Que seja eterna enquanto dure

Casa Vogue Estate 01-10-2021, por Bruna Martins
https://casavogue.globo.com/Casa-Vogue-Estate/noticia/2021/10/senior-living-como-o-mercado-de-construcao-vem-se-adaptando-para-atender-ao-publico-idoso.html 

Senior living: como o mercado imobiliário vem se adaptando para atender ao público idoso

Montagem: Àbeiradourbanismo
Imagem: Internet

Especialistas comentam sobre as novidades do mercado imobiliário voltada para a terceira idade, e o que é essencial para garantir moradias acessíveis às pessoas mais velhas.

Com o progressivo envelhecimento da população mundial, diversos setores do mercado vêm buscando se adaptar ou, ainda, se reinventar a fim de atender às demandas dessa população de mais idade. Não é diferente na arquitetura e construção: uma vez que os idosos apresentam diferentes necessidades, o mercado imobiliário também busca oferecer diferenciais a essa população na construção de moradias. (..)

2021-10-17

República do 'vai que cola'

Band/Cidade 04-10-2021, por Gabriela Morgado
https://www.bandnewsfmrio.com.br/editorias-detalhes/construcao-irregular-de-um-hotel-na-avenida-a

Construção irregular de um hotel na Avenida Atlântica, em Copacabana, é removida

Clique na imagem para ampliar

Blocos de tijolos foram colocados em cima das pedras portuguesas, para a construção de pilares para uma estrutura de ferro.

(..) No sábado passado (2), o secretário municipal de Planejamento Urbano Washington Fajardo publicou nas redes sociais que ouviu a denúncia da BandNews FM e foi ao local. Segundo Fajardo, o responsável foi notificado e multado e irá reparar danos. O valor da multa não foi informado. (..)

A BandNews FM não conseguiu contato com o Hotel Selina.
Em nota, no sábado (2), o estabelecimento disse que tinha autorização da Prefeitura para a obra. A Secretaria de Desenvolvimento Econômico, Inovação e Simplificação, responsável pela autorização de obras, disse que não consta processo no licenciamento urbanístico. (..)

2021-10-13

Faz parte do meu show

El Financiero (México) 22-09-2021, por Fernando Navarrete

https://www.elfinanciero.com.mx/economia/2021/09/22/la-buena-hay-mas-casas-en-mexico-la-mala-estan-cada-vez-mas-caras/

La buena: hay más casas en México; la mala: están cada vez más caras

Las desarrolladoras enfrentan escasez y encarecimiento de materias primas

Los desarrolladores de vivienda en México recuperaron el ánimo para reactivar proyectos detenidos por la pandemia, pues en los primeros ocho meses de este año se registraron casi 213 mil viviendas para iniciar construcción, un alza del 59 por ciento en comparación con enero agosto del 2019, previo al COVID, según datos del Registro Único de Vivienda (RUV).

Las unidades en construcción registradas en los primeros ocho meses de este año ya superan en 12.5 y 16 por ciento al número total de proyectos registrados durante todo el 2019 y 2020, respectivamente, mientras que en niveles de producción, es decir en obra ya ejecutada, la diferencia es de 3.7 por ciento de enero a agosto de este año, frente al mismo periodo del 2019. (..)

Sin embargo, la escasez de materiales para la construcción como el acero y la fuerte demanda de cemento, varilla, concreto, estructuras, alambrón, mallas y tubos, entre otros, ha ocasionado el encarecimiento en la construcción de viviendas de entre un 6 y 8 por ciento en el país, costos que en muchos casos son absorbidos por los propios desarrolladores. (..)

2021-10-09

Urbanismo público

Diário de Pernambuco 13-09-2021, por Redação
https://www.diariodepernambuco.com.br/noticia/vidaurbana/2021/09/frente-parlamentar-pelo-centro-do-recife-promove-reuniao-publica-no-yo.html

Frente Parlamentar pelo Centro do Recife promove reunião pública no YouTube

Sempre fui de opinião, e continuo sendo, que todo grande projeto público deveria ser amplamente discutido com transmissão pela TV, com espaço para debates técnicos entre todos os 'partidos' envolvidos e participação da audiência.

Dou como exemplo o Porto Maravilha: é necessário um Master Plan com especificações de desenho urbano e etapas de ocupação bem definidas sob o comando da municipalidade ou é suficiente um regulamento básico de usos e edificabilidades com ampla liberdade de mercado? A ocupação deve priorizar a residência permanente com forte componente social e menor receita fiscal ou os negócios com residências rotativas e maior receita fiscal?

Com o streaming, isso passa a valer para projetos de todos os tamanhos. Parabéns à Frente Parlamentar pelo Centro do Recife pela iniciativa.

2021-10-05

 

Onde tem fogo tem ainda mais fumaça

InfoMoney 21-09-2021, por Mickael Malka e Eduardo Andrade

https://www.infomoney.com.br/colunistas/convidados/a-nova-profissao-do-futuro/

A nova profissão do futuro

O capital relacional do corretor imobiliário é único, pessoal e intransferível. Não há o que substitua nem possa competir com isso. Habilidades que não cabem em um algoritmo.

