Déficit habitacional em Nova York (2)

New York Times s/d, por Vishaan Chakrabarti
https://www.nytimes.com/interactive/2023/12/30/opinion/new-york-housing-solution.html

Este artigo foi publicado no NYT junto com o que aqui postei, dias atrás, sob o provocativo título “I Want a City, not a Museum”. 

Neste, porém, o autor, além de indicar os estudos com base nos quais estima a factibilidade de 500 mil novas unidades a serem construídas sem grandes impactos nos ambientes urbanos considerados, tem a decência de enumerar um leque de motivos pelos quais a indústria imobiliária novaiorquina tem deixado de atender às necessidades da demanda:

“There are many reasons it is so difficult to build new housing in New York City - including zoning, the under-taxation of vacant and underutilized land, the continuing rise of construction costs, the elimination of important tax incentives, and intense and often misguided anti-development sentiments.”

Como se vê, ao "conservacionismo” normativo e comunitário açoitado pelo artigo anterior se juntam agora: (1) “a alta persistente dos custos da construção”, que é um 'desequilíbrio de mercado' sem qualquer relação com normas urbanísticas e movimentos conservacionistas; (2) “a eliminação de importantes incentivos fiscais”, vale dizer da ajuda pública a empreendimentos de baixa rentabilidade; (3) a sub-taxação de lotes vazios e subutilizados, isto é, a leniência da municipalidade com a 'engorda' de terrenos por parte dos proprietários, em muitos casos os próprios incorporadores.

O passo seguinte neste interessante exercício de planejamento urbano seria o autor esmiuçar, quantificando na medida do possível, cada um desses obstáculos e quem sabe outros mais.

Os estunidenses têm um modo bastante persuasivo de defender a primazia absoluta do homo economicus mesmo quando ele não funciona sem uma ajudinha da coletividade.

2024-01-14

Déficit habitacional em Nova York

New York Times 30-12-2023
https://www.nytimes.com/2023/12/30/opinion/new-york-housing-costs.html

Binyamin Appelbaum, articulista de economia e negócios - convém tê-lo em mente - do Conselho Editorial do NYTimes, consegue ser bastante convincente. Mas não diz quantas unidades habitacionais se poderiam construir, em que partes da cidade, com a legislação hoje vigente e quantas não se constroem por outras razões.

Por que isso é importante?

Porque não está descartado que dentre os maiores responsáveis pela escassez de terrenos, consequentemente de moradias, estejam os proprietários de imóveis, muitas vezes os próprios incorporadores, que os retêm à espera da oportunidade de incorporá-los pelo máximo VGV que acreditam poder alcançar. Incorporadoras não constroem para atender à demanda em geral, mas aos demandantes que se dispõem a pagar o maior preço possível pelos lugares urbanos que lhes estão, em princípio, reservados. 

Com a ofensiva em curso no Brasil contra qualquer espécie de planejamento urbano, o primeiro reflexo quando se fala em “desregulação urbanística” é desconfiar.

2024-01-10

Real estate folly

 

2023-11-15

Flatiron retrofit

 

Fonte: https://www.facebook.com/groups/2142240399343434

Inaugurado em 1902, o Flatiron Building foi um dos primeiros arranha-céus construídos em Nova York, mais exatamente entre a 5a Avenida, a Broadway e a 23rd St. Um dos mais altos do mundo à época de sua inauguração, com 87 metros de altura e 22 andares, acabou dando nome ao bairro onde está situado (Flatron District). Foi inscrito no Registro Nacional de Lugares Históricos em 1979 e designado Marco Histórico Nacional dez anos depois.

Projetado pelo arquiteto e urbanista Daniel Burnham no estilo Beaux-Arts, com fachada de calcário e terracota dividida em base, fuste e capitel, não foi, contudo, o primeiro do seu gênero: embora menores do que o Flatiron, o Edifício Gooderham de Toronto, construído em 1892, e o English-American Building de Atlanta, em 1897, são outros exemplos proeminentes. (WIKIPEDIA)

2023-10-29

Síndrome de Detroit

Bloomberg 12-02-2023
https://www.bloomberg.com/graphics/2023-manhattan-work-from-home

Montagem: Àbeiradourbanismo

No auge da epidemia de Covid-19, uma enxurrada de artigos vaticinou, para bem e para mal, uma inflexão no processo de crescimento e adensamento das grandes metrópoles. De minha parte, achei precipitada tal previsão, com base em juízos regularmente emitidos pelas agências de desenvolvimento econômico sobre o papel insubstituível das grandes concentrações urbanas na criação da riqueza planetária.

