Público 18-09-2025, por Bruna Santos
https://www.publico.pt/2025/09/18/p3/cronica/bolha-imobiliario-nao-vai-rebentar-2145996
O anúncio de Luís Montenegro sobre 1300 milhões de euros para habitação acessível parece responder à lógica elementar da crise habitacional: mais procura que oferta exige mais construção. Esta abordagem aparentemente óbvia ignora uma transformação fundamental: a habitação deixou de ser um bem de primeira necessidade para se tornar um activo financeiro no sentido estrito. (..)
Os dados portugueses são absolutamente devastadores: nos últimos dez anos, o preço médio das casas mais do que duplicou, enquanto os salários cresceram marginalmente, frequentemente abaixo da inflação real. Esta disparidade não é acidental nem temporária — é o resultado directo da financeirização do mercado de habitação. (..)
A habitação tornou-se uma reserva de valor global, equiparável a acções, obrigações ou ouro. As nossas cidades competem agora directamente com outras capitais europeias pelos fluxos de investimento internacionais. Um apartamento vale o que vale não porque os portugueses conseguem pagar esse preço, mas porque investidores internacionais consideram esse preço competitivo face às alternativas de investimento globais. (..)
*
"Financeirização" parece ter se transformado numa palavra mágica, que explicaria por si só o drama das famílias que não encontram moradia minimamente próxima às fontes de emprego ao alcance do seu nível de rendimentos.
"um apartamento vale o que vale não porque os portugueses conseguem pagar esse preço, mas porque investidores internacionais consideram esse preço competitivo face às alternativas de investimento globais".
Mas quem são, eu me pergunto, os "investidores internacionais" que consideram competitivos preços da moradia que a maioria dos portugueses não consegue pagar? Obviamente, os grandes proprietários, ou controladores, estrangeiros de imóveis residenciais em Portugal.
E por quê esses preços seriam "competitivos"? Porque outros demandantes de moradias portuguesas que não os trabalhadores portugueses estão econômica e juridicamente aptos e dispostos a pagá-los; mais exatamente, são eles, com suas ofertas, não os "investidores ", que determinam esse preços.
E quem são esses demandantes? Segundo uma enxurrada de artigos da própria imprensa portuguesa e até mesmo um relatório da União Europeia, um considerável contingente de estrangeiros endinheirados - do Brasil e norte da Europa, principalmente - interessados em comprá-las para seu uso, ou para alugar e vender a outros estrangeiros endinheirados para os quais Portugal é um agradável destino de aposentadoria longe dos rigores do inverno norte-europeu, férias de verão, turismo de curta duração e nomadismo digital.
Segundo artigo publicado na Veja em junho de 2024 [1], as políticas de atração de imigrantes dos anos precedentes geraram um contingente de 800 mil estrangeiros residentes no país, “desencadeando uma espiral de alta de preços como nunca se viu”: aluguel médio de 2.500 euros em Lisboa, o mais alto da Europa naquele momento segundo a multinacional HousingAnywhere. E mesmo com as limitações impostas pelo governo (extinção dos incentivos fiscais para estrangeiros e do Golden Visa, que concedia cidadania a quem investisse no país, regulação e taxação do aluguel rotativo), os preços continuaram nas alturas, com seus típicos efeitos: deslocamento das famílias de baixos rendimentos para as periferias, multiplicação da população de rua e aumento expressivo da ‘geração canguru’ - adultos que residem nas casas de seus pais.
E onde, afinal, entra a "financeirização"?
Em postagem anterior deste blog, escrevi:
A moradia – assim entendo - é financeirizada desde que passou a ser produzida para o mercado, pela simples razão que são poucos os que podem comprá-la sem financiamento ao menos parcial de seu preço. Tradicionalmente, os contratos de hipoteca preveem que o próprio imóvel é a garantia do empréstimo para a sua aquisição. (..)
A financeirização da moradia deu um salto de qualidade quando, com a desregulamentação de fins do século passado, generalizou-se nos EUA e Inglaterra a prática dos empréstimos bancários garantidos pelo imóvel residencial para a compra de bens de consumo, viagens, universidade etc. Famílias com rendimentos estagnados, e até decrescentes, passaram a consumir… o valor futuro de suas casas!