Montagem: Àbeiradourbanismo
 Foto: Divulgação/Hanson Robotics

Existe uma grande diferença entre sonho e ilusão. O sonho se constrói com o tempo. Com a ajuda de outras pessoas. Já a ilusão é aquela solução mágica, vendida como “a última palavra” no assunto, com a promessa de resolver todos os problemas.

Assim como vários setores, o mercado imobiliário vive uma grande transformação digital. O que é bom e necessário para acompanhar as mudanças de hoje. A questão é quando se vende a ilusão de que a tecnologia por si só é capaz de resolver todos os desafios do segmento, sem a participação do elemento humano. A chamada desintermediação, que pode levar a equívocos por conta da desinformação. (..)

2021-10-01

Onde tem fumaça tem fogo

Diário do Rio 17-09-2021

https://diariodorio.com/lopes-retira-patrocinio-a-evento-do-portal-zap-depois-de-escandalo/

Lopes retira patrocínio a evento do Portal Zap depois de escândalo

Foto: David Mark / Pixabay

"Comunicação desalinhada”? Não pára de reverberar o grande escândalo em torno da publicidade feita pelo portal imobiliário Zap (site de classificados on-line de propriedade da OLX Brasil), na qual a empresa tentava convencer proprietários de imóveis a abandonar a intermediação de corretores e imobiliárias, e anunciar diretamente os imóveis em sua plataforma. Uma calculadora virtual mostrava quanto o cliente poderia ganhar se não contratasse um corretor. (..)

Além de notas de repúdio emitidas por empresas imobiliárias, sindicatos, associações ligadas ao mercado imobiliário e pelos próprios conselhos de classe, foram centenas de comentários, mensagens e e-mails de corretores e corretoras, por toda a internet, indignados com a situação. (..)

2010-09-27

A incorporação é o ópio do povo

Valor / Finanças 16-09-2021, por Olívia Bulla

https://valor.globo.com/financas/noticia/2021/09/16/fantasma-do-lehman-brothers-assusta-mercado-apos-sinais-de-colapso-em-gigante-chinesa.ghtml

Montagem: Àbeiradourbanismo
Imagem: Internet

Evergrande: fantasma do Lehman Brothers assusta mercado após sinais de colapso em gigante chinesa

Os fantasmas da crise de hipotecas subprime voltaram a assustar o mercado financeiro. Treze anos após a quebra do Lehman Brothers, em 14 de setembro de 2008, a gigante imobiliária chinesa Evergrande deu a indicação mais clara de que está à beira de um colapso, podendo derrubar toda uma cadeia, desde credores a compradores. Mas, segundo analistas, qualquer semelhança com o que aconteceu nos Estados Unidos é mera coincidência, pois não existe algo “grande demais para falir” (too big to fail) na China. (..)

2021-09-23

Arapuca à vista, fritura a prazo (2)

UOL Economia 07-09-2021, por Circe Bonatelli / Estadão conteúdo

https://economia.uol.com.br/noticias/estadao-conteudo/2021/09/07/mutuarios-sentem-aumento-no-valor-das-prestacoes-e-do-saldo-devedor.htm

Mutuários sentem aumento no valor das prestações e do saldo devedor

(..) O aumento do peso dos financiamentos atrelados ao IPCA e à caderneta de poupança chega num momento de orçamentos familiares já apertados e desemprego em alta.

Imagem: Internet

(..) O único movimento sentido foi a queda no volume de financiamentos corrigidos por IPCA e Selic. "Continuamos produzindo, mas elas (as operações) vêm perdendo força desde o segundo trimestre por causa da alta da inflação e da Selic", diz Botelho. "Chegamos a ter 90% das originações nesse perfil. Hoje, são menos de 20%." Para ele, essas linhas podem voltar a ganhar força no futuro, se houver maior estabilidade no País. "É um produto que vai continuar tendo seu espaço, mas pede a calibragem da economia."

2021-09-19

La guerre de la rentabilité (2)

Le Monde 08-09-2021, por Isabelle Rey-Lefebvre

https://www.lemonde.fr/societe/article/2021/09/08/le-gouvernement-envisage-un-nouvel-avantage-fiscal-pour-ameliorer-la-qualite-des-appartements-neufs_6093917_3224.html

Trop petits, trop bas, trop sombres… Pour améliorer la qualité des appartements neufs, le gouvernement envisage un nouvel avantage fiscal

O Estado francês dá uma

mãozinha Providencial,

mais exatamente fiscal,

aos incorporadores para

garantir a qualidade dos

apartamentos da periferia

de Paris, que vem sendo

fortemente afetada pela

guerra da rentabilidade.

(..) La qualité des appartements produits par les promoteurs – leur superficie réduite, leurs plafonds de plus en plus bas, leur conception incohérente, leur mono-orientation qui réduit la luminosité et empêche tout courant d’air en été, voire l’absence d’espaces de rangement et de cave – régresse depuis dix ans. Ce constat inquiétant est établi, une fois de plus, dans le rapport de l’architecte François Leclercq et du directeur de l’établissement public d’aménagement EpaMarne, Laurent Girometti, remis, ce mercredi 8 septembre, à la ministre du logement, Emmanuelle Wargon.