Este é o segundo artigo com que me deparo em poucos dias [1] anunciando o retorno dos trabalhadores aos escritórios centrais – sem falar do fenômeno, também regularmente registrado neste blog, da persistente proliferação de microapartamentos nos grandes centros urbanos e suas imediações.

É fato, no entanto, que o aumento significativo do trabalho “híbrido” gerado, ou talvez mais exatamente, acelerado pela pandemia se soma ao processo, já em curso há algum tempo, de obsolescência econômico-tecnológica de uma parte considerável do estoque de imóveis comerciais urbanos, pondo em movimento uma cadeia de distúrbios urbanísticos a que costumamos nos referir como perda de “vitalidade” urbana, mas que são também distúrbios econômicos, com sérias implicações para as cadeias de negócios centrais e as finanças e serviços públicos municipais. “A cidade está num momento muito difícil, e pode levar a uma decadência da vida urbana”, alertou Nabil Bonduki numa entrevista concedida à Veja S Paulo em junho do ano passado.[2]

O exemplo mais emblemático de crise urbana legada pelas mudanças de paradigma nas grandes cadeias produtivas é, quero crer, o de Detroit, oportunamente citado por Bonduki em sua entrevista. Não ouso sugerir que as grandes metrópoles do século XXI passarão por crises semelhantes, mas penso que o caso merece ser estudado... com lupa! Salta aos olhos a contradição entre a durabilidade e a rigidez do capital cristalizado em edificações e infraestruturas urbanas e a fugacidade das relações espaciais envolvidas nos processos informatizados de produção, distribuição e consumo de bens e serviços. Significa que, mantidas as bases atuais do desenvolvimento econômico, uma parcela crescente do parque edificado comercial das grandes cidades se tornará, cada vez mais rapidamente, obsoleta.

Retornando à pandemia, ela é uma conveniente cortina de fumaça usada, muitas vezes, para obscurecer o papel da competição econômica “normal” na geração das vastas deseconomias urbanas de nosso tempo.

Matérias como esta não falam de uma catástrofe iminente, mas refletem as preocupações dos urbanistas com a vitalidade dos centros urbanos e, com toda certeza, as apreensões dos proprietários de imóveis comerciais com a saúde de seu capital. Não surpreende que, num artigo aqui compartilhado há poucos dias, o construtor entrevistado tenha respondido à pergunta do título - "O que é preciso para transformar mais escritórios em habitação?" - com uma sugestão que lhe soa perfeitamente natural: subsídio público. Simples não?

___ 

[1] "Junto com a reabertura da economia, a valorização das áreas mais centrais das cidades também volta a acontecer. Se durante a pandemia a busca era por espaços maiores, saindo das capitais, em 2022 o movimento é inverso. Muitas pessoas voltam a querer morar em regiões que têm acessibilidade maior a serviços, polos de emprego, centros de ensino, e com isso, há a valorização do aluguel", explica Oike. (..)”. “O que explica alta do aluguel residencial acima da inflação e o que esperar em 2023”.BBC News Brasil 04-02-2023, por Giulia Granchi. https://www.bbc.com/portuguese/brasil-64455893

[2] “Corremos um sério risco de esvaziar a vida urbana”, avalia Nabil Bonduki”. Veja São Paulo 23-06-2022, por Clayton Freitas. https://vejasp.abril.com.br/cidades/corremos-um-serio-risco-de-esvaziar-a-vida-urbana-avalia-nabil-bonduki/

[3] “What would it take to turn more offices into housing”? NY Times 27-12-2022, por Emma Goldberg. https://www.nytimes.com/2022/12/27/business/what-would-it-take-to-turn-more-offices-into-housing.html

2023-02-15

O arruamento de Manhattan

Extraído da Wikipedia

21-06-2021, por Wikipedia

https://en.m.wikipedia.org/wiki/Commissioners%27_Plan_of_1811

Commissioners' Plan of 1811

The Commissioners' Plan of 1811 was the original design for the streets of Manhattan above Houston Street and below 155th Street, which put in place the rectangular grid plan of streets and lots that has defined Manhattan to this day. It has been called "the single most important document in New York City's development," and the plan has been described as encompassing the "republican predilection for control and balance ... [and] distrust of nature". It was described by the Commission that created it as combining "beauty, order and convenience."

The plan originated when the Common Council of New York City, seeking to provide for the orderly development and sale of the land of Manhattan between 14th Street and Washington Heights, but unable to do so itself for reasons of local politics and objections from property owners, asked the New York State Legislature to step in. The legislature appointed a commission with sweeping powers in 1807, and their plan was presented in 1811.

The Commissioners were Gouverneur Morris, a Founding Father of the United States; the lawyerJohn Rutherfurd, a former United States Senator; and the state Surveyor General, Simeon DeWitt. Their chief surveyor was John Randel Jr., who was 20 years old when he began the job.

