Gestão Pública da Valorização do Solo Urbano: Estudos de Caso

Empreendimentos Paço Real e terreno público da Av. Rotary Internacional
(Texto para discussão no âmbito do GT do PRI de São Cristóvão)
https://drive.google.com/file/d/1U5Coh0OI_y5VhQMAmsCrOAo5Xkuk2ptT/view?usp=sharing

Por Antônio Augusto Veríssimo, Arq., junho de 2008

O presente trabalho tem por objetivo apresentar estudos de caso que demonstram o potencial do mercado imobiliário para a geração de recursos para o financiamento de intervenções públicas em áreas de renovação urbana. 

O conceito que orienta este trabalho é o da Gestão Pública da Valorização do Solo Urbano que pressupõe que o poder público tem o direito - e mesmo o dever - de recuperar para a coletividade parte da valorização imobiliária gerada por ações coletivas, tais como alterações na norma urbanística, investimentos públicos e outras ações de caráter público ou particular, que hoje são apropriados de forma privada, reinvestindo-a em melhorias urbanas.

Os fundamentos legais para esta recuperação estão presentes no texto do Estatuto da Cidade, nos incisos IX e XI do Artigo 2º que determina, como diretriz da Política Urbana, a justa distribuição dos benefícios e ônus decorrentes do processo de urbanização e a recuperação dos investimentos do Poder Público de que tenha resultado a valorização de imóveis urbanos.

Os casos em estudo são os empreendimentos Paço Real, localizado no Bairro de São Cristóvão, na Rua Euclides da Cunha n.º 243/281 e um estudo de viabilidade econômica para um terreno público municipal situado junto às instalações da Imprensa Oficial na Av. Rotary Internacional (ver ilustrações 1 e 2).

Para o cálculo da valorização agregada ao imóvel foi utilizado o método residual, também denominado método involutivo, seguindo os procedimentos constantes da apostila do Curso de Engenharia Legal ministrado pelo Professor Engenheiro Sérgio Antonio Abunahman [1].

O método utilizado

Para a utilização do método residual ou involutivo, também conhecido como do máximo aproveitamento eficiente, é necessário que se elabore inicialmente um estudo de viabilidade, com base na legislação vigente, buscando-se o aproveitamento máximo do terreno, ou seja, é necessária a realização de um estudo prévio arquitetônico que leve em conta o maior e melhor uso para o terreno, sob o ponto de vista legal e econômico. É necessário também um bom conhecimento das demandas e do preço de mercado para os produtos unitários equivalentes que permitem este maior e melhor uso no local, que podem ser: unidades habitacionais (apartamento ou casas); unidades comerciais (lojas ou escritórios) ou usos mistos que combinem apartamentos e lojas, ou escritórios e lojas ou edificações para indústrias ou serviços, se for o caso. 

Conhecendo-se o número máximo de unidades passíveis de serem produzidas e comercializadas no local, com base no estudo arquitetônico e de mercado efetuado, bem como seu valor de comercialização, pode-se determinar o produto geral de vendas - PGV, ou seja, o resultado em termos financeiros a ser apurado após a venda no mercado de todas as unidades produzidas. 

Conhecido o PGV esperado é possível iniciar os estudos para a verificação da viabilidade econômica do empreendimento. (Continua)

Acesse o artigo completo em PDF pelo link
https://drive.google.com/file/d/1U5Coh0OI_y5VhQMAmsCrOAo5Xkuk2ptT/view?usp=sharing

2022-07-27

Desafios Metropolitanos à Gestão Pública da Apropriação do Espaço Urbano no Leste Metropolitano do Rio de Janeiro

Luis Fernando Valverde Salandia (Tese de Doutorado em Geografia)

A pedido do blogueiro, o arquiteto e urbanista Luis Fernando Valverde Salandia vem brindar os leitores de À beira do urbanismo com um breve resumo da sua Tese de Doutorado em Geografia, co-orientada pelos professores Jorge Luis Barbosa e Fernanda Furtado, e aprovada pelo Instituto de Geociências da Universidade Federal Fluminense no ano de 2012.

Desafios Metropolitanos à Gestão Pública da Apropriação do Espaço Urbano no Leste Metropolitano do Rio de Janeiro (Resumo)

A tese se propõe a avaliar as condições de articulação dos municípios do Leste Metropolitano do Rio de Janeiro para promover a gestão pública do espaço urbano.

Consideramos como premissa que a articulação de políticas urbanas é fundamental num contexto de conurbação. Porém, as articulações em curso neste recorte espacial ainda não internalizaram esta importância.

A metodologia de análise focaliza as políticas públicas de ordenamento territorial e de desenvolvimento urbano, seus instrumentos e as demandas sociais apresentadas em fóruns regionais, como componentes do objeto de investigação, colocando em causa as perspectivas dos municípios metropolitanos brasileiros para promover a gestão social da valorização da terra. Foi considerado o ordenamento territorial e administrativo vigente, em especial o Consórcio Intermunicipal de Desenvolvimento do Leste Fluminense, englobando municípios que se defrontam com os impactos da implantação do Comperj.

Como resultado, identificaram-se caminhos possíveis para a efetivação de políticas públicas regionais que condicionam a apropriação do espaço urbano, com ênfase nos instrumentos de gestão social da valorização da terra, que, no atual cenário de desenvolvimento econômico regional, podem contribuir para garantir o Direito à Cidade e responder aos desafios da precarização socioterritorial e da desigualdade intrametropolitana, resultado da reprodução desigual do espaço urbano.

O caráter limitado das experiências em andamento aponta para caminhos de pesquisa que permitam a verificação futura das possibilidades de enfrentamento da precarização territorial no atual cenário associado ao Comperj.

Concluímos que a gestão social da valorização da terra num contexto metropolitano demanda articulações supramunicipais, envolvendo os três níveis de governo e controle social. Concluímos, também, que é fundamental que o conjunto de instrumentos de política urbana ao alcance dos municípios seja aplicado numa ótica territorial mais ampla, contemplando seus impactos através do monitoramento.

Luis Fernando Valverde Salandia

Leia a tese clicando em

https://drive.google.com/open?id=0B2g7hqWHFxtsTE9XOEZ2WEx4WW8

 

2013-11-25