terça-feira, 7 de junho de 2011

O traseiro da TV e o lucro imobiliário


Apesar de paulatina e inexorável, a diminuição do tamanho dos apartamentos nas grandes cidades é uma fonte permanente de novos espantos. Anos atrás, o mundo se estarreceu com a notícia de que os trabalhadores do centro de Tóquio moravam em armários embutidos.

Por aqui, ainda não chegamos a tanto. Ajudada, porém, pela tecnologia e design de fogões, geladeiras e armários modulados, a indústria da incorporação imobiliária vem conseguindo nos convencer, década a década, ano a ano, das inúmeras vantagens de uma vida cada vez mais “prática” e “econômica” em espaços cada vez mais exíguos.

Na minha rua foram recém lançadas unidades de dois quartos, sendo um de 10m2 e outro de 8m2, ao preço de R$ 3.000,00 o m2 privativo. Nos apartamentos de classe média de hoje em dia, é difícil ter uma estante de livros. Espera-se que você os leia pelo computador, de preferência num cubículo anexo ao “espaço-gourmet”!

A redução da metragem das unidades residenciais é uma das formas clássicas do aumento da parte do lucro imobiliário que atende pelo nome de renda da terra. Ela e a construção em altura compõem o capítulo da economia urbana intitulado “Modalidades da intensificação do uso da terra urbana”. 

Salvo mudanças súbitas das normas de uso e edificabilidade e outros tipos de benefícios públicos, é difícil imaginar um salto de rentabilidade imobiliária tão espetacular quanto aquele proporcionado pela introdução das TVs de plasma e LCD. Em poucos anos, a largura típica dos cômodos foi reduzida de 3,00m para 2,70 e os sofás ganharam em comprimento e, sobretudo, onipresença. Já não há poltronas laterais: a sala de estar do apartamento típico é agora um largo corredor com um único sofá de frente para a teletela* onde a família se enfileira para assistir à imensa variedade de opções de entretenimento proporcionadas pelo Grande Irmão, o  Mercado: as novelas, o Jornal Nacional, o futebol das quartas e domingos, o Faustão e o Big Brother em pessoa, disfarçado de Pedro Bial.

O moderno apartamento compacto de sala e dois quartos (1 suite) para a demanda “não social” tem 72m2 de área privativa, com um “módulo social básico” (sala de estar e 2 quartos) de aproximadamente 9x4m. Multiplicando-se os 4m de largura por 3 faixas de 0,30m poupadas pela plástica radical operada no traseiro dos aparelhos de TV, temos uma economia de 3,60m2 por apartamento. A cada 20 apartamentos, a TV de plasma dá ao incorporador 72m2, vale dizer uma unidade inteirinha, um acréscimo de receita de 1/20 (5,0 %) em seu Valor Geral de Vendas (VGV)! Considerando para apartamentos do padrão aqui comentado cotas de terreno na faixa de 15-30%, temos que o aumento de rentabilidade proporcionado pelas TVs de plasma e LCD pode variar entre 0,75% e 1,50% do VGV.




Num lançamento de 2010 próximo à minha casa (não estranhe, leitor, eu vivo num bairro-cenário do espetáculo do crescimento nacional!), os apartamentos têm área média de 73,80m2, o m2 privativo é vendido a R$3.870,06 e o VGV soma R$23.935.000,00 – dados do incorporador. Aplicando o percentual de 1,50% (compatível com o preço do m2), eu estimo que a rentabilidade da poupança dos novos aparelhos de TV soma, neste empreendimento, R$359.025,00, o equivalente ao preço de venda de 1,28 unidade-tipo. 

Aplicando o mesmo raciocínio, com a taxa mínima acima descrita de 0,75%, ao VGV total das empresas ADEMI informado para o ano de 2008 no Rio de Janeiro, (ver postagem anterior) obtemos um acréscimo de lucro imobiliário (em renda da terra), atualizado para dezembro de 2010, da ordem de 30 milhões de reais!

Ocorre-me uma pergunta: neste nosso estranho mundo em que o acesso à terra – um bem natural e irreprodutível, tão essencial à vida quanto o ar, a água e a energia – depende de que o usuário pague a totalidade de seu excedente de consumo ao detentor do direito de propriedade, e em que empresas de um país adquirem direitos econômicos sobre a diversidade biológica de outro, seria de estranhar que o cartel dos eletroeletrônicos cobrasse “direitos de externalidade” ao cartel das imobiliárias que ganham milhões com a extinção do traseiro gordo dos aparelhos de TV?

Acho que vou patentear essa idéia sob o nome de “recuperação privada da valorização da terra” (“recuperación privada de plusvalías”, em espanhol). Até já comecei a soprar nos ouvidos do Grande Irmão a justeza intrínseca do princípio liberal: “Toda externalidade privada será compensada”. Em breve, estarei mais rico do que o Carlos Slim e o Eike Batista juntos!



2011-06-07
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* Aos leitores mais jovens que porventura desconheçam o termo  teletela eu recomendo a leitura da  novela  futurista 1984, do escritor britânico George Orwell (1903-1950).



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