quinta-feira, 29 de dezembro de 2016

Rezende e Furtado: o financiamento da Presidente Vargas

À beira do urbanismo convida à leitura - no caso dos urbanistas ao estudo atento - do artigo das professoras Fernando Furtado e Vera Rezende intitulado "O financiamento da abertura da Avenida Presidente Vargas: estratégias institucionais e legais", recém-publicado na Revista do Arquivo da Cidade do Rio de Janeiro.

Trata-se de um brilhante trabalho de pesquisa documental e análise, sob o ângulo do financiamento público, de uma das intervenções mais importantes - por sua extensão, radicalidade, simbolismo e arquitetura - da história da cidade do Rio de Janeiro e de seu urbanismo.
Avenida Presidente Vargas 1942
Imagem Internet

Estabelecido o princípio da cobertura de custos dos projetos urbanos por meio da captura da valorização do solo reurbanizado como elo de ligação entre as propostas de Agache, de 1930, e Dodsworth, de 1940 - além do modelo arquitetônico da rua-corredor com grandes planos de fachada e passeios em galeria, vale lembrar -, o texto oferece ao leitor uma ampla gama de antecedentes administrativos e legais dessa prática nos âmbitos municipal e federal. E, tendo por fio condutor considerações do próprio ex-prefeito-interventor Henrique Dodsworth datadas de 1955, descreve e analisa as vicissitudes do modelo adotado para a execução da Avenida Presidente Vargas: (1) criação das Obrigações Urbanísticas, em 1940, como instrumento de antecipação das receitas esperadas da valorização dos terrenos servidos pelas melhorias; (2) sua centralização, por Decreto de 1941, em mãos do Banco do Brasil como garantia de empréstimos destinados à execução do projeto (uma intrigante analogia com a recente monopolização dos CEPACs do Porto Maravilha pela Caixa Econômica Federal!); (3) impacto da nova Lei de Desapropriações de 1941 sobre a viabilidade da programação financeira original, baseada em legislação de 1903.

O artigo das professoras Furtado e Rezende preenche, com sobras, uma séria lacuna historiográfica no urbanismo carioca e brasileiro. Além disso, projeta um longo feixe de luz sobre a questão pouco pesquisada, e menos ainda discutida, do balanço econômico-financeiro dos Grandes Projetos Urbanos teoricamente financiáveis, no todo ou em parte, com a valorização do solo que têm por corolário.

Segue-se uma passagem selecionada, o link para o texto completo e as qualificações de suas autoras.


O financiamento da abertura da Avenida Presidente Vargas: estratégias institucionais e legais
por Fernanda Furtado, arq/urb e Vera Rezende, arq/urb
Revista do Arquivo da Cidade do Rio de Janeiro No. 10, 2016, 
(..) Como argumentado no Programa Geral de Realizações da PDF apresentado em 1940, o aspecto econômico-financeiro dos planos de urbanização propostos requeria “tanto ou maior atenção que o urbanístico propriamente dito” (RIO DE JANEIRO, 1940, p. 28). O Programa propõe, para o triênio 1941-1943, três grandes obras: o arrasamento do Morro de Santo Antônio, a conclusão da Esplanada do Castelo e a abertura da Avenida 10 de Novembro (depois Avenida Presidente Vargas). 
Argumentando que se tratava de um plano de remodelação da cidade equiparável ao realizado pelo Governo Rodrigues Alves no início do século (ibidem, p. 26), o Programa apresentava de modo detalhado a elaboração e a execução financeira desses projetos, que aviam sido inicialmente exibidos na XIª Feira Internacional de Amostras da Cidade do Rio de Janeiro, em 1938.
Na análise das condições econômico-financeiras, após estimar os custos de cada uma das três iniciativas − Morro de Santo Antônio, Esplanada do Castelo e Avenida 10 de Novembro − em, respectivamente, 240, 114 e 213 mil contos de réis, o Programa ressaltava que, na composição desses custos, mais de 75% da importância total se referia aos gastos previstos com desapropriações. No caso da Avenida 10 de Novembro, o custo com as necessárias desapropriações foi calculado em 96% do total das despesas (ibidem, p. 27). 
Por outro lado, o Programa afirmava que esses três planos seriam autofinanciáveis, sendo que “... cada um deles, isoladamente, produz resultados financeiros superiores ao custo total” (ibidem, p. 28). Explicava, então, que os resultados previstos tinham como fonte a venda futura dos lotes nas áreas urbanizadas, ainda que não se levasse em conta a valorização futura desses terrenos, ou seja, considerando apenas preços contemporâneos aos das obras. Aqui, fica claro que o método de financiamento elaborado era o da desapropriação de uma área maior que a necessária para a execução estrita dos planos citados, chamada de “desapropriação por zona”. No caso da Avenida Presidente Vargas, tratava-se da obtenção de uma faixa mais larga que a largura prevista para a execução da obra, de modo a gerar, nas laterais, lotes urbanizados a serem alienados para o financiamento da nova avenida. Esse método se inspirava no instrumento americano excess condemnation (expropriação marginal). Era necessário, porém, desenvolver um modo de realizar esses recursos financeiros de forma antecipada.  (Continua)
Fernanda Furtado é Arquiteta, Doutora em Urbanismo pela Universidade de São Paulo (USP) e Professora do Programa de Pós-Graduação em Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal Fluminense (UFF)