Ce travail vient corroborer les résultats d’une récente enquête de l’Institut des hautes études pour l’action dans le logement (Idheal), « Nos logements, des lieux à ménager », rendue publique le 27 août. Elle mesurait ce recul avec précision, entre 2000 et 2020, à propos des logements vendus sur plan. (..) 

2019-09-15

La guerre de la rentabilité

Le Monde / Logement 27-08-2021, por Isabelle Rey-Lefebvre
https://www.lemonde.fr/societe/article/2021/08/27/en-vingt-ans-les-appartements-neufs-franciliens-ont-perdu-jusqu-a-15-de-leur-surface_6092551_3224.html

A redução da área dos apartamentos,

que aumenta a proporção da

terra-localização no preço total dos

imóveis e a extração de renda

fundiária na revenda do terreno aos

adquirentes de unidades, é um

resultado inexorável da corrida

pela rentabilidade na indústria da

incorporação imobiliária.

Duas coisas me parecem sintomáticas:

que esse processo tenha se acelerado

na França na retomada que se segue

à debacle sistêmica de 2007-8 e que

ele se concentre na periferia

metropolitana (grande courone) de

Paris, onde a competição locacional

é menor e a luta pela rentabilidade,

consequentemente, mais acirrada.

Imagem: planta da unidade de 2

quartos (61m2) no empreendimento

Nature&Coteaux, Torcy, Île de France.

En vingt ans, les appartements neufs franciliens ont perdu jusqu’à 15 % de leur surface

 

La qualité des logements neufs baisse depuis vingt ans, quoi qu’en disent les promoteurs. Leurs superficies se réduisent, les espaces de rangement disparaissent, les appartements sont moins lumineux et de plus en plus souvent mono-orientés, ce qui est préjudiciable notamment au confort d’été, sans oublier les parties communes des immeubles, de plus en plus mesquines… C’est l’implacable démonstration d’une étude originale de l’Institut des hautes études pour l’action dans le logement (Idheal), révélée le 27 août au cours des Entretiens d’Inxauseta, qui réunissent tous les acteurs français du logement, un week-end par an, au Pays basque.

L’équipe d’Idheal, une dizaine d’universitaires et d’étudiants en urbanisme, a épluché les plans de 1 706 logements, dans 56 immeubles de 17 communes d’Ile-de-France, livrés entre 2000 et 2021 par 24 promoteurs et bailleurs sociaux qui ont bien voulu ouvrir leurs archives.

Les résultats sont éloquents : les studios (T1) n’ont, en vingt ans, perdu que 0,6 mètre carré (passant en moyenne de 30,4 m² à 29,8 m²) ; mais les deux pièces (T2), 2,8 mètres carrés (de 45,9 à 43,1) ; les trois pièces (T3), 2,5 mètres carrés (de 65,9 à 63,4) ; les quatre pièces (T4), 10 mètres carrés (de 89,3 à 79,3) ; et les cinq pièces (T5), 15 mètres carrés (de 114 à 99…). La perte s’est surtout produite à partir de 2012, lorsque la production a redémarré après la crise financière de 2008, et elle est plus accentuée en grande couronne qu’à Paris. (..)

2021-09-11

No Porto Maravilha, o planejamento é à bangu

Diário do Porto 06-07-2021, por Redação

https://diariodoporto.com.br/residencial-e-o-futuro-do-porto-maravilha/

Residencial é o futuro do Porto Maravilha

Gustavo Guerrante, presidente da Cdurp, fala sobre a grande novidade do Porto em 2021: os condomínios residenciais

 

(..) DiPo: (..) Caso todos esses empreendimentos se confirmem quantos novos moradores a Região Portuária deve receber nos próximos anos?

Guerrante: Se tudo se confirmar falamos aí de quatro mil novas unidades nos empreendimentos em negociação. Com as duas mil vendidas do Rio Wonder da Cury, serão seis mil apartamentos. Hoje as famílias são menores. Se forem três pessoas por residência, teremos aí 18 mil novos moradores em média vivendo e consumindo na região.

DiPo: Se isso se confirmar a população da região irá subir para quase 60 mil pessoas. Hoje o Porto tem carência de estabelecimentos comerciais como supermercados, açougue e padaria. Como atender essa nova demanda?

Guerrante: Isso é ovo e a galinha. Um vem atrás do outro. A Cury fechou as duas torres e o mercado imobiliário se mexeu. É um efeito manada. Os novos projetos vêm com proposta de lojas e comércio no térreo. E aí vem junto o cara da padaria, supermercado, café, bar, casa de mate. O AQWA mesmo é prova disso. Quando o pessoal todo voltar a trabalhar lá serão 5,5 mil pessoas naquele prédio. Pensando nisso Tishman está criando estrutura para atender esse público. Recentemente fechou dois restaurantes, café, Quiosque do Pepe. (..)"