The Commissioners' Plan is arguably the most famous use of the grid plan or "gridiron" and is considered by many historians to have been far-reaching and visionary. Since its earliest days, the plan has been criticized for its monotony and rigidity, in comparison with irregular street patterns of older cities, but in recent years has been viewed more favorably by urban planners.

There were a few interruptions in the grid for public spaces, such as the Grand Parade between 23rd Street and 33rd Street, which was the precursor to Madison Square Park, as well as four squares named Bloomingdale, Hamilton, Manhattan, and Harlem, a wholesale market complex, and a reservoir. Central Park, the massive urban green space in Manhattan running from Fifth Avenue to Eighth Avenue and from 59th Street to 110th Street, was not a part of the plan, as it was not envisioned until the 1850s. The numbering was also extended through Manhattan and the Bronx. (Continua)

• History of the gridiron
• History of New York City
• Private developments
• The surveying of the Commons
• The Mangin–Goerck Plan
• The Commissioners' Plan
• Genesis
• Surveying the island
• The plan
• Executing the plan
• Modifications and extensions
• Central Park and other alterations
• Above 155th Street
• The Bronx
• Avenues and streets
• Broadway
• Reaction
• Criticism
• Praise
• See also
• References

Acesse o texto completo pelo link

https://en.m.wikipedia.org/wiki/Commissioners%27_Plan_of_1811

2021-06-27

A ordem e a lei

NY Times 24-09-2020, por Michael Kimmelman
https://www.nytimes.com/2020/09/24/arts/design/times-square-grand-central-tour.html

Times Square, Grand Central and the Laws that Build the City

A virtual tour looks at the legal battles and innovations behind 42nd Street. Our critic chats with the Harvard professor Jerold S. Kayden

Building proposed by

Marcel Breuer over

Grand Central Terminal

Bettmann Archive/

Getty Images/NY Times

Artigo muito interessante, recheado de belas fotos e, principalmente, exemplos do que chamo “urbanismo negocial”, do qual Nova York é uma fonte inesgotável: compra-venda de espaço aéreo, manutenção privada de espaço público, uso público de espaço privado e exemplos clássicos de como funciona, por lá, a transferência de potencial construtivo, com suas evidentes contradições.

Em 1978 a Suprema Corte decidiu que a companhia proprietária da estação Grand Central não tinha direito constitucional ao valor especulativo derivado da hipotética construção de uma torre comercial sobre o terminal e, por extensão, que a cidade não contraía dívida com o proprietários de terrenos por reduzir seu valor de mercado por efeito da regulação do uso e da edificabilidade. Como no Brasil. Contudo, o mesmo juiz Brennan julgou que a empresa poderia transferir o potencial construtivo não utilizado a outros terrenos de sua propriedade nos arredores da estação. Ou seja, a cidade não contraía dívida, mas se esperava que compensasse o suposto prejuízo. [1]

Por outro lado, cumpre observar o que me parece ser uma visão distorcida, muito difundida aliás, do processo de construção das cidades, expressa logo no primeiro parágrafo:

“Designers design buildings. Engineers engineer them. But the law is New York’s foundational architect and building block.”

E a indústria de bens e serviços urbanos? Se acomoda às regras do direito? Ou será substancialmente ao contrário? Acho que o autor não poderia ter escolhido cidade pior para ilustrar a sua tese.

2020-10-06

____
NOTA

[1] Sobre isso, eu sustento a minha antiga posição: a transferência de potencial construtivo deve ser uma prerrogativa exclusiva da municipalidade, destinada à cobertura de custos de intervenções públicas - tipicamente a desapropriação de terrenos necessários a obras e equipamentos. Por isso não a chamo "transferência do direito de construir", fórmula com a qual o Estatuto da Cidade abre a porta para a privatização dos próprios direitos de uso e edificabilidade, que dessa forma acabariam por tornar-se ilimitados, como se não bastasse a garantia constitucional de apropriação privada de seu efeito econômico: a renda da terra.

NY Underwater

Le Monde 24-09-2019, por Arnaud Leparmentier
https://www.lemonde.fr/planete/article/2019/09/24/new-york-veut-construire-des-barrages-contre-l-atlantique_6012906_3244.html

New York veut construire des barrages contre l’Atlantique

Fonte: https://www.rollingstone.com/culture/culture-news/c

an-new-york-be-saved-in-the-era-of-global-warming-240454/

 

La métropole américaine, largement conquise sur les eaux, est particulièrement exposée aux effets du réchauffement climatique et à la montée des océans.

