domingo, 8 de março de 2020

A chave do tamanho

Deu no Terra Imóveis
04-03-2020, por DINO
Imóveis compactos, rentabilidade expandida
Uma das últimas pesquisas da Secovi-SP mostrou que 58% dos novos apartamentos vendidos em São Paulo mediam menos de 45 metros quadrados.
Afinal, morar em bairros com boa infraestrutura de serviços e ao lado do metrô é uma questão de qualidade de vida para diversos perfis de público, não importando o tamanho da residência.
Já para quem quer investir, podemos apontar as seguintes vantagens: aluguel proporcionalmente mais rentável ao investimento, público variado com alta demanda e maior velocidade de locação ou venda. (Continua)

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O efeito da redução do tamanho dos imóveis na rentabilidade do negócio da incorporação é discutido em duas postagens deste blog intituladas "O traseiro da TV e o lucro imobiliário"*, de 07-06-2011, e "O coeficiente de aproveitamento e a valorização do solo"**, de 23-02-2013. Os parágrafos abaixo buscam traduzir esse efeito para a esfera do investimento para fins de reserva de valor, compra-venda ou aluguel.  

O valor de mercado de um imóvel usado é composto de benfeitoria e fração de terreno (localização). 

Ao passo que a benfeitoria está inexoravelmente sujeita à depreciação pelo tempo e pelo uso, a localização, embora possa desvalorizar relativamente a outras localizações, só em situações de degradação urbana sofre desvalorização absoluta, isto é, maior que a da moeda por efeito da inflação.

Significa que quanto maior a proporção do valor de localização (fração de terreno) no valor total do imóvel, maior é a garantia de rentabilidade a longo prazo. 

E a maneira típica de aumentar-se o componente localização (fração de terreno) no preço dos imóveis é a redução da metragem: dado que as boas localizações urbanas são, por definição, escassas relativamente à demanda, e que o custo de construção por m2 pouco varia com a metragem, a redução preço do imóvel por efeito da redução da metragem é sempre menos que proporcional à correspondente redução do preço do m2 de fração de terreno.