Uma vez re-hipotecado o imóvel em troca de liquidez a curto prazo, o título da dívida podia ser vendido pelo banco para credores de que o devedor nunca ouvira falar, nos mais diversos países – a pirâmide financeira que desmoronou em 2007, levando milhões de pequenos investidores, boa parte deles trabalhadores cooptados para a mítica 'república dos pequenos proprietários’, à perda de seu capital, isto é, de suas próprias moradias que, afinal, eram o lastro de tudo! [2]
O que se está chamando de "financeirização" na história recente de Portugal é o fato de que, depois da crise de 2008 e da consequente queda abrupta dos juros, a oferta de moradia para estrangeiros endinheirados e portugueses enriquecidos tornou-se um negócio lucrativo o suficiente para atrair o interesse tanto de grandes imobiliárias sediadas no EUA, Europa e Ásia quanto de capitais de investimento - o capital 'em estado puro' - que circulam pelo mundo à espera de oportunidades de valorização. [3] Até a explosão da crise habitacional, Portugal vinha desfrutando, sob governos social-democratas, de uma lufada tão bem recebida quanto temerária de enriquecimento à base de rendas estrangeiras - aliás registrada com alguma constância neste blog.
Ainda que favoreça a especulação de preços pela via da retenção da oferta, não é a "financeirização", mais exatamente a concentração da propriedade imobiliária em mãos de um pequeno número de grandes capitalistas, a causa dos fabulosos aumentos de preços de que estamos falando. Foi o incentivo português à captura de rendas pagas por estrangeiros, sob a forma, por exemplo, dos Vistos Gold, e de um legislação permissiva, que tornaram as moradias dos país um alvo preferencial das grandes imobiliárias e dos capitais de risco.
Não se trata de que a moradia em geral é tratada, em Portugal como em todos os países do mundo, como "ativo financeiro" e não como "valor de uso" - como já li em algum lugar; pois se a moradia deixa de ser "valor de uso", não pode se tornar "ativo financeiro": que imobiliária ou especulador compraria um apartamento que seus clientes não podem usar?
Imóveis bem conservados e bem localizados - relativamente às expectativas da demanda - se tornaram ativos privilegiados na economia contemporânea porque, ao contrário dos produtos industrializados, estão 'condenados' a aumentos de preços resultantes de externalidades como o crescimento do PIB, a expansão continuada que torna urbanas as terras suburbanas e periféricas, o aumento da escassez relativa das melhores localizações e, vale lembrar, a própria concentração da riqueza nacional e planetária.
Imóveis não encarecem por se tornarem propriedade de investidores do ramo imobiliário: investidores passaram a adquiri-los em grande quantidade por serem bens duráveis que, a depender da localização, mesmo depois de totalmente amortizados continuam a gerar lucro excedente (renda) ao investimento em conservação - e tanto mais renda quanto mais valorizada e escassa a terra-localização.
Quanto à crítica, que compartilho, de que a moradia não vem sendo tratada como "bem de primeira necessidade", considero que os últimos governos portugueses não cuidaram, como deveriam, de dirigir a proporção que fosse necessária do arrecadado com as rendas estrangeiras para a construção, em terrenos centrais e pericentrais das grandes cidades legalmente reservados para tal fim, de moradias ao alcance dos rendimentos do trabalhadorado português.
Afinal, que outra coisa poderia significar, em se tratando do direito à habitação, o termo "social-democracia"?
*
Para ilustrar meu ponto de vista, reproduzo abaixo trechos de matérias recentemente publicadas sobre o tema na imprensa portuguesa de negócios.