Près de sept ans après Sandy, l’ouragan qui ravagea la ville de New York, des sacs de sable sont entassés au sud de Manhattan, entre l’East Village et le pont de Brooklyn. Un barrage contre l’Atlantique comme on en aurait érigé il y a plusieurs siècles. « Six années d’études et vous arrivez avec des sacs de sable ? Vraiment ? », s’est moqué dans le New York Times le riverain Marco Pasanella.

(..) New York a choisi de parer au plus pressé en se préparant aux ouragans, dont la violence risque d’augmenter. Le danger, c’est la montée subite des eaux, la submersion, lorsque le cyclone survole la ville, aspirant la mer de plusieurs mètres et créant une gigantesque marée. (..) 

2019-10-14

Transporte urbano também tem arquitetura

Deu no NY Daily News 
12-04-2019, por Clayton Guse 
https://www.nydailynews.com/new-york/ny-city-hall-subway-station-tour-20190412-akpl563n4ve43ms37qjrtsfgnq-story.html

Abandoned for more than 70 years, City Hall subway station from 1904 is an architectural marvel

Estação City Hall, Metrô Nova YorkFonte: Internet

Arched ceilings, chandeliers and world-renowned architecture are not features riders typically associate with the New York City subway — but that’s because the system’s most beautiful station has been closed to the public for more than 70 years.

The original City Hall station debuted in 1904, and was taken out of service at the end of 1945. The Daily News last week was given a rare tour of the space by staff from the New York Transit Museum.

The public can view the historic spot with a simple trick — riders who stay on a southbound No. 6 train when it departs its terminal station at Brooklyn Bridge-City Hall will be given a brief, free tour around the station’s looped track. (Continua) 

2019-04-25

Não computáveis à moda ianque

Deu no NY Times online

20-04-2019, por Matthew Haag

https://www.nytimes.com/2019/04/20/nyregion/tallest-buildings-manhattan-loophole.html

How Luxury Developers Use a Loophole to Build Soaring Towers for the Ultrarich in N.Y.

Foto (Detalhe): Karsten Moran / The New York Times

(..) The building and nearby towers are able to push high into the sky because of a loophole in the city’s labyrinthine zoning laws. Floors reserved for structural and mechanical equipment, no matter how much, do not count against a building’s maximum size under the laws, so developers explicitly use them to make buildings far higher than would otherwise be permitted.

The towers benefiting the most from the zoning quirk have all sprouted during the past half-decade: enormous glass and steel buildings with lavish condominiums that sell for millions of dollars. Many line the blocks around Central Park, some of the most expensive and coveted real estate in the city, and have become second homes for Chinese billionaires, European tycoons and out-of-state hedge fund investors.

(..) Many of these towers stay vacant most of the year, so their owners are not subject to local and state income taxes because they are not city residents. As a result, the state and city have already begun a separate crackdown on them.

State lawmakers proposed a pied-à-terre tax, an annual recurring tax on second homes valued at more than $5 million, but it was derailed under intense lobbying from real estate groups. (Continua)

2019-04-20

Money City

Deu no Isto É Dinheiro

17-03-2019, por Redação

https://www.istoedinheiro.com.br/hudson-yards-reune-residencias-paruqe-escola-hotel-lojas-iconicas-e-escritorios/

Nasce em Nova York o maior empreendimento imobiliário da história, por US$ 25 bilhões

São 113.300m² de terreno abrigando escritórios, lojas icônicas e de luxo, múltiplos endereços de comida badalada, uma praça ao ar livre, escola, hotel e um edifício multiarte coexistindo com prédios residenciais

Imagem: https://mhpmag.com/2018/02/2018s-best-worst-cities-money-management/

Nova York ganhou nesta sexta-feira um bairro. Em Manhattan. E por ser Nova York, e por ser Manhattan, o Hudson Yards já se tornou o maior empreendimento imobiliário privado da história americana. E consequentemente o maior da história da humanidade. São 113.300m² de terreno abrigando escritórios, lojas icônicas e de luxo, múltiplos endereços de comida badalada, uma praça ao ar livre, escola, hotel e um edifício multiarte coexistindo com prédios residenciais (cheque preços aqui). Related Companies e Oxford Properties Group, as corporações por trás da operação, construíram uma área de US$ 25 bilhões de dólares a partir do zero. Para o The New York Times, “são magnitudes de cair o queixo e você não vai entender até que esteja lá”. (Continua)

Leia também neste blog: "Circulo virtuoso II"
https://abeiradourbanismo.blogspot.com/2017/12/circulo-virtuoso-ii.html

23-03-2019

O crepúsculo dos ícones

Deu no G1 Economia 
09-03-2019, por France Presse
https://g1.globo.com/economia/noticia/2019/03/09/emblematico-edificio-chrysler-de-ny-e-vendido-em-momento-de-baixa-no-mercado.ghtml

Emblemático edifício Chrysler de NY é vendido em momento de baixa no mercado

Imagem: Internet

O edifício Chrysler, um dos mais emblemáticos de Nova York, foi vendido com perdas para seus proprietários, a empresa de investimentos Mubadala e o grupo imobiliário Tishman Speyer - informou a imprensa americana.