Vera F. Rezende é Arquiteta, Doutora em Urbanismo pela Universidade de São Paulo (USP), Professora do Programa de Pós-Graduação em Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal Fluminense (UFF)

terça-feira, 27 de dezembro de 2016

Amanhã canicular

Deu n’O Globo online
26-12-2016, por Ludmilla de Lima e Isabella Cardoso
https://oglobo.globo.com/rio/sensacao-termica-chega-449-graus-nesta-segunda-no-rio-20694513
“Sensação térmica chega a 44,9 graus nesta segunda no Rio”
Foto: Ana Branco / Agência O Globo


Não posso julgar o Museu do Amanhã como museu nem como arquitetura, no primeiro caso porque ignoro por completo o que ele contém, no segundo porque da edificação só conheço a estrutura aparente, o invólucro.

Superadas essas lacunas, a maior dificuldade será livrar-me da rejeição apriorística: o museu porque não há chance de vir a simpatizar com o método da Fundação Roberto Marinho para a sondagem do Amanhã, a arquitetura por acreditar que o foco no Espetáculo tende a produzir edificações destinadas ao culto midiático, carentes de flexibilidade e condenadas à obsolescência precoce.

Estou convencido, no entanto, de que a opção de urbanismo adscrita ao seu partido arquitetônico é um equívoco consumado, com claros prejuízos para o esforço (involuntariamente) aplicado pela coletividade ao resgate, para desfrute público, do trecho da orla marítima da Baía de Guanabara compreendido entre a Praça XV e o futuro Aquário - muito apropriadamente batizado Orla Conde. 

Tal conclusão não foi sacada do olho clínico do urbanista, que já vai turvado pela catarata da inatividade. Ela nasceu de uma prosaica experiência cidadã compartilhada com milhares de transguanabarinos que decidiram aproveitar os feriados olímpicos para conhecer as novidades urbanísticas do nosso Centro Histórico Metropolitano: a Praça XV livre do Elevado, a nova esplanada da Candelária, o passeio do Arsenal de Marinha, as novas vistas do Morro de São Bento e da Ilha das Cobras, o VLT, os armazéns portuários convertidos em equipamentos culturais, o eletrizante Mural das Etnias e, por fim, a nova Praça Mauá com suas várias atrações: o Terminal Marítimo, o Píer, o MAR, A Noite e o Amanhã. 

Vejamos. 

A caminhada da Praça XV à Praça Mauá se faz, mesmo num dia de sol de inverno, sob um calor escaldante. Não me deixam mentir as futebolistas brasileiras e suecas que, naquele meio-dia em especial, disputavam a poucos metros dali a semifinal do torneio olímpico feminino. Ao passo que elas se arrastavam no gramado do Maracanã à espera do intervalo para se abrigar na penumbra dos vestiários, eu, extasiado com as vistas nunca vistas, me arrastava na Orla Conde ansiando chegar à Praça Mauá para uma parada estratégica que servisse à contemplação do reencontro da cidade com o mar e à recarga das baterias para a segunda parte do passeio. 

