Av. Paulista 1935

 

Fonte: https://twitter.com/rauljustelores/status/1146972053452599296

2024-03-24

A alma do negócio

Montagem: Àbeiradourbanismo

“(..) se podría decir que al comercializar um inmueble, la inmobiliaria no sólo vende un activo fijo, sino que, además, negocia el derecho que capacita al nuevo propietario a especular, o sea que, para que el individuo pueda candidatarse a especular en el mercado inmobiliario, debe antes passar por una inmobiliaria. Se obtiene, así, la condición de suficiencia para que la inmobiliaria imponga una tasa equivalente a la parte de las ganancias que habilita a su cliente a realizarlas en el futuro. (..)”*

2024-03-24

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* SMOLKA M, “Precio de la tierra y valorización inmobiliaria urbana: esbozo para una conceptualización del problema”. Revista Interamericana de Planificación Vol XV, No 60, Dez 1981

Ouro, bitcoins e… residências!

SAPO Human Resources 10-03-2024
https://hrportugal.sapo.pt/numero-de-ultramilionarios-aumentou-quase-5-a-nivel-mundial-imagina-quantos-ha-em-portugal/

“(..) Os dados são retirados do The Wealth Report, um estudo anualmente concebido pela Knight Frank que reúne as mais importantes tendências e perspectivas globais do mercado imobiliário – desde 2021 que a imobiliária com sede em Londres está associada à portuguesa Quintela e Penalva. (..) 

Para os investidores, a rentabilidade do mercado residencial foi crucial para estes resultados, com a rentabilidade no investimento do mercado residencial a crescer 3,1%. Houve ainda outros sectores a apresentar resultados positivos a nível global, como o ouro, que subiu 15%, e as Bitcoin, que subiram 155%, invertendo grande parte das perdas sofridas em 2022. (..)”

2024-03-17

A estrutura urbana de Manchester 1845, segundo F Engels

ENGELS F, “As grandes cidades” (2a parte - Manchester). Em A Situação da Classe Trabalhadora na Inglaterra pp 87-116. São Paulo: Boitempo 2008

https://edisciplinas.usp.br/pluginfile.php/4662435/mod_resource/content/1/ENGELS.pdf 

(..) Mas já dissemos o bastante sobre essas cidades menores. Todas têm suas peculiaridades; nelas, porém, os operários vivem como em Manchester. Por isso, limitei-me a descrever o aspecto particular de sua estrutura; de fato, todas as observações gerais sobre a situação das moradias operárias de Manchester cabem perfeitamente à totalidade das cidades vizinhas. Passemos, pois, ao grande centro.

Manchester situa-se no sopé meridional de uma cadeia de montanhas que, partindo de Oldham, corta os vales do Irwell e do Medlock e cujo último cume, o Kersall-Moor, é, ao mesmo tempo, o hipódromo e o mons sacer de Manchester. A cidade propriamente dita encontra-se na margem esquerda do Irwell, entre esse rio e dois outros menores, o Irk e o Medlock, que aqui nele deságuam. Na margem direita do Irwell, encerrada numa espécie de anel formado pelo rio, está Salford e, mais a ocidente, Pendleton; ao norte do Irwell, encontram-se a alta e a baixa Broughton; ao norte do Irk, fica Cheetham Hill; ao sul do Medlock, está Hulme e, mais a oriente, Chorlton-on-Medlock e, ainda mais longe, mais ou menos a leste de Manchester, Ardwick. Todo esse conjunto é comumente chamado de Manchester e conta com 400 mil habitantes, senão mais.

Manchester é construída de um modo tão peculiar que podemos residir nela durante anos, ou entrar e sair diariamente dela, sem jamais ver um bairro operário ou até mesmo encontrar um operário – isso se nos limitarmos a cuidar de nossos negócios ou a passear. A razão é que – seja por um acordo inconsciente e tácito, seja por uma consciente e expressa intenção – os bairros operários estão rigorosamente separados das partes da cidade reservadas à classe média ou, quando essa separação não foi possível, dissimulados sob o manto da caridade.