Segundo o "Wall Street Journal", este prédio de 77 andares, considerado uma obra-prima da arquitetura art déco, foi vendido por 150 milhões de dólares para o fundo RFR do investidor imobiliário nova-iorquino Aby Rosen e para um "sócio estrangeiro" não identificado. (..)

A venda acontece em um momento difícil para o mercado imobiliário em geral em Nova York, mas em particular em Manhattan.Hudson Yards, na costa oeste de Manhattan, em breve terá mais de 1,6 milhão de metros quadrados de novos escritórios e residências, o que aumentará ainda mais a pressão para baixo sobre os prédios mais antigos. (..)

*

The Chrysler Building is a classic example of Art Deco architecture and considered by many contemporary architects to be one of the finest buildings in New York City. It was the headquarters of the Chrysler Corporation from 1930 until the mid-1950s, but, although the building was built and designed specifically for the car manufacturer, the corporation did not pay for the construction of it and never owned it. Walter P. Chrysler decided to pay for it himself, so that his children could inherit it. The building is currently owned by Tishman Speyer, along with a new Millenium style buliding 'Chrysler East'. Collectively the buildings are known as the Chrysler Centre, taking the entire of 42nd Street, between Lexington Avenue and Third Avenue.

Imagem: Internet

The Chrysler Building was designed by architect William Van Alen for a project of Walter P. Chrysler. When the ground breaking occurred on September 19, 1928, there was an intense competition in New York City to build the world's tallest skyscraper. Despite a frantic pace (the building was built at an average rate of four floors per week), no workers died during the construction of this skyscraper.

Van Alen's original design for the skyscraper called for a decorative jewel-like glass crown. It also featured a base in which the showroom windows were tripled in height and topped by 12 stories with glass-wrapped corners, creating an impression that the tower appeared physically and visually light as if floating in mid-air. The height of the skyscraper was also originally designed to be 246 meters (807 ft). However, the design proved to be too advanced and costly for building contractor William H. Reynolds, who disapproved of Van Alen's original plan. The design and lease were then sold to Walter P. Chrysler, who worked with Van Alen and redesigned the skyscraper for additional stories; it was eventually revised to be 282 m (925 ft) tall. As Walter Chrysler was the chairman of the Chrysler Corporation and intended to make the building into Chrysler's headquarters, various architectural details and especially the building's gargoyles were modeled after Chrysler automobile products like the hood ornaments of the Plymouth; they exemplify the machine age in the 1920s. (..)

Architectuul  

Acesse o artigo completo pelo link

http://architectuul.com/architecture/chrysler-building

2019-03-13

Solo fértil II - adubar é preciso

NY Times 03-01-2018, por Jonathan Mahler

https://www.nytimes.com/2018/01/03/magazine/subway-new-york-city-public-transportation-wealth-inequality.html

The Case for the Subway

It built the city. Now, no matter the cost — at least $100 billion — the city must rebuild it to survive

(..) The subway’s importance to the city begins with a single, durable economic principle: Cities create density, and density creates growth. Economists call the phenomenon agglomeration. Not only does geographical proximity reduce costs, but it also facilitates the exchange of knowledge and spurs innovation. It’s a principle that holds true for better and worse and regardless of the industry. 

(..) If the story of the subway is the story of density, it is also the story of land — and more to the point, the story of land value. Before the first tracks had even been laid, real estate speculators were gobbling up farmland and empty lots along the proposed route and then quickly flipping their parcels at huge premiums to builders. When the subway recovered from its last major crisis, it again began throwing off enormous returns for the owners of the land above it. From 1993 to 2013, the average price for a co-op or condo in TriBeCa rose from $182 per square foot to $1,569. In the process, prime real estate in Manhattan was transformed from a place where people lived and built businesses into a high-yield investment in which absentee owners parked their money and watched it grow. (..)

2017-01-03

Medianera americana

Manhatttan

Sempre me intrigou, nas ocasiões que tive de visitar Nova York, a profusão de janelas abertas nas empenas* das edificações, antigas e novas, clássicas e modernas, residenciais e comerciais - algo que, de modo geral, inexiste no Brasil.

E a razão é simples: nossas leis urbanísticas e códigos de obras não permitem a abertura de janelas sujeitas - ainda que apenas teoricamente em uma infinidade de casos - a acabar bloqueadas por uma futura incorporação no lote vizinho. 