2021-09-07

A renda da terra é o melhor negócio

Economist 28-08-2021 

https://www.economist.com/britain/2021/08/28/big-british-companies-are-entering-the-rental-market

Big British companies are entering the rental market

The build-to-rent sector is booming

(..) One reason for the boom, says Andrew Burrell of Capital Economics, a consultancy, is that retail and office properties are comparatively unappealing. Many investors wish to keep some capital in British real estate, but fear that shopping centres and high streets are in long-term decline, and that office rentals will be hit by the post-pandemic rise in working from home. Residential demand shifts mainly with demography and is less buffeted by the business cycle. People will still need somewhere to sleep, says Lawrence Bowles of Savills, a property firm: “You can’t digitalise a bed.” And in an era of low interest rates, steady rental income becomes more attractive. (..) 

2021-09-03

Apontamentos: Glaeser 2021 e a "cidade de 15 minutos"

GLAESER Edward, “The 15-minute city is a dead end — cities must be places of opportunity for everyone”. Blogs LSE 08-05-2021
https://blogs.lse.ac.uk/covid19/2021/05/28/the-15-minute-city-is-a-dead-end-cities-must-be-places-of-opportunity-for-everyone/

Our discussions and spending on urban mobility has over-emphasised the mobility of the rich. But we have largely ignored the mobility of the poor at all — especially in the US. I am very worried that a focus on enabling upper-middle-income people to walk around in their nice little 15-minute neighbourhood precludes the far larger issue of how we make sure our cities once again become places of opportunity for everyone. Enormous inequalities in cities are only tolerable if cities fulfill their historic mission of turning poor people into rich people. I am only interested in urban planning concepts that fundamentally solve that problem, and the 15-minute city seems likely to make that problem even worse. (Edward Glaeser)

Diagrama da
"cidade de 15 minutos",
por Moreno et al.*

Compartilho sem pestanejar com o autor deste pequeno artigo a defesa de políticas urbanas compensatórias como o  subsídio aos transportes públicos pela “taxa de congestionamento de tráfego” e a cobertura de seus custos pela exploração estatal da renda do solo urbano no entorno das estações. E concordo que é um escárnio subsidiar os transportes dos ricos e deixar que os dos pobres se paguem por si mesmos.

Também a mim não convence a fórmula da “cidade de 15 minutos”, derivada de uma preocupação com a sustentabilidade urbanística que, embora louvável, é no mínimo parcial, e irreal, no que tange à composição da força de trabalho e, mais amplamente, ao papel e modus operandi das grandes metrópoles no processo de geração e distribuição da riqueza global.

Divirjo, porém, do autor - se o entendi corretamente - no postulado de que a “missão histórica” da cidade é propiciar, pela via das “oportunidades” que só a aglomeração em grande escala e a mobilidade generalizada podem criar, a ascensão social dos "pobres" em quantidade suficiente para tornar “tolerável” a permanência de suas “enormes desigualdades”.

Se a “missão histórica” das grandes metrópoles é, em nome das "oportunidades para os pobres", seguir sendo uma armadilha civilizacional concentradora de crescimento econômico e acumulação competitiva da riqueza, portanto também de deseconomias, desperdício, desemprego, precariedade, pobreza, moradia subnormal e degradação ambiental, deduzo que ela está esgotada e que precisamos rever nossos conceitos em favor de uma economia e uma urbanização autenticamente sociais e ambientalmente sustentáveis, portanto essencialmente planejadas.

A cidade democrática é, para mim, portanto, um problema totalmente em aberto, em que mesmo as melhores soluções e práticas atuais são meramente transitórias. 

A “função social da propriedade”, tão cara aos urbanistas, é um ótimo ponto de partida programático para o redesenho das cidades, desde que estabelecida em um marco constitucional que defina “função social” não como um requerimento acessório, somente afeto à “propriedade urbana” e dado por cumprido quando em conformidade com "as exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no Plano Diretor” (Art. 182 §2º da Constituição Federal brasileira de 1988), mas como o conteúdo do direito de propriedade em geral.

A criação de cidades de tipo realmente novo depende de uma radical inversão de conteúdo do direito de propriedade. É preciso que a “função social da propriedade” deixe de ser um conceito ambíguo e acessório do direito urbanístico, como no Brasil, e passe a ser a cláusula pétrea, pedra angular de todas as constituições democráticas do planeta. 

2021-08-30

______

*MORENO Carlos et al, “Introducing the “15-Minute City”: Sustainability, Resilience and Place Identity in Future Post-Pandemic Cities”. Smart Cities 2021, 4(1), 93-111.

https://www.mdpi.com/2624-6511/4/1/6/htm

Porto dos milagres

Folha de S Paulo 14-08-2021, por Júlia Barbon

https://www1.folha.uol.com.br/esporte/2021/08/rio-tenta-ressuscitar-zona-portuaria-5-anos-apos-olimpiadas.shtml

Rio tenta ressuscitar zona portuária 5 anos após Olimpíadas

Montagem: Àbeiradourbanismo
Imagem original: Internet

(..) Mas há uma pedra no meio do caminho. O contrato de parceria público-privada que previa toda a manutenção e as reformas na região pela concessionária Porto Novo foi cancelado por falta de repasses da prefeitura, que agora tenta negociar a volta da empresa.

