à beira do urbanismo: Preços em alta, como [quase] sempre

quarta-feira, 17 de julho de 2024

Preços em alta, como [quase] sempre

The Economist 16-06-2024
https://www.economist.com/finance-and-economics/2024/06/16/why-house-prices-are-surging-once-again
In America, Australia and parts of Europe, property markets have shrugged off higher interest rates

O artigo acima projeta um novo ciclo de aumentos de preços imobiliários em países do mundo dito ‘desenvolvido’, com base em causas que eu diria essencialmente conjunturais. Mas que dizer das causas ‘estruturais”?

Num valioso texto produzido para os cursos do Lincoln Institute of Land Policy, já divulgado neste blog, o economista e avaliador colombiano Oscar Borrero assim resume o que chama de comportamento “estrutural” dos preços da terra urbana, por oposição ao “cíclico”:

“(..) la tierra urbana siempre se valoriza, es decir crece por encima de la inflación. Es la resultante de las leyes de oferta y demanda. (..) ante una demanda creciente [(a) crecimiento económico de la ciudad: industria, comercio, servicios, etc. y (b) El aumento poblacional vegetativo y migratorio] y una oferta escasa [la única manera de aumentar la oferta es incrementar los perímetros de las ciudades], los precios suben en términos reales, es decir por encima de la inflación. Lo cual da como resultado la valorización continua de los terrenos urbanos.” [1]

Considerando que a população e a economia urbanas continuam a crescer concentradas em uma quantidade limitada de megalópoles planetárias, parece-me razoável supor que o preço relativo das localizações centrais e pericentrais - tanto mais escassas quanto mais se expande “o perímetro das cidades”, vale dizer a área de influência dos centros urbanos principais - continue também crescendo, como ensina Borrero, a despeito da descentralização relativa e desigual imposta pelo trabalho a distância.

Chama também a atenção que a matéria traga o subtítulo “nos EUA, Austrália e partes da Europa, o mercado imobiliário ignorou a elevação das taxas de juros” - uma característica típica do mercado chamado ‘de alto padrão’. Mesmo não sendo economista nem avaliador, eu me aventuro a sugerir um fator estrutural não considerado por Borrero e, aliás, nunca mencionado em publicações da imprensa especializada - a persistente concentração dos rendimentos e do patrimônio, que faz do mercado imobiliário de alto padrão uma espécie de ‘círculo virtuoso’:

“(..) a irrefreável concentração de riqueza que marca a economia do século XXI tem o dom de retroalimentar a espiral de valorização dos imóveis mais luxuosos e bem localizados mesmo em um cenário global de baixo crescimento, estagnação dos salários e precarização do trabalho. (..) quanto mais renda concentram os ricos do mundo inteiro, mais se dispõem a pagar por imóveis de alto padrão em Nova York, Los Angeles, Miami, Londres, Paris, Hong Kong, Dubai, Vancouver, Sydney, Lisboa, São Paulo e Rio de Janeiro, na expectativa razoável de que não faltará quem lhes cubra a parada a qualquer momento em que queiram vendê-los” [2]

E para além do comportamento estrutural dos preços, teríamos aqui também um forte componente do que Borrero chama de ‘comportamento cíclico’:

“(..) La tierra es un recurso escaso y su mercado está interrelacionado directamente con el mercado de la construcción, por tanto su comportamiento no escapa los ciclos económicos y de la edificación; de hecho sigue muy de cerca los ciclos de la construcción y estos a su vez los de la economía. (..)”

A combinação dos comportamentos estrutural e cíclico dos preços imobiliários pode ser observada nos gráficos abaixo, do S&P / Case-Shiller Home Price Index, para dois intervalos temporais diferentes. Nos EUA, o índice de preços tem forte queda com a Grande Recessão de 2008, mas as linhas de tendência 1991-2017 e 200o-2023 são inequivocamente ascendentes (clique nas imagens para ampliar).