terça-feira, 1 de maio de 2012

Em Niterói, o que o IPTU faz a OODC desfaz


Por surpreendente que pareça ao "leitor especializado", não posso estender a defesa do IPTU de Niterói à Outorga Onerosa do Direito de Construir tal como se aplica na cidade. Eu a considero um tiro no pé. Como tenho dito em outras postagens, a arrecadação aparentemente substancial de Niterói com a OODC tem sido obtida à custa de densidades de edificação que beiram a insanidade.

Em uma próxima postagem tentarei dar ao leitor uma ideia do significado urbanístico e ambiental de se  construir com coeficientes de aproveitamento de terreno 5, 6 e até 7! (no Rio, o máximo coeficiente fora das "áreas especiais" é 4) - sem falar do fato elementar de que, se a legislação não cria um mínimo de escassez, é impossível usar a Outorga Onerosa em permutas de edificabilidade por solo, técnica indispensável em projetos de  reestruturação do tecido urbano em geral e do sistema viário em particular.  

Deve ser por isso que a legislação urbanística de Niterói não tem a figura do Coeficiente de Aproveitamento – para não chamar a atenção. Ele resulta da aplicação, pelo incorporador, dos demais parâmetros urbanísticos e edilícios fixados pela norma para uma dada localização - gabarito, afastamentos, taxa de ocupação do terreno etc. O CA só aparece ao niteroiense depois que o mamute já está erguido, colossal, a centímetros do meio-fio, com dezenas de pavimentos assomando sobre a calçada, sem um m2 sequer de terreno natural desocupado para absorver a água da chuva e vomitando centenas de veículos por hora num sistema viário que já nasceu exíguo e hoje dá evidentes sinais de enfartamento.


De que vale a Outorga Onerosa do Direito de Construir se para cada 1 milhão arrecadado para aplicação em programas "sociais" ela mesma cria custos de, digamos, 10 milhões em novos problemas a resolver?

Em Niterói, o que o IPTU faz a Outorga Onerosa desfaz.


2012-05-01


4 comentários:

  1. Caro amigo, colega, cientista e professor!
    novamente parabéns pela condução virtual desta construção e socialização do conhecimento urbanístico.
    ...
    é válido um destaque em relação aos coeficientes de aproveitamento. Em Curitiba, em determinados casos, devido a uma quantidade significativa de m2 não contabilizados, o coeficiente que consta em lei, de no máximo 6, pode chegar em 11 como coeficiente real de aproveitamento do solo.
    ...
    abs
    alexandre

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    1. Pedrozo,

      Coloquemos a questão da seguinte maneira:

      Que sentido tem o município outorgar o direito de construir m2 brutos? Na economia do empreendimento, os m2 "inúteis" estão subsumidos (cáspite!) nos