Manchester tem, em seu centro, um bairro comercial bastante grande, com cerca de uma milha e meia de comprimento e outro tanto de largura, composto quase exclusivamente por escritórios e armazéns (warehouses). Nele praticamente não existem moradias e, por isso, à noite, fica vazio e deserto – apenas a guarda noturna, com suas lanternas, circula pelas ruas estreitas e sombrias. Nessa zona há algumas ruas grandes, que concentram o tráfego, e o térreo das edificações é ocupado por lojas luxuosas; aí se encontram uns poucos pavimentos superiores habitados e nela reina, até alta noite, uma certa animação. Excetuada essa zona comercial, toda a Manchester propriamente dita – ao lado de Salford e Hulme, uma parte significativa de Pendleton e de Chorlton, dois terços de Ardwick e igual parcela de Cheetham Hill e de Broughton – não é mais que um único bairro operário que, com uma largura média de uma milha e meia, circunda como um anel a área comercial. A alta e a média burguesia moram fora desse anel. A alta burguesia habita vivendas de luxo, ajardinadas, mais longe, em Chorlton e Ardwick ou então nas colinas de Cheetham Hill, Broughton e Pendleton, por onde corre o sadio ar do campo, em grandes e confortáveis casas, servidas, a cada quinze ou trinta minutos, por ônibus que se dirigem ao centro da cidade. A média burguesia vive em ruas boas, mais próximas dos bairros operários, sobretudo em Chorlton e nas áreas mais baixas de Cheetham Hill. O curioso é que esses ricos representantes da aristocracia do dinheiro podem atravessar os bairros operários, utilizando o caminho mais curto para chegar aos seus escritórios no centro da cidade, sem se aperceber que estão cercados, por todos os lados, pela mais sórdida miséria.

De fato, as principais ruas que, partindo da Bolsa, deixam a cidade em todas as direções, estão ocupadas, dos dois lados, por lojas da pequena e da média burguesias, que têm todo o interesse em mantê-las com aspecto limpo e decoroso. É verdade que tais lojas se relacionam de algum modo com os bairros que estão em suas traseiras e, naturalmente, são mais elegantes e cuidadas no bairro comercial e junto das áreas burguesas do que nas zonas em que têm de ocultar as sórdidas casas operárias; todavia, sempre dão conta de esconder dos ricos senhores e de suas madames, de estômago forte e nervos frágeis, a miséria e a sujeira que são o complemento de seu luxo e de sua riqueza. É o que acontece, por exemplo, com a Deansgate, que parte em linha reta da igreja velha para o sul; no princípio, é ladeada por boas lojas e fábricas; seguem-se lojas de segunda categoria e algumas cervejarias; mais ao sul, quando deixa o bairro comercial, tem pelos lados negócios mais pobres, que, à medida que se avança, tornam-se sujos e intercalados por tabernas; enfim, na extremidade sul, a aparência das lojas não permite qualquer dúvida sobre seus fregueses: operários, só operários. O mesmo se passa com a Market Street, que sai da Bolsa em direção ao sudeste: de início, encontramos lojas de primeira categoria e, nos andares superiores, escritórios e armazéns; depois (Piccadilly), belos hotéis e entrepostos; mais adiante ainda (London Road), junto ao Medlock, fábricas, lojas e tabernas para a pequena burguesia e para os operários; mais próximo de Ardwick Green, casas da média e alta burguesia e, a partir daí, grandes jardins e enormes residências dos mais ricos industriais e comerciantes. Assim, conhecendo a cidade, é possível, pelo aspecto dos trechos das ruas principais, deduzir o tipo de bairro contíguo; mas, dessas ruas, é extremamente difícil contemplar de fato os bairros operários. Sei perfeitamente que essa disposição urbana hipócrita é mais ou menos comum a todas as grandes cidades; também sei que os comerciantes varejistas, pela própria natureza de seu negócio, devem ocupar as ruas principais; sei igualmente que nessas ruas, em toda parte, encontram-se edificações mais bonitas que feias e que o valor dos terrenos que as rodeiam é superior ao daqueles dos bairros periféricos; entretanto, em lugar nenhum como em Manchester verifiquei tanta sistematicidade para manter a classe operária afastada das ruas principais, tanto cuidado para esconder delicadamente aquilo que possa ofender os olhos ou os nervos da burguesia. E, no entanto, em Manchester, a urbanização, menos ainda que em qualquer outra cidade, não resultou de um planejamento ou de ordenações policiais: operou-se segundo o acaso. É por isso que, quando penso na classe média afirmando às pressas que os operários se comportam de maneira adequada, sempre tenho a impressão que os industriais liberais de Manchester, as grandes personalidades liberais (big whigs), tiveram sua parte nessa organização urbana tão cheia de pudor. 