Uma janela deve, obrigatoriamente, abrir para o espaço aéreo do lote em que está construída a edificação. 

Ocorre que esta regra geral vigora também nos Estados Unidos! Uma rápida pesquisa na Internet me leva a pensar que a diferença reside na maneira como, nesse país, a norma tem sua aplicação balizada de um lado pela circunstância, de outro pelo mercado. 

Manhattan

Me explico. A janela aberta na empena, dita lot line window - literalmente “janela na divisa do terreno” - é um direito precário, vale dizer, o proprietário do imóvel tem a obrigação de emparedá-la no caso de incorporação (development) do lote vizinho, sob pena de infração das normas de segurança contra incêndio. O licenciamento da edificação admite a abertura de janelas de empena, mas o atendimento das normas de ventilação e iluminação natural supõe a existência, em cada cômodo, de pelo menos uma que não o seja! 

Manhattan

Esta é a razão pela qual as janelas de empena constituem um tema recorrente em saites dedicados à compra-venda (nem tanto aluguel, por razões óbvias) de apartamentos e salas comerciais. Eles alertam para a incidência, nos preços de oferta dos imóveis, de benefícios derivados da existência de janelas de empena, a serem descontados nas transações considerando a probabilidade de seu fechamento compulsório no futuro. Um cômodo exclusivamente iluminado e ventilado por uma janela de empena não pode ser computado como tal para nenhum fim juridicamente relevante. Um dormitório ventilado e iluminado por uma janela de empena não é um dormitório. 

Outro aspecto da janela de empena norte-americana decorre do amplo desenvolvimento, no país, do mercado privado de espaço aéreo. Um incorporador que pretenda construir uma torre de 80 pavimentos colada a um antigo edifício de 10 ou 20 pode adquirir daquele condomínio, em perpetuidade, o direito ao espaço aéreo acima da sua cobertura, de maneira a tornar viável a produção de unidades dotadas de fachadas inteiras, envidraçadas inclusive, na empena lateral do lote. 

Washington DC

A consequencia mais relevante dessas regras para a arquitetura urbana talvez seja o aumento relativo das superfícies "vivas" no interior das quadras, proporcionando interessantes efeitos volumétricos e soluções tridimensionais onde, em condições "normais", não haveria mais que a relação entre a altura da edificação e o desenho da fachada. 

Do ponto de vista da experiência latino-americana, a primeira impressão é a substancial redução do número de “empenas cegas” virtualmente perenes, inconveniente estético e ambiental típico do processo de formação da cidade segundo o sistema de edificação lote a lote, amplificado nos grandes centros - que dirá nos grandes centros norte-americanos - pela superposição de ciclos de valorização imobiliária e seus respectivos gabaritos construtivos. As empenas cegas são, pode-se dizer, um traço distintivo da arquitetura das nossas grandes cidades. 

Cito três exemplos que tenho ao alcance da mão: a Figura 1 mostra a justaposição de edificações de dois pavimentos sujeitas à legislação de proteção do patrimônio cultural com edifícios de 10-12 pavimentos construídos no ciclo de valorização imobiliária que a precedeu, na região da Lapa, centro do Rio de Janeiro; a Figura 2 mostra a justaposição de edifícios de apartamentos colados nas divisas, erguidos, talvez, em distintas fases do ciclo de renovação urbana, o primeiro com fachada sujeita ao afastamento frontal mínimo, o segundo com afastamento frontal ampliado em troca de maior altura, na Rua Moreira César, Niterói; a Figura 3 exibe a justaposição de um edifício de apartamentos colado na divisa com o lote de esquina, isolado pela aleatoriedade do próprio mercado, na Avenida Roberto Silveira, também em Niterói. 

O fato de o urbanismo contemporâneo ter encontrado na propaganda e na arte do grafitti - não necessariamente nessa ordem - usos públicos alternativos para as empenas cegas das edificações, com resultados ora detestáveis ora bem interessantes, não nega a dificuldade histórica da nossa disciplina de ajustar as mudanças abruptas dos paradigmas normativos, quase sempre ditadas por novos ciclos de valorização do solo, a uma reconstrução urbana satisfatória sob os ângulos estético, funcional e ambiental.

Janelas a título precário e mercado de espaço aéreo tampouco são respostas suficientes para a distopia que o cineasta e roteirista argentino Gustavo Taretto identifica como a segunda natureza da sua Buenos Aires: “Irregularidades estéticas - e éticas - de edifícios que se sucedem sem nenhuma lógica, demonstrando total ausência de planejamento; exatamente como a nossa vida”. 

