Animado por um saudável impulso dessa
virtude que o idioma inglês chama de accountability
– conceito para o qual só temos no vernáculo expressões prolixas como “o dever de
prestar contas” – ou quem sabe movido pelo desconforto de especialistas e cidadãos
interessados com a opacidade da Operação Urbana Porto Maravilha, o Diretor-Presidente
da Companhia de Desenvolvimento Urbano da Região do Porto do Rio de Janeiro - CEDURP,
Sr. Alberto Silva, veio a público explicar, com suas próprias palavras, a
natureza, as finalidades e o desenho administrativo-financeiro desse momentoso empreendimento de renovação urbana.
À beira do urbanismo lhe concede, pois,
a palavra, assim contribuindo para divulgá-la entre o seu círculo de
leitores.
Para não faltar com a franqueza, o blogueiro, que admite o seu pouco talento
para a rápida (e lenta também!) compreensão de arranjos administrativos e
operações financeiras complexas, está longe de satisfeito com as explicações do
Dr. Alberto, muitas das quais lhe parecem deixar no ar questões intrigantes – que abordará numa próxima postagem.
Aqui vai uma longa passagem extraída do artigo e o link para o
texto completo, que o leitor interessado não deve deixar de conhecer.
Boa leitura.
De onde vem o dinheiro do Porto Maravilha?
Alberto Silva, diretor-presidente da Cdurp
Julho, 2015
(...)
Onde e como são aplicados os recursos da venda dos Cepacs?
A Lei Municipal Complementar nº 101/2009, que criou a operação urbana Porto Maravilha, estabelece que todos os recursos da venda do potencial adicional de construção devem ser utilizados para a requalificação urbana dos 5 milhões de metros quadrados demarcados pela lei. A reconstrução das redes de drenagem, água, esgoto, gás natural, eletricidade, iluminação pública e telecomunicações, urbanização da região e implantação do novo sistema viário, além da conservação e da prestação de serviços, são pagos com esse dinheiro. De todo o valor arrecadado, pelo menos 3% devem ser destinados à valorização do patrimônio material e imaterial da área. A mesma lei prevê que o Poder Público implemente programa de desenvolvimento socioeconômico para a população diretamente envolvida e utilize recursos da operação urbana.
Em uma de suas inovações no Porto Maravilha, a Prefeitura do Rio optou por contratação de empresa para execução das obras e prestação de serviços públicos municipais por meio de Concessão Administrativa, modalidade de Parceria Público-Privada (PPP), em que a remuneração do parceiro privado se dá por contraprestações públicas (aportes regulares de recursos do Poder Público). Neste caso, dinheiro que tem como origem a venda dos Cepacs. O objetivo é garantir o cumprimento de todo processo de requalificação em contrato único. A prestação de serviços de conservação da infraestrutura, como limpeza urbana, coleta de lixo e operação de trânsito também é paga com esses recursos. A prefeitura estabeleceu plano de requalificação de longo prazo, ajustado anualmente em função da evolução das obras e da relação das intervenções com as dinâmicas da cidade.
Os custos da operação urbana, em valores de junho de 2011, totalizam R$ 8 bilhões, sendo R$ 400 milhões em administração da Companhia de Desenvolvimento Urbano da Região do Porto do Rio de Janeiro (Cdurp), empresa da prefeitura responsável pela gestão do Porto Maravilha, e R$ 7,6 bilhões do contrato de PPP. Com duração de 15 anos, de junho de 2011 a junho de 2026, a PPP inclui obras e serviços em todos os 5 milhões de metros quadrados do Porto Maravilha e não apenas as áreas que recebem novos empreendimentos com potencial adicional de construção. Portanto, as mudanças beneficiam sobretudo os atuais moradores. Com a conclusão das intervenções, serviços que começaram a ser prestados imediatamente após a assinatura do contrato se tornarão mais qualificados. Aos poucos, por exemplo, ruas que historicamente sofriam com alagamentos têm suas redes de drenagem refeitas e o problema sanado.
Como e para quem foram vendidos os Cepacs?
Para garantir que o plano de requalificação urbana de longo prazo tenha o mínimo de risco de interrupção, a prefeitura optou pela estratégia de ofertar todo o estoque de Cepacs em leilão de lote único e indivisível. Pelas regras do leilão, o comprador do estoque deveria assumir o pagamento das despesas da operação urbana ao longo de 15 anos, conforme o cronograma de pagamentos do contrato de PPP. A prefeitura também assumiu o compromisso de vender ao vencedor do leilão quantidade de terrenos que consumam 60% dos Cepacs, obrigação cumprida em 2014.
O vencedor do leilão foi o Fundo de Investimento Imobiliário Porto Maravilha (FIIPM), criado pelo Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e administrado pela Caixa Econômica Federal, que arrematou o estoque de Cepacs do Porto Maravilha por R$ 3,5 bilhões, ou R$ 545 cada título, além da preferência na compra de imóveis desapropriados pela prefeitura que consumam pelo menos 60% dos Cepacs. Ao comprar os títulos, o fundo assumiu o pagamento das despesas da operação urbana ao longo de 15 anos.
Por que o FGTS investiu na operação urbana Porto Maravilha
O FGTS tem dentre suas obrigações investir para valorizar seus recursos e cumprir obrigações com os trabalhadores. O FIIPM tem como tarefas pagar as despesas da operação urbana e devolver os recursos investidos pelo FGTS com ganhos de 6% ao ano mais o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). Além dos Cepacs, o FIIPM também comprou grande quantidade de imóveis na região, conforme previsto no leilão, ampliando suas condições de geração de negócios.
Desde junho de 2011, o FIIPM negocia diretamente com o setor imobiliário imóveis e Cepacs do Porto Maravilha. Em 2012, em segundo leilão, desta vez, promovido por este fundo, parte dos Cepacs foi vendida por R$ 1.150 a unidade, deixando claro seu potencial de valorização. (Continua)
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http://portomaravilha.com.br/noticiasdetalhe/3663
2015-08-05