Acrescento que os estabelecimentos industriais situam-se quase todos à margem dos três rios ou dos vários canais que se ramificam pela cidade e passo diretamente à descrição dos bairros operários propriamente ditos. (..)

2024-03-13

Imóveis comerciais/ EUA: um resumo da crise

Valor Investe 07-03-2024, por Marília Almeida
https://valorinveste.globo.com/produtos/investimento-no-exterior/noticia/2024/03/07/queda-de-28percent-nos-precos-onde-pode-chegar-a-crise-do-imoveis-comerciais-nos-eua.ghtml

Segundo pesquisa de janeiro da WFH, a parcela de dias úteis completos trabalhados em casa ficou próxima a 30% desde o início de 2022. Ainda que tenha caído dos 60% registrados no meio de 2020, a porcentagem continua relevante. Com menos trabalhadores no escritório cinco dias por semana, a demanda por escritórios enfraqueceu e a vacância aumentou em 900 pontos percentuais entre o quarto trimestre de 2019 e o quarto trimestre de 2023.

Consequentemente, os valores de escritórios estão passando por uma correção de preços histórica. Desde que atingiram o pico cíclico em 2019, se deterioraram mais rapidamente do que a maioria dos setores imobiliários comerciais. Uma vez que a correção de preços termine este ano, a Oxford Economics projeta que os valores dos escritórios terão caído 28,6% desde seu pico em 2019. A intensidade da queda rivaliza com a desvalorização de 34,8% registrada entre os escritórios durante a crise financeira de 2008.

As implicações econômicas regionais variam. Mercados com uma concentração
maior de imóveis comerciais são mais propensos a sentir os efeitos do aumento da vacância e da queda nos valores. Ou seja, os distritos comerciais centrais (CBD) serão mais afetados do que os dos subúrbios.

Ao analisar os dados de vacância da MSCI por idade do edifício de escritórios, a Oxford Economics observa que a vacância aumentou em todas as idades e localidades entre 2019 e 2023. Mas edifícios mais antigos que 1989 e localizados nos centros comerciais centrais registraram aumento da vacância acima da média. Já edifícios mais novos, especialmente construídos após 1999 e localizados nos subúrbios, registraram cerca da metade do aumento geral da vacância de escritórios.

Os mercados com uma maior concentração de propriedades de escritório são mais propensos a sentir os efeitos do aumento da vacância e da queda nos valores. Boston, Los Angeles, Nova York, São Francisco e Washington DC representam 42% do número total de propriedades de escritório nos EUA, segundo dados da MSCI. Esses mercados são mais vulneráveis, especialmente os com edifícios mais antigos localizados no CBD. (..)”

 2024-03-10

Especulação transnacional

NSC Total 01-03 2024
https://www.nsctotal.com.br/colunistas/dagmara-spautz/como-a-crise-no-mercado-imobiliario-dos-eua-impulsiona-balneario-camboriu-e-rio-de-janeiro

"O mercado imobiliário brasileiro tem índices de valorização superiores a outros países e, além da atratividade da diferença cambial, cada vez mais, tem se tornado alvo para os americanos, assim como para investidores de outros países", diz o especialista em mercado imobiliário Renato Monteiro (..) Segundo ele, no último ano foi observado um aumento de 20% na procura de estrangeiros por imóveis no Brasil. A expectativa é que a busca seja ainda maior em 2024.

Segundo a Sort Investimentos, (..) as principais regiões que têm sido alvo de investidores dos EUA estão no litoral brasileiro. (..) Itapema registrou 19,52% de valorização anual – um recorde. Itajaí, também ao lado de Balneário Camboriú, registrou no último levantamento da Fipezap a terceira melhor valorização do país, com 13,35%.