Movido pela mesma perplexidade, eu escrevi esta postagem ruminando a ideia de que a poesia urbana quintessencialmente nova-iorquina de Medianeras talvez não pudesse ter sido concebida e realizada - que ironia! - em Nova York, a pátria dos arranha-céus e das lot line windows. 

___
* “Parede lateral da casa que se encontre na divisa do terreno” (Aulete online).

Leia mais sobre o tema pelos links

http://streeteasy.com/blog/lot-line-windows/

https://www.brickunderground.com/blog/2012/09/if_you_dont_know_what_a_lot_line_window_is_you_will_now

https://kanenlawfirm.wordpress.com/2013/10/17/what-are-lot-line-windows/
http://www.decodernyc.com/lot-line-windows-dob-2015-017/

American Planning Association - Report 186 - Air Rigths

https://www.planning.org/pas/reports/report186.htm

2017-07-11

Commuting em Nova York

From Suburb to City and Back Again: A Brief History of the NYC Commuter

New York Public Library 10-05-2016, por Megan Margino

https://www.nypl.org/blog/2016/05/10/history-nyc-commuter 

(..) Many of New York’s first commuters were summer suburbanites seeking “rural retreats away from the wearying din and unwholesome excitement of city life” (Huguenote Park). Whether searching for a summer country home or a permanent suburban residence, prospective home seekers had many relocation options to speculate.

By 1900, New York City was surrounded by more suburbs than anywhere in the world (Encyclopedia of NYC). Railroad companies and real estate developers encouraged increasing numbers of New Yorkers to move away from the city, boasting less noise and congestion, lower costs, quick and comfortable train rides, more light, fresh air, and healthfulness, and even more births than deaths.

The daily evening rush of suburbanites
and travelers for the Cortlandt Street Ferry,
 Pennsylvania Railroad, 1899. Image ID: 809471
Clique na imagem para ampliar

Promoting the possibilities of an idealistic country lifestyle, many suburb guides and advertisements offered would-be commuters practical information for relocating such as details on new real estate developments, communities along train lines, and descriptions of towns and their amenities. Some of these early twentieth century train schedules quite interestingly reveal suburb-to-city travel times that are shorter or very similar to today. Perhaps there is not much hope for commuting times to improve over the next hundred years. (Continua)

Acesse o artigo completo pelo link

https://www.nypl.org/blog/2016/05/10/history-nyc-commuter

2016-05-31

Expulsão branca

Deu no NY Times

27-05-2016, por Michael Henry Adams

http://www.nytimes.com/2016/05/29/opinion/sunday/the-end-of-black-harlem.html?smid=fb-share

The End of Black Harlem

Still Harlem endures as a community with high hopes, and in 2013, we felt sure we had found a champion. Bill de Blasio ran as the mayor for everyone, which we figured had to include Harlem. Black voters were crucial to his victory, and we thought we were covered and cared for. He even has a likable son, as liable to get stopped by the police as ours might.

Harlem, N York

We were wrong. The man we saw as “our mayor” may talk about housing affordability, but his vision is far from the rent control and public housing that President Franklin D. Roosevelt and Mayor Fiorello H. LaGuardia once supported, and that made New York affordable for generations. Instead, he has pushed for private development and identified unprotected, landmark-quality buildings as targets. He and the City Council have effectively swept aside contextual zoning limits, which curb development that might change the very essence of a neighborhood, in Harlem and Inwood, farther north. At best, his plan seems to be to develop at all speed and costs, optimistic that the tax revenues and good graces of the real estate barons allow for a few affordable apartments to be stuffed in later.

2016-05-28

Se meu container falasse...

Deu no O Sul
01-05-2016, por Folhapress
http://www.osul.com.br/ricos-e-pobres-disputam-cubiculos-em-nova-york/

Ricos e pobres disputam cubículos em Nova York

A uma plateia que pagou mil dólares por cabeça para um baile republicano, Donald Trump falava sobre o prédio que abriga o evento, o primeiro que reformou em Manhattan, na cidade de Nova York (EUA), no ano de 1980: o hotel Grand Hyatt. Do lado de fora, a aposentada Elizabeth Cooper, 68 anos, aplaudiu um protesto contra o pré-candidato à Casa Branca, no qual o rosto de Trump aparece em cartazes em formato de fezes com a frase: “Está tudo uma merda mesmo”. Ela conta que sua filha de 34 anos não sai de casa porque “os aluguéis estão ridiculamente caros”.

