sexta-feira, 26 de outubro de 2007

TPC vs.TDC: Donde está la diferencia?

La profesora Fernanda Furtado há postado el 16-10 un comentário muy breve y oportuno a mi texto “Transmilénios y recuperación ..”:

Pedro,
Na quedó claro para mi la real diferencia entre la TDC [Transferencia del Derecho de Construir] y la TPC [Transferencia de Potencial Constructivo] que propones. En los dos casos, me parece que se está legitimando que un potencial constructivo aún no realizado pueda ser entendido como derecho de construir del propietário. Lo que es contradictório con tu nota sobre la cuestión.


A ver si me explico.

De hecho, la tradición jurídica brasileña no reconoce al propietario de un lote como su cosa, como bien disponible, el potencial constructivo aplicable de acuerdo con la Ley de Uso y Ocupación del Suelo (o Plan Local). Es prerrogativa de la municipalidad mantener, aumentar o reducir el potencial constructivo, así como alterar los usos permitidos, siempre que un nuevo plano urbanístico es sancionado, sin que eso implique obligaciones de ningún tipo (“derechos adquiridos”) en favor de los propietarios. Es correcto que sea así y siga así. No soy defensor de la patrimonialización de potenciales constructivos aún no realizados.

Pero el límite de esa autonomía de las limitaciones al derecho de construir es, en Brasil, la extinción de la posibilidad de exploración económica del inmueble. En ese caso, acciona-se el instituto de la expropiación, la cual debe ser pagada por el valor de marcado. Y, como sabemos, el valor de mercado de una finca es función de la combinación uso-aprovechamiento más rentable que la finca puede tener. Por tanto, siempre que la Municipalidad expropia un inmueble por su valor de mercado el “potencial constructivo aún no realizado [es] entendido como derecho de construir del propietario” y pagado como si se tratase de una compra-venta entre privados. Dicho de otra forma, aún antes que intervenga la Transferencia del Potencial Constructivo, el potencial constructivo no realizado es patrimonializado/privatizado por vía de la expropiación por utilidad pública pagada por el valor de mercado.

De hecho, la técnica urbanística de la Transferencia de Potencial constructivo, o del Derecho de Construir, siempre opera en el marco de lo que el derecho de propiedad determina como pasible de indemnización por parte del poder público. Y es aquí que empieza el problema. Y que se hace necesaria la distinción.

La TPC onerosa, tal y como la entiendo yo, opera en el espacio de la regla ya establecida por el instituto de la expropiación. Cuando se inicia un proyecto que demanda expropiaciones, la patrimonialización del potencial constructivo de esas fincas ya es inevitable, un dato del problema, y su costo un costo del proyecto como otro cualquiera. Lo que puede hacer la TPC es transferir el costo directo (gasto del Tesoro) de la expropiaciones para el mercado inmobiliario (compradores de los inmuebles adicionales construídos, con el potencial constructivo transferido, en otras partes del perímetro de proyecto). La TPC equivale, pues, a la Concesión Onerosa de un stock de potencial constructivo ya establecido en la Ley de Uso y Ocupación, o en el Plan Local, para cobertura de los gastos del proyecto con las respectivas expropiaciones.

Una vez que la TPC “recupera” la sobre-valorización del lote de destino para pagar el valor establecido para indemnización del lote de origen, su potencia será tanto más grande cuanto menos grande sea el espacio jurídico de la obligación de indemnizar. Si las expropiaciones por utilidad pública pasasen a ser pagadas por el “valor de mercado sin proyecto", la potencia de TPC aumentaría considerablemente; si pasasen a ser pagadas por el valor de la tierra rural, la TPC se tornaría un instrumento de alta potencia – y sería, claro, acusada por los propietarios de servir a la especulación estatal.

El problema con la TDC tal y como definida por el Estatuto da Cidade es que, en lugar de reducir o al menos mantener-se en el espacio de las reglas ya dadas para la expropiación, ella amplía peligrosamente el espacio de la obligación de indemnizar creando una especie de interés público en hacerlo. La TDC permite y incentiva que las municipalidades indemnicen, con “Títulos de Potencial Constructivo” (por tanto por el valor de mercado de la finca) propietarios de inmuebles afectados por limitaciones al derecho de construir que no necesariamente eliminan la posibilidad de su aprovechamiento económico, por tanto no obligan a que la Municipalidad los expropie. (Art. 35, … podrán ejercer en otro local… el derecho de construir… cuando el referido inmueble sea considerado necesario para fines de:… Inciso II - preservación, cuando sea considerado de interés histórico, ambiental, paisajístico, social o cultural.)

Así, la interesante técnica urbanística de la Transferencia de Potencial se convierte en el “caballo de Troya” de una nueva interpretación (patrimonialista) de la relación entre la limitación al derecho de construir y el pago de indemnizaciones. La TDC es el vehiculo de una nueva modalidad de “incentivo” a la preservación urbanístico-ambiental que ya no es fiscal, sino que parienta (muy) próxima de la expropiación por utilidad pública – pero (!!!) conservando el propietario no solamente la tenencia del inmueble como también el desfrute de su exploración económica: rentables tiendas de souvenirs en centros históricos, agencias bancarias en inmuebles afectados por el Patrimonio Histórico, resorts turísticos en áreas naturales protegidas… En los términos del Estatuto de la Ciudad, la TDC puede funcionar como el Genio de la Lámpara que concede al Aladino propietario su más grande deseo: vender su inmueble y seguir siendo su dueño… A mi juicio, no solamente se crea así una nueva industria urbanística de la preservación ambiental (la “viúda” [el Estado] paga, y muy bien) como se abre la puerta para la total privatización del “derecho de construir”.

Pienso que la manera más sencilla y idónea de eliminar esa “liberalidad” es el Estatuto da Cidade establecer que la Transferencia del Derecho de Contruir (que sería mejor llamar de Transferencia del Potencial Constructivo) solo pueda ser aplicada a situaciones que impliquen en obligación pública de indemnizar o en expropiaciones por utilidad pública. ¿Ya no es suficiente el absurdo de que el Estado tenga que expropiar por el valor de mercado (o sea, por la valorización esperada)?

Espero que haya logrado al menos esclarecer mi punto de vista. Prosigamos el debate, que para eso existe este blog. Breve los lectores tendrán un link para un texto más amplio que estoy redactando sobre el tema. Y ellos mismos podrán, siempre que lo deseen, tener sus textos publicados a partir de ese blog.

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