Já no Rio de Janeiro, o destaque para Búzios. A cidade, com pouco mais de 26 mil metros quadrados, é apontada como a bola da vez do mercado imobiliário nacional, com projeção de valorizar em até 100% os imóveis nos próximos quatro anos. 

2024-03-10

Campos 2008: São Paulo no século XIX

CAMPOS Eudes, “São Paulo antigo: plantas da cidade”. Informativo Arquivo Histórico Municipal, 4 (20): set/out.2008

https://www.academia.edu/37066912/S%C3%A3o_Paulo_antigo_plantas_da_cidade


(..)

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A planta de 1897 (..) registra a verdadeira explosão urbana ocorrida na cidade durante a última década do século XIX, quando a população saltou de 65.000, em 1890, para 240.000 habitantes em 1900.

Como vimos anteriormente, desde o final dos anos 1850 se vinha desenvolvendo em São Paulo uma forte tendência especulativa, em razão da iminente construção da primeira ferrovia paulista (Santos-Jundiaí). Mais tarde, tornaram-se comuns os loteamentos particulares, sobretudo em consequência da crise inflacionária de 1875. E por essa mesma época, fizeram-se igualmente frequentes as manobras executadas pelas elites para atrair o desenvolvimento urbano para suas terras. (..)

Em virtude de todo esse processo especulativo, foi-se configurando em São Paulo uma nova estrutura urbana. A área central, chamada Triângulo, agora quase totalmente dominada pelo comércio e serviços, adensava-se e era tomada por nova tipologia arquitetônica: construções de três pavimentos que começavam a se alastrar pelo Centro a partir dos últimos anos 1880 – sedes de instituições bancárias e prédios com lojas no térreo e apartamentos residenciais ou salas de escritórios nos andares superiores. Concomitantemente, iam os loteamentos particulares tomando o lugar das antigas chácaras. Com suas ruas ortogonalmente dispostas, esses empreendimentos imobiliários, desde então, passaram a ser a forma característica de criação do espaço urbano paulistano.

Os terrenos mais procurados para a expansão da Capital eram os de melhor localização, encontráveis ao longo dos antigos caminhos que percorriam as terras altas, preferentemente os situados ao norte e a oeste, atuais bairros da Luz, Santa Ifigênia, Campos Elísios e, pouco mais tarde, nos anos 1890, Vila Buarque e Higienópolis (em geral bairros residenciais ocupados pelas camadas mais altas da sociedade). Os mais desfavoráveis eram os situados em regiões ribeirinhas, inundáveis durante o período das chuvas, em parte adquiridos pelas companhias ferroviárias que por aí estenderam suas linhas. A presença de linhas férreas nessas regiões desocupadas atrairia as primeiras indústrias e, consequentemente, as moradias da massa trabalhadora, sempre em constante aumento. Isso ocorreu no Brás, no Pari, na Mooca (cujas datas pantanosas já estavam sendo distribuídas a imigrantes em 1876) e no Bom Retiro, que segundo Raffard vinha sendo ocupado por operários desde 1890. Aos poucos, São Paulo adquire uma conformação tentacular, com grandes vazios em seu interior (compostos de glebas reservadas para a especulação e vales profundos de difícil acesso e ocupação), praticamente inexistindo ligações viárias entre suas diferentes partes.

Com a crescente atuação da iniciativa privada, deixa o Estado de ser o agente da produção do espaço da cidade, como ainda acontecia em meados do século XIX. Passa agora a atuar apenas normativamente, ou quando se torna necessário estabelecer a interligação entre os vários loteamentos esparsos, na busca de conferir alguma coesão à colcha de retalhos a que se reduz daí por diante a estrutura urbana paulistana.

Um relatório encaminhado em 1891 ao governo estadual descrevia muito bem a situação vivida por uma cidade submetida a um processo de intensa e descontrolada expansão. Embora fundada havia três séculos, São Paulo podia ser considerada uma cidade nova. (..)

2024-03-03