O modelo da concessão é baseado nos chamados Cepacs (Certificados de Potencial Adicional de Construção), papéis que as construtoras têm que comprar quando querem construir na zona portuária. Era esse dinheiro que custearia as obras e a zeladoria ali. (..)

2021-08-26

Posto Ipiranga encarna em Galeão Cumbica

UOL Economia 20-08-2021
https://economia.uol.com.br/noticias/estadao-conteudo/2021/08/20/guedes-brasil-esta-decolando-neste-momento.htm

Montagem:Àbeiradourbanisno
Imagem original Internet

Galeão Cumbica, personagem criado
pelo comediante Rony Cócegas (1940-1999)

2021-08-22

"Tem que vender essa porra logo!"*

Folha de S Paulo 13-08-2021, por Catia Seabra
https://www1.folha.uol.com.br/mercado/2021/08/governo-decide-vender-palacio-capanema-edificio-iconico-no-rio.shtml

Governo decide vender Palácio Capanema, edifício icônico do Rio

Símbolo do modernismo é incluído em feirão

Palácio Gustavo Capanema / MEC

Ícone da arquitetura moderna Brasileira, o Palácio Gustavo Capanema, também conhecido como MEC (Ministério da Educação e Cultura), destaca-se pela sua composição arquitetônica e pela sua inserção singular no contexto urbano local.

O volume do edifício é marcado pelo contraste entre dois blocos que se interceptam perpendicularmente. No bloco horizontal localizam-se o hall de entrada, o auditório e o salão de exposições (com extensão para um terraço verde). No bloco vertical localizam-se os escritórios que originalmente compunham o Ministério da Educação e Saúde (posteriormente Ministério de Educação e Cultura).

Além de explorar os princípios básicos do modernismo ‘Corbusiano': (1) Edifício sobre pilotis, (2) Planta livre, (3) Fachada livre, (4) Janelas em fita, (5) Terraço Jardim; o edifício se adapta ao clima tropical da região através da combinação de artifícios projetuais tais como ventilação cruzada, terraços verdes e brise-soleils.

A integração entre arquitetura e artes plásticas é outro elemento marcante no edifício que pode ser notado na azulejaria e nas esculturas presentes.

A implantação livre do edifício na quadra e a suspensão de seu volume vertical através de pilotis, combinados a elementos paisagísticos diferenciados, agregam valor ao espaço urbano construído ao redor.

Autores: Lúcio Costa (coordenador), Affonso Eduardo Reidy, Carlos Leão, Ernani Vasconcelos, Jorge Machado Moreira, Oscar Niemeyer

Ano Projeto/Ano Construção: 1936 / 1937-1943

Endereço: Rua da Imprensa n°16, Centro

Fonte: ARQGUIA RIO
http://arqguia.com/obra/palacio-gustavo-capanema-mec/

____

*Paulo Guedes, Ministro da Economia, em 22-04-2020, a propósito do Banco do Brasil.

https://g1.globo.com/politica/noticia/2020/05/22/tem-que-vender-essa-porra-logo-diz-paulo-guedes-sobre-o-banco-do-brasil-em-reuniao-ministerial.ghtml

2021-08-18

Não tem vacina

Valor Investe online 09-08-2021, por Yasmin Tavares

https://valorinveste.globo.com/produtos/fundos-imobiliarios/noticia/2021/08/09/fundos-de-papel-surfam-alta-da-selic-enquanto-ativos-de-tijolo-aguardam-vacinacao.ghtml

Imagem: Getty Images / Valor Investe

A moradia puxa a fila e a espiral
de valorização dos apartamentos
A e B garante, na crise, a
rentabilidade média dos fundos,
mas a "financeirização" é da
cidade inteira, mais exatamente
de todos os bens e serviços 
urbanos que possam ser 
produzidos e explorados a 
título privado. A financeirização
não é uma excrescência do
mercado imobiliário; é sua
forma mais desenvolvida, que
habita o coração da economia
de mercado do século XXI. 
 

Fundos de papel surfam alta da Selic enquanto ativos de tijolo aguardam vacinação

"(..) “Os fundos de CRI [recebíveis imobiliários] devem continuar puxando a fila da classe, já que o residencial vem batendo recordes por fatores como o retorno de investimentos dos investidores e o comprador final estimulado por uma oferta de crédito abundante”, comenta.

Sobre os outros setores menos favorecidos em razão da pandemia, como os fundos de tijolo, Bidetti comenta que, com o avanço da vacinação em massa, esses fundos devem vislumbrar um cenário mais positivo a partir do último trimestre do ano. “São fundos que, além de estarem muito descontados no mercado secundário, ainda tiveram uma pausa nas novas emissões, já que foram os mais impactados pela crise”, avalia.

Nardo, da RBR, chama atenção para os fundos de escritórios, que apresentam, atualmente, os valores mais depreciados frente aos outros setores. “Apesar de o segmento ter enfrentado um aumento de vacância, tal movimento já começou a inflexionar e os preços ficaram estáveis”, afirma.

Em segundo lugar no ranking de fundos mais descontados, o profissional inclui os de shopping, mas destaca a imprevisibilidade destes ativos em razão do surgimento de novas variantes da covid-19. “Eles estão mais baratos do que a média porque têm um risco adicional. Agora, o investidor que puder segurar esses fundos durante quatro ou cinco anos está comprando bons imóveis com um ‘valuation’ atrativo”. (..)"

20210-08-14

Apontamentos: Moreira & Saraiva 2020 - urbanismo e suburbanização no Recife dos anos 1920

MOREIRA Fernando e SARAIVA Kate, “Dos subúrbios coloridos aos horizontes molhados: a expansão urbana do Recife nos anos 1920”. URBANA / UNICAMP V.12 P.1-40, 2020

https://periodicos.sbu.unicamp.br/.../view/8655956/23085

Estes apontamentos são parte de um processo de estudo compartilhado. À beira do urbanismo está à disposição dos autores cujo trabalho aqui se comenta para suas considerações.

Recife 1920s
Eixos de expansão, por Moreira e Saraiva

A cidade e o urbanismo que nela intervém raramente são reconhecidos, e tratados, como objetos distintos em nossos estudos históricos. E é justo por aparecerem sempre tão intimamente entrelaçados no plano dos fatos, muitas vezes sem uma clara relação de causalidade, precedência ou interdependência, que se torna crítica a distinção.

Este aqui não foge à regra: um ótimo trabalho de pesquisa em história do urbanismo, mas de que o estudioso da história urbana necessita filtrar as informações que concernem ao seu mister para deduzir, na medida do possível, os termos daquela relação, eventualmente chegando a conclusões, ou hipóteses, bastante diferentes das dos autores – como nas proposições de que “as intervenções [urbanas do governo Loreto, 1922-26] foram realizadas (..) com a intenção de dirigir o crescimento [da cidade] para os subúrbios", e de que elas são “a primeira manifestação, ainda que incipiente, do urbanismo moderno na cidade, alargando sensivelmente sua mancha urbana”.

A julgar pelos casos de Rio de Janeiro [1] e Porto Alegre [2] [3], muito mais provável é que, por ocasião das intervenções do governo Loreto, o crescimento da mancha urbana, ou ao menos dos parcelamentos de terra, já seguisse há algum tempo a marcha da incipiente urbanização de mercado rumo às cercanias do velho Recife colonial-imperial. Cabe perguntar, pois, e investigar, se são as intervenções de Loreto que dirigem o crescimento da cidade para os subúrbios ou se é o novo arranjo socioespacial em formação, envolvendo vendedores e compradores de bens e serviços urbanos, que exige da municipalidade as melhorias correspondentes e dão a Loreto a oportunidade de se alçar como governante de ideias urbanísticas “modernas”.

A propósito, chama a atenção – pelo tamanho, temporalidade, localização relativa e atração de usos “institucionais” – o paralelismo entre as iniciativas urbanizadoras do Parque do Derby, em Recife, e do Campo da Redenção, em Porto Alegre. Matéria para um estudo comparado da área de transição entre a cidade colonial-imperial e os subúrbios da nascente metrópole capitalista brasileira.

2021-08-10

___

NOTAS

[1] QUEIROZ RIBEIRO, Luiz Cesar. Dos Cortiços aos Condomínios Fechados - As formas de produção da moradia na cidade do Rio de Janeiro. 2015

https://www.observatoriodasmetropoles.net.br/wp-content/uploads/2020/07/Livro-Dos-Corti%C3%A7os-aos-Condom%C3%ADnos-Fechados_2edicao.pdf

[2] STROHAECKER  T M, "Atuação do Público e do Privado na Estruturação do Mercado de Terras de Porto Alegre (1890-1950)". Scripta Nova  Vol. IX, núm. 194 (13), 1 de agosto de 2005, Universidade de Barcelona

http://www.ub.edu/geocrit/sn/sn-194-13.htm

 

[3] "Porto Alegre cidade radiocêntrica". À beira do urbanismo (blog), 21-05-2020, por Pedro Jorgensen 
https://abeiradourbanismo.blogspot.com/2020/05/porto-alegre-cidade-radiocentrica-2_30.html

Moradia: desmercantilizar é preciso

InvestNews 18-01-2021, por Karina Trevisan
https://investnews.com.br/economia/preco-dos-imoveis-por-que-o-setor-espera-uma-nova-alta-em-2021/

Preço dos imóveis: por que o setor espera nova alta em 2021?

Complexo da Maré - Nova Holanda

Rio de Janeiro

Foto: Rodrigo Maré Souza

“Preço do aluguel avança”, “desempenho negativo do preço de venda”. A linguagem dos cadernos de negócios dá pouca margem à dúvida: no ramo imobiliário, o sucesso econômico não se traduz em baixa dos preços resultante da concorrência, mas em seu contínuo aumento relativo derivado do caráter não competitivo do mercado de solo urbano. 

Arrisco uma generalização: na economia do século XXI, os ramos de negócio baseados em direitos de monopólio - patentes, marcas, royalties e terra-localização - são, para a valorização das carteiras de investimento privado, cada vez mais vitais por oposição aos ramos industriais em geral, onde, por força da concorrência, impõe-se o aumento exponencial e continuado da força produtiva do trabalho (maquinário e tecnologia) - portanto também do trabalhadorado redundante, do desemprego, da precariedade e do subconsumo - e a tendência inexoravelmente declinante das taxas de lucro.

O setor imobiliário teria, pois, para o capital, o papel estratégico de compensar a crise crônica das taxas de lucro na indústria com o aporte dia a dia mais significativo das rendas urbanas de solo-localização, cujas espirais de valorização são hoje claramente impelidas, dentre outros fatores, pela própria concentração incessante da riqueza. 

Depreende-se daí que a produção da riqueza nos termos da economia concorrencial torna a humanidade inapelavelmente prisioneira das megalópoles, apesar do tamanho e gravidade de deseconomias como o preço exorbitante da moradia, o custo exponencialmente crescente dos transportes, a degradação continuada do meio ambiente, a expansão irrefreável das periferias sub-urbanizadas, favelas e informalidade em geral, a obsolescência e deterioração precoce de grandes estoques de edificações centrais etc. 

A bandeira da “desmercantilização da moradia", que tem o meu apreço, supõe, por essa razão, uma profunda transformação dos fundamentos econômicos da sociedade, que se poderia resumir no conceito, tão caro aos urbanistas, de função social da propriedade – não apenas imobiliária, bem entendido, e em nenhuma hipótese restrita ao âmbito nacional, mas de todas as grandes cadeias de financiamento, produção e distribuição de bens em serviços em escala planetária. 

Uma economia global sustentável e, por isso mesmo, amplamente planejada, cabendo à média e pequena propriedade a função social de elevar o nível de vida nas nações empobrecidas e assegurar a diversidade / capilaridade econômica nas já desenvolvidas, é o que se faz urgente. O futuro das cidades tais como as conhecemos é, sob este ponto de vista, uma questão totalmente em aberto.

2021-08-06

Outorga Onerosa, para variar

Jornal do Comércio / Porto Alegre 21-07-2021, por Pensar a Cidade

https://www.jornaldocomercio.com/_conteudo/colunas/pensar_a_cidade/2021/07/802618-porto-alegre-tera-leiloes-anuais-de-solo-criado.html

Porto Alegre terá leilões anuais de Solo Criado

O Parque Moinhos de Vento, o Parcão, é um dos principais focos de valorização do solo no mercado imobiliário de Porto Alegre

Intrigaram-me, numa rápida vista d’olhos nessa matéria do Jornal do Comércio, os preços médios de contrapartida por m2 de Solo Criado (Outorga Onerosa) deduzidos dos valores publicados. A arrecadação mínima esperada de R$ 105,7 milhões com a venda dos 31,3 mil m2 ofertados implica uma contrapartida (preço) média por m2 igual a R$ 3.377,00, valor não apenas muito mais elevado do que se cobra por m2 de Outorga Onerosa do Direito de Construir em qualquer outra cidade brasileira como maior do que o próprio resíduo (renda da terra) do m2 de produto imobiliário no mercado de classe média. Suspeitaria de um erro de edição não fosse a informação, logo abaixo, de que entre 2014 e 2016 foram arrecadados 144,0 milhões com a venda de 32.550m2, vale dizer R$ 4.424,00 /m2. [1]

Isto só poderia significar que, em Porto Alegre, os m2 leiloados são uma parte relativamente pequena do volume total de construção, isto é, que os coeficientes básicos de aproveitamento de terreno são em geral bastante elevados como proporção dos coeficientes máximos. Por quê?

Porque embora a OODC / Solo Criado seja cobrada pela municipalidade por m2 de construção adicional ao CA básico, na economia do empreendimento o custo da contrapartida se mede por unidade de produto colocado à venda no mercado, vale dizer o m2 privativo médio, e é deduzido do preço de venda da fração ideal de terreno - a renda do solo - que lhe corresponde. [2] O preço do m2 excedente ao CA básico é, portanto, meramente NOMINAL, tanto mais elevado quanto menor for a proporção da edificabilidade excedente sobre a edificabilidade total.

Se, por absurdo (porque nesse caso nenhum incorporador teria interesse em comprá-lo), num empreendimento de 5.000m2 privativos, relação 1:1 entre m2 construídos e m2 privativos e preço de venda médio = R$10.000 m2, um único m2 construído fosse considerado Solo Criado ao preço de R$50.000,00, o seu custo no cálculo da rentabilidade do negócio seria... R$ 10,00/m2! O Solo Criado só compensa para o incorporador quando a cota que corresponde a cada m2 privativo produzido for menor que o preço de venda da respectiva fração ideal de terreno e é tão mais rentável quanto maior for essa diferença.