As duas racham 3,8 mil dólares (mais de 13 mil reais) por um estúdio a seis quadras da Trump Tower, onde o empresário mora em uma cobertura tríplex decorada em ouro e mármore. Uma canga divide o espaço entre mãe e filha, garantindo “alguma privacidade”. O drama não é só de Elizabeth. No último trimestre de 2015, o setor imobiliário em Manhattan estourou a champanhe. O preço médio de um apartamento na ilha beirou 2 milhões de dólares (7 milhões reais). E o drama não é só de Manhattan. “Boa parte do Brooklyn ficou ainda mais cara na última década. Bairros como Brooklyn Heights sofrem ‘hipergentrificação’, com bilionários expulsando os milionários”, diz Kennedy Gould, diretor do Programa de Sustentabilidade Urbana. (Continua)

2016-05-03

Nó em pingo d'água

Deu no NYTimes

20-02-2015, por Natalie Shutlerfeb

http://www.nytimes.com/2015/02/22/realestate/micro-apartments-tiny-homes-prefabricated-in-brooklyn.html?_r=0

My Micro NY rendering by MIR

Home Shrunken Home

New York’s First Micro-Apartments, Prefabricated in Brooklyn 

(..) Enter My Micro NY, the city’s first micro-apartment complex, at 335 East 27th Street, with 55 units ranging from 260 to 360 square feet. The building will begin leasing studios this summer for around $2,000 to $3,000 a month. 

My Micro NY, made of prefabricated modular units built at the Brooklyn Navy Yard, will be stacked into place this spring. The apartments will come with kitchenettes, wheelchair-accessible bathrooms, ceilings over nine feet high and big windows. And to help make living in a small space more palatable, tenants will have access to storage units and common spaces scattered throughout the building. 

To allow this building to come to be, the city had to waive current zoning and density rules that limit apartments to no less than 400 square feet. 

The project is being watched with interest by both housing advocates and developers, and not just because of its modular construction. Housing advocates say the creation of more micro-apartments could open up many more reasonably priced living options. More units dedicated to singles could eventually bring down rent prices across the city, as more two- to four-bedroom apartments would then open up to families. Singles looking for larger apartments to share with others may have artificially inflated the rental market, as the combined incomes of roommates can be greater than those of families. (Continua)

Para ler a matéria completa, clique
http://www.nytimes.com/2015/02/22/realestate/micro-apartments-tiny-homes-prefabricated-in-brooklyn.html?_r=0


2015-02-19

Edificabilidade X Uso

Deu no NYTimes
By Ronda Kaysendec, DEC. 26, 2014 
http://www.nytimes.com/2014/12/28/realestate/new-york-airbnb-and-rent-regulation-will-be-hot-topics.html?smid=fb-share 

What’s Up Next in New York?

"Next year, the mayor’s affordable housing plan, which calls for building or preserving 200,000 units of affordable housing over the next decade, will begin to take shape. It hinges on a policy that requires developers to build affordable housing in exchange for being allowed to construct taller and denser buildings in neighborhoods rezoned by the city." (Continua)

O trade-off edificabilidade (taller and denser buildings) vs. uso (affordable housing)

 é uma modalidade de gestão de direitos de aproveitamento do solo

2014-12-30

Meu vinho, meu vício

Deu no NYTimes 
By Neil Irwin OCT. 27, 2014 
http://www.nytimes.com/2014/10/28/upshot/a-90-million-condo-flip-shows-whats-wrong-with-financial-capitalism.html?ref=realestate&abt=0002&abg=0

 

A $90 Million Condo Flip Shows What’s Wrong With Financial Capitalism

Wikipedia: One57, maio de 2014

William Ackman is a wildly successful hedge fund manager. He oversees $17 billion of mostly other people’s money. Forbes estimates his personal net worth at $1.7 billion. These facts alone would make him a prime candidate to buy the penthouse condominium at One57, the new luxury tower on West 57th Street.

And indeed, Mr. Ackman told The Times in a fascinating profile Sunday that he is the buyer of the 13,500-square-foot condo with an estimated price of $90 million. What is more shocking is what he plans to do with it.

Apparently content living with his family on the Upper West Side, he told The Times he was purchasing one of the most expensive properties in New York because “I thought it would be fun” and he and some close friends “bought into this idea that someday, someone will really want it and they’ll let me know.” They may throw the occasional party there.

Bill Ackman is a condo flipper! It may be the most expensive attempted condo flip in history, but in substance it isn’t much different from the middle-class dreamers who bought a preconstruction condo in Florida in the mid-2000s in hopes of selling it a couple of years later at a great profit.

It may seem like a funny example of the ways the wealthiest one-hundredth of 1 percent live. But it is also, as it happens, an uncommonly clear window into some of the deeper flaws of 21st-century finance. (Continua)

Leia a íntegra do artigo clicando em
http://www.nytimes.com/2014/10/28/upshot/a-90-million-condo-flip-shows-whats-wrong-with-financial-capitalism.html?ref=realestate&abt=0002&abg=0



2014-11-15