Ocorre que a nova Praça Mauá, como tantas praças do urbanismo cívico contemporâneo, é um deserto, e o Píer um banco de pedra e cimento onde jaz, encalhado, o Nautilus do Capitão Calatrava. Ali chegando, a única decisão sensata ao alcance do esfalfado caminhante é seguir caminho, contornando pela beira do cais o despótico objeto - um inexpugnável casco de ferro encimado por grupos de barbatanas móveis e parcialmente orlado, num recuo ao nível do chão, por um avarandado inútil, espremido entre um longo espelho d’água à guisa de fosso e uma cortina de portas de vidro permanentemente fechadas e protegidas por guardas de segurança. 

O que deveria ser para os visitantes ocasionais da Orla um oásis amigo destinado ao refrigério, e para os não ocasionais um lugar de convergência cidadã, revela-se o mais inóspito dos lugares, uma causticante passarela de inspeção do portento arquitetônico-tecnológico presenteado pelas potências do capital monopolista ao cidadão mesmerizado. 

Nunca, como naquele fatídico domingo olímpico, ansiei tanto por uma sombra generosa, culturalmente significativa e carregada de possibilidades lúdicas e até mesmo cívicas. Nunca dei tanto valor ao rés-do-chão suavemente abobadado do MAM, ao vão livre brutalista do MASP, à marquise amebiforme do Ibirapuera, ao sóbrio e elegante pilotis do MEC!

Concluí que a engenhoca dos Irmãos  Marinho não foi, definitivamente, a melhor opção arquitetônica para aquele parte da cidade, mas ficou bem a propósito em tempos de desequilíbrio climático: o Amanhã que ela se dedica a sondar será, antes de tudo, tórrido como um meio-dia de sol na nova Praça Mauá. 


2016-12-27


sábado, 24 de dezembro de 2016

Monopólios urbanos: o negócio do século

Deu no NY Times online
24-12-2016, por Danielle Ivory, Ben Protess e Griff Palmer

In American Towns, Private Profits From Public Works
Imagem: Sabesp
http://site.sabesp.com.br/site/interna/Default.aspx?secaoId=47
 
(..) Water rates in Bayonne have risen nearly 28 percent since Kohlberg Kravis Roberts — one of Wall Street’s most storied private equity firms — teamed up with another company to manage the city’s water system, the Times analysis shows. City officials also promised residents a four-year rate freeze that never materialized.
In one measure of residents’ distress, people are falling so far behind on their bills that the city is placing more liens against their homes, which can eventually lead to foreclosures. 
In the typical private equity water deal, higher rates help the firms earn returns of anywhere from 8 to 18 percent, more than what a regular for-profit water company may expect. And to accelerate their returns, two of the firms have applied a common strategy from the private equity playbook: quickly flipping their investment to another firm. This includes K.K.R., which is said to be shopping its 90 percent stake in the Bayonne venture, a partnership with the water company Suez. 
(..)
President-elect Donald J. Trump has made the privatization of public works a centerpiece of his strategy to rebuild America’s airports, bridges, tunnels and roads. Members of his inner circle have sketched out a vision, including billions of dollars of tax credits for private investors willing to tackle big infrastructure projects. And Mr. Trump himself promised in his victory speech “to rebuild our infrastructure, which will become, by the way, second to none.” (Continua)



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2016-12-24

quarta-feira, 21 de dezembro de 2016

Banho de mar à sombra dos arranha-céus

Deu na Téchne
Dezembro 2016, por Giovanny Gerolla

Superedifícios residenciais vêm mudando o skyline de algumas cidades do País 
Balneário de Camboriú, 
Santa Catarina. 
O edifício mais alto é o 
Epic Tower, com 188m
Montagem: à beira do urbanismo
Foto original: Divulgação/Téchne

