sexta-feira, 4 de maio de 2012

Outorgolândia ou Onerópolis?

Onerópolis e Outorgolândia são duas cidades brasileiras na faixa dos 450 mil habitantes, com infraestruturas de serviços urbanos de capacidade equivalente e onde a indústria da incorporação imobiliária opera com preços médios de venda por m2 privativo de R$ 3.000,00. A legislação urbanística é bastante distinta: o máximo coeficiente de aproveitamento de terreno para novos condomínios residenciais é 2,5 em Onerópolis e 5 em Outorgolândia.

Em Onerópolis, terrenos de 1.000m2 incorporados a empreendimentos residenciais alcançam valor residual de R$ 1.875.000,00 e pagam à municipalidade, por Outorga Onerosa do Direito de Construir, R$  560.000,00.

Em Outorgolândia, terrenos de 1.000m2 incorporados a empreendimentos residenciais alcançam valor residual de R$ 3.750.000,00 e pagam à municipalidade, por Outorga Onerosa do Direito de Construir, R$ 750.000,00.

Pergunta-se:

Quem é a campeã da OODC? 


2012-05-04


2 comentários:

  1. Deixa eu ver se eu acertei nas contas:

    Se o CA básico das duas cidades for igual a 1, para os empreendimentos acima descritos:

    Onerópolis:
    -Permitiu a construção de mais 600m² pelo valor de R$560.000,00. Logo: cobrou cerca de R$933,00 por m².
    - Cobrou quase 30% do valor residual do imóvel.
    - aumentou 150% da sua densidade por 560.000,00 logo, a cada 100% de aumento de densidade a cidade cobra 337.333,00


    Outorgolândia:
    - permitiu a construção de mais 800m² pelo valor de R$750.000,00. Logo, cobrou cerca de R$937,00 por m².
    - Cobrou quase 20% do valor residual do imóvel.
    - aumentou 400% da sua densidade por 750.000,00 logo, a cada 100% de aumento de densidade a cidade cobra 187.500,00



    Conclusão:
    Analisando somente os dois empreendimentos nas duas cidades Outorgolândia ganhou mais pelo empreendimento, mas, na verdade cobrou quase o mesmo preço m² acrescido, ou seja, para o empreendedor dá no mesmo... nas duas cidades ele pagou cerca de 930 reais por m² que será vendido a 3000 reais cada. Logo, para o empreendedor, é uma grande vantagem pagar a OODC.... ele lucra o mesmo nas duas cidades.

    A grande diferença está no aumento da densidade da cidade. As leis de outorgolândia permitem que ela se densifique duas vezes mais do que Onerópolis e ela cobra, proporcionalmente, quase metade do valor que Onerópolis cobra por sua densificação.

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  2. Valeu mesmo, Ti. Muito sagaz o seu raciocínio, enriquecendo o problema com a hipótese de um Coeficiente Básico igual a 1 para as duas cidades e propondo calcular o preço da extra-densificação! Hurra!

    Só não entendo porque v. diz que Onerópolis permitiu a construção de 600m2 excedentes e Outorgolândia 800m2. Os terrenos têm 1.000m2, e os CAs são 2,5 e 5... Os preços da Outorga por não seriam outros?

    Concordo que "para o empreendedor é uma grande vantagem pagar a OODC", mas não que "ele lucra o mesmo nas duas cidades".

    Eu te sugiro pesquisar as seguintes questões:

    (1)Em que circunstância NÃO seria vantagem para o empreendedor pagar a OODC?

    (2)O que é o "lucro do empreendedor" na produção imobiliária e onde entra a Outorga Onerosa nessa história?

    Um abraço
    PS: Fique atenta para próxima chamada para os cursos on-line do programa latino-americano do Lincoln Institute of Land Policy. À beira do urbanismo fará a divulgação. Não perca. Você é uma excelente candidata.

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