 

Com efeito, diz a matéria um pouco adiante que “em Porto Alegre, o valor básico desse índice [construtivo] varia entre 1 e 2,4 e o máximo entre 1,5 e 3”. Se tomamos, então, como hipótese um terreno de 1.000m2 com Cb=2,4 e Cm=3, temos que apenas 600m2 (de um total de 3.000m2) são excedentes ao coeficiente básico, vale dizer "solo criado" para fins de cobrança de direitos de edificabilidade. Supondo um preço de R$3.000,00 por m2 de Solo Criado, temos uma contrapartida total de R$ 1.800.000,00. Dado, porém, que o incorporador vai construir e vender 1.000m2 x 3 = 3.000 m2, o preço REAL da contrapartida é R$ 600,00 / m2, este sim um valor, mais exatamente uma ordem de grandeza de valor, compatível no sul-sudeste do Brasil com a recuperação do resíduo (renda da terra) contido no preço de 1m2 privativo médio no mercado de classe média: para uma hipotética proporção de 40% no m2 privativo ao preço de R$ 8.000,00, o resíduo valeria R$ 3.200,00 /m2 e a contrapartida 18,75% do resíduo.

A não distinção entre preço nominal e preço real da contrapartida por Solo Criado / OODC, perdidos em infinitas combinações possíveis de coeficientes básico, máximo e “fatores de ajuste” inseridos nas fórmulas de cálculo, continua sendo, a meu juízo, um sério obstáculo à construção de um entendimento comum, consequentemente uma política nacional, da recuperação de mais-valias fundiárias na indústria da incorporação. 

Só é possível ter uma ideia clara, por comparação a outras cidades brasileiras por exemplo, do que significa a arrecadação de 105,7 milhões com a venda de 31,3 mil m2 de Solo Criado se tal valor for relativo ao TOTAL de m2 construídos ou, ainda mais exatamente, de m2 privativos a serem produzidos nos empreendimentos que utilizarão os direitos de edificabilidade adquiridos, e ao seu preço médio no mercado.

Salve, pois, a cidade de Porto Alegre, que mesmo não utilizando o tão exaltado quanto pouco compreendido Coeficiente Básico (de aproveitamento de terreno) = 1 [3] é capaz de recuperar renda da terra na indústria da incorporação em valores que suponho compatíveis com os da cidade de São Paulo, a mais notória praticante da Outorga Onerosa do Direito de Construir em nosso país.

Por outro lado, uma notável qualidade do sistema portoalegrense de venda de Solo Criado em leilões anuais, ou plurianuais, é facilitar a inserção das receitas derivadas da recuperação de mais-valias no planejamento / orçamento anual da prefeitura, atribindo-lhe o status de receita corrente e demandando ao setor de urbanismo um acompanhamento permanente e tecnicamente bem informado do mercado.

2021-08-02

______

NOTAS

[1] Veja o Projeto Básico do leilão previsto para agosto de 2021, objeto da reportagem, em http://lproweb.procempa.com.br/pmpa/prefpoa/smf/usu_doc/leilao_2-2021_sei_14718639__anexos.pdf

[2] Aqui cabe esclarecer que a municipalidade não tem nenhum poder sobre a proporção em que o encargo por OODC / Solo Criado é repartido entre o ex-proprietário do lote e o novo, i.e., o incorporador: ele será descontado do valor total do resíduo e subsumido ao preço de transação do terreno na medida do poder de negociação de cada um. Não é, pois, o preço da OODC / Solo Criado que depende do valor do terreno, como supõem as ‘fórmulas de cálculo’, mas o valor do terreno que depende da OODC / Solo Criado.

[3] A “igualdade de direitos de aproveitamento de terreno” implícita no Cb =1 é altamente discutível, para não dizer 100% mítica.

Primeiro porque o Cb=1 só igualaria, e não mais do que formalmente como explico mais abaixo, os direitos dos proprietários de terrenos se e somente se TODO o resíduo (renda da terra) do VGV (receita total do empreendimento) excedente ao Cb=1 fosse pago a título de Outorga Onerosa / Solo Criado – o que é fora de questão porque destruiria o negócio da incorporação tal como o conhecemos. Dessa contradição nascem os “fatores de planejamento”, cuja primeira missão nas fórmulas de cálculo de OODC / Solo Criado é, precisamente, violar algebricamente a camisa de força do Cb=1, elevando-o a uma porcentagem politicamente aceitável do CA máximo permitido pela norma. 

Segundo porque a terra tem distintos preços de mercado conforme sua localização na cidade, fenômeno que subverte a ideia, subjacente ao Cb=1, de igualação dos proprietários pela via do “direito natural ao valor de uso dos terrenos". Proprietários de terrenos urbanos são desiguais antes de tudo pela localização de seus imóveis: 1m2 de terreno no Leblon vale muitas vezes mais do que 1m2 de terreno em Madureira. Ilustro com um caso limite: numa região periférica de baixa densidade e demanda de rendimentos elevados, como a Barra da Tijuca, Rio de Janeiro, um terreno de 10 mil m2 com Cb=Cm=1 admitiria (não existe OODC no Rio de Janeiro), grosso modo, 10 mil m2 de produto imobiliário, VGV de R$ 100 milhões, resíduo (renda da terra) de R$ 50 milhões e ZERO de Outorga Onerosa / Solo Criado.

Terceiro porque a virtude da igualdade entre proprietários de terrenos urbanos é uma reminiscência jeffersoniana: lei igual para proprietários - de terras, capitais e até escravos.