(..) Em Balneário Camboriú (SC) estão pelo menos sete dos dez edifícios mais altos do Brasil e possivelmente da América do Sul. Segundo o presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil daquela cidade (Sinduscon-BC), engenheiro Carlos Haacke, umas das justificativas para a expansão desse tipo de empreendimento é o reduzido espaço físico do município. 'Nosso território tem aproximadamente 54 km², dos quais mais de 80% estão em áreas de Mata Atlântica e praias agrestes; temos apenas 7 km de praia urbana', calcula. Desta perspectiva, a verticalização é uma necessidade para a vida na curta faixa litorânea.
A legislação da cidade também não é uma barreira. 'O plano diretor tem gabarito livre. É o tamanho dos terrenos o que nos permite subir prédios mais ou menos altos', diz Haacke. (Continua) 



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terça-feira, 13 de dezembro de 2016

Esticando a corda

Deu no DN (Portugal)
11-12-2016, por Filipe Paiva Cardoso

FMI alerta: imóveis estão a voltar a preços pré-crise
(..) O estudo põe Portugal na segunda categoria, a que chamam bust and boom, já que depois de uma queda acentuada os preços voltaram a ter subidas significativas a partir de 2013. Segundo os dados avançados, os imóveis em Portugal valorizaram 6,4% no último ano, o 15.º registo mais elevado dos países analisados (ao lado). Esta evolução surge apesar da contração do crédito em Portugal e do quase congelamento dos ganhos médios no país, salientam.
Mas a falta de crédito em países como Portugal é outra razão para os responsáveis do FMI recomendarem "vigilância". "Muitos dos booms no imobiliário foram alimentados pelo excesso de crescimento do crédito." Desta vez, o detonador é outro, a falta de oferta. "As licenças para novas habitações cresceram só modestamente (...) e o impacto das limitações da oferta é evidente em várias cidades", dizem. Isto não é melhor, nem pior, é diferente: "Mesmo que os preços subam só devido à oferta, o impacto no endividamento das famílias pode ser adverso para a estabilidade financeira." 
É que a subida de preços não encontra correspondente nos rendimentos das famílias, que, com a entrada de investidores estrangeiros a puxar preços, acabam por ser obrigadas a um maior esforço (risco) para comprar ou arrendar uma habitação - vários investidores estão a refugiar-se no imobiliário numa fase de rentabilidade reduzida em vários ativos. (Destaques do blog) (Continua)

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2016-13-12


segunda-feira, 5 de dezembro de 2016

Eterno retorno

Deu n’O Globo online
05-12-2016, por Domingos Peixoto/Agência O Globo

Prefeitura faz inventário de imóveis sem uso em áreas do Centro
Casas geminadas/Pça Tiradentes
Foto: Marco Antonio Cavalcanti/UOL
Fonte: Internet
Objetivo é traçar estratégias para ocupação de vazios urbanos

Basta andar pelo Centro do Rio com o olhar mais atento para notar que a região, apesar de valorizada — a área abriga o coração de negócios da cidade —, tem vários endereços fechados. São muitos sobrados abandonados, sem nenhum tipo de uso, principalmente em ruas mais internas. A real dimensão destes vazios urbanos, porém, nem mesmo a prefeitura conhece. 
Para tentar traçar um mapa atualizado das propriedades vazias no Centro Histórico, equipes do Instituto Rio Patrimônio da Humanidade (IRPH), com apoio do Instituto Pereira Passos (IPP) e da Procuradoria Geral do Município (PGM), começaram a sair às ruas na última segunda-feira.
(..) A expectativa é que sejam levantados 4.700 endereços nos próximos três meses. O censo faz parte do projeto Centro para Todos, parceria da Prefeitura do Rio com a Bloomberg Associates.
— Sabemos que há muitos imóveis sem uso, fechados ou abandonados, mas a prefeitura não tem uma base de dados atualizada. Temos informações da Secretaria municipal de Habitação, da Defesa Civil e de outros órgãos, mas os dados estão separados, nunca foram unificados. Este mapeamento será um censo com a identificação e a caracterização de imóveis vazios e subutilizados. Com esta coleta de dados, será possível identificar áreas de interesse e traçar estratégias para aproveitar as edificações e terrenos abandonados ou subutilizados — diz o presidente do IRPH, o arquiteto Washington Fajardo.


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2016-12-05