitir, a poucos minutos por automóvel do parque de comércio de grife e serviços especializados de Icaraí.
O retorno, ao noticiário, do tema da urbanização e regularização fundiária da orla da Lagoa de Piratininga não é mera coincidência. Resta ver como a pressão gentrificadora afetará as comunidades, informais algumas delas, há muito aí instaladas e pressionará, por outro lado, a legislação urbanística bastante restritiva dos aproveitamentos de terreno, portanto dos lucros imobiliários. O certo é que a valorização ocorrerá.
Ao passo que o BRT é uma incógnita, o túnel rodoviário é sucesso garantido entre os niteroienses motorizados. Niterói é a cidade brasileira de mais elevado rendimento familiar mensal per capita (R$ 2.303,00 IBGE 2010), com uma distribuição sócio-espacial que nada tem de homogênea. A família niteroiense compradora de habitação de mercado tem carro do ano, às vezes dois, e redes familiares distribuídas entre os bairros litorâneos da baía (Ingá, Icaraí, Jardim Icaraí) e oceânicos (Piratininga e Grande Itaipu), todos na Zona Sul. Na Zona Norte, quando muito, resta um avoengo.
Morar num apartamento novo do Jardim Cafubá trabalhando no Centro do Rio, enquanto o(a) parceiro(a) leva e busca as crianças no colégio no Jardim Icaraí e aproveita para consultar o especialista e as butiques da moda da Rua Moreira César, passa a ser uma rotina viável e bastante atraente. Vez por outra, ainda se poderá ir ver a bisa em sua casa no Barreto.
Inversamente, as praias oceânicas, Camboinhas e Piratininga principalmente, estarão muito mais acessíveis aos residentes de Ingá, Icaraí e Jardim Icaraí, bairros muito valorizados de praias lindas, mas com águas para lá de duvidosas.
A reeleição do prefeito, tudo indica, está bem encaminhada.
Contudo, uma pergunta se impõe: se se cogita a complementação do BRT até o Centro da cidade por meio de um VLT - até porque o BRT é um grande consumidor do bem público mais escasso de Niterói, o espaço superficial - por qual razão não é o próprio VLT que se estende até Itaipu? Por que obrigar o cidadão que não puder pagar o Catamarã Charitas a mais uma transferência modal, com seu próprio custo individual de tempo e dinheiro, para chegar à estação das barcas da Praça Araribóia? Segregação social planejada? Vicissitudes do “planejamento por oportunidades”?
De minha parte, pelo menos até o dia em que o sistema BRT-Catamarã Charitas ofereça tarifas populares, ou que o BRT transoceânico se estenda, sabe Deus como, até o Centro da cidade, eu me permitirei considerá-lo uma solução técnica incompleta e de alto risco, destinada antes de tudo a dourar a pílula do gasto com a abertura do túnel.
Considerando tratar-se de uma intervenção de alcance inegavelmente estratégico e que, por força de recente decisão da Câmara de Vereadores, não haverá pedágio, a conta será repartida por todos os munícipes nos termos da estrutura tributária.
Não se ouviu falar de estudos e medidas relativas aos impactos econômicos da intervenção, obviamente negativos para o comércio e os serviços no transcurso das obras e potencialmente muito positivos para a propriedade imobiliária antes, durante e depois delas.
Em especial, não se considerou a adoção de um regime diferenciado de Outorga Onerosa do Direito Construir, tampouco a aplicação da Contribuição de Melhoria, ou Valorização, nas regiões servidas, com vistas à cobertura dos custos do novo sistema e suas ações urbanizadoras. Nessas circunstâncias, toda elevação extraordinária de preços do solo é indicativa de benefícios líquidos da intervenção em favor de proprietários de terrenos e incorporadores imobiliários.
Para estudantes e pesquisadores, o estudo das variações de preços na Região Oceânica em geral e, em especial, o levantamento das transações imobiliárias realizadas nas regiões de Cafubá, Maralagre e Piratininga a partir de 1-2 anos anteriores ao anúncio público da obra poderão apresentar resultados deveras interessantes.
2017-06-10