Portugal é o país da União Europeia (UE) onde os preços das casas estão mais sobrevalorizados e onde o turismo mais contribuiu para essa sobrevalorização. A conclusão é de um relatório da Comissão Europeia que estima que os preços da habitação em Portugal estão sobrevalorizados em 35%. (..) O relatório aponta vários motivos para o aumento dos preços das casas na UE, desde logo o êxodo urbano e o abrandamento da construção de novas habitações. (..) Em contrapartida, há um indicador que tem contribuído para a subida dos preços das casas em Portugal - o turismo. Segundo o relatório, “a nível nacional há indícios de que Portugal é o país onde o turismo teve o maior impacto nos preços das habitações”, designadamente com o crescimento de plataformas de partilha de casas, que tem pressionado os preços de arrendamento e de compra de imóveis “em algumas localizações privilegiadas, como os centros históricos”. [“Portugal é o país com as casas mais sobrevalorizadas da UE - e dar benefícios fiscais 'alimenta o aumento dos preços'". CNN Portugal 16-10-2025, por BCE]
https://cnnportugal.iol.pt/habitacao/habitacao-em-portugal/portugal-e-o-pais-com-as-casas-mais-sobrevalorizadas-da-ue-e-dar-beneficios-fiscais-alimenta-o-aumento-dos-precos/20251016/68f0e59ed34ee0c2fed15173
“Notícias recentes têm referido estudos em que o preço das casas sobe mais em zonas de maior aumento de construção. (..) A explicação, longe de ser um mistério, reside numa força económica muito simples e poderosa: a procura. E, neste momento, a procura é uma maré que levanta todos os barcos, até os que ainda estão no estaleiro. (..) Ainda que menos vigorosa do que há uns anos, também assistimos à pressão do turismo e Alojamento Local (AL). O sucesso do turismo transformou milhares de habitações em unidades de curta-duração, retirando-as do mercado de arrendamento (..) especialmente nos centros urbanos. (..) Os programas de Regime de Residentes Não-Habituais e Vistos Gold, embora revistos, atraíram um fluxo significativo de investidores e reformados com alto poder de compra, segmentando uma parte do mercado para um nível de preços superior. (..) o mercado não pode servir apenas o segmento de luxo. (..) Uma abordagem interessante poderia ser o modelo 1/3+1/3+1/3 em novos empreendimentos de média/grande dimensão, com incentivos para que 1/3 da área seja destinada a habitação acessível (com preços controlados), 1/3 a preços de mercado intermédios, e 1/3 ao segmento superior. Isto evitaria a segregação social e garantiria que o crescimento beneficia todos. ["Mais cimento, mais confusão? A procura é que manda no Mercado Imobiliário". Observador 14-11-2025, por Rute Xavier]https://observador.pt/opiniao/mais-cimento-mais-confusao-a-procura-e-que-manda-no-mercado-imobiliario/
Foi fundada há quase 120 anos nos EUA e tem mais de 3.000 agências espalhadas por mais de 45 países. Falamos da rede imobiliária Coldwell Banker (CB), que aterrou em Portugal em 2017 e tem atualmente uma operação de 12 agências e cerca de 250 colaboradores. Em entrevista ao idealista/news, Frederico Abecassis, CEO da CB Portugal, revela que o seu “portefólio diversificado no segmento residencial de luxo” tem valorizado. (..) “Entre os principais mercados emissores no segmento prime e ultra-luxo destacam-se os EUA (…), o Brasil, países do Norte da Europa como Países Baixos, Suécia e Dinamarca, bem como o Reino Unido (…). [“Segmento de luxo em Portugal continua a demonstrar grande dinamismo”. Idealista 19-11-2025, por Frederico Gonçalves] https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2025/11/19/72227-segmento-de-luxo-em-portugal-continua-a-demonstrar-grande-dinamismo
___
NOTAS[1] “Por que explodiu a procura por imóveis em Portugal, elevando as cifras”, Veja 04-06-2024, por Paula Freitas
[2] "Financeirização da moradia ou concentração da propriedade?" À beira do urbanismo 16-08-2023, por Pedro Jorgensen
https://abeiradourbanismo.blogspot.com/2023/08/financeirizacao-da-moradia-ou.html
[3] “Residential demand shifts mainly with demography and is less buffeted by the business cycle. People will still need somewhere to sleep: you can’t digitalise a bed. And in an era of low interest rates, steady rental income becomes more attractive.” [“Big British companies are entering the rental market”. The Economist 28-08-2021]
https://www.economist.com/britain/2021/08/28/big-british-companies-are-entering-the-rental-market
https://abeiradourbanismo.blogspot.com/2023/08/financeirizacao-da-moradia-ou.html
[3] “Residential demand shifts mainly with demography and is less buffeted by the business cycle. People will still need somewhere to sleep: you can’t digitalise a bed. And in an era of low interest rates, steady rental income becomes more attractive.” [“Big British companies are entering the rental market”. The Economist 28-08-2021]
https://www.economist.com/britain/2021/08/28/big-british-companies-are-entering-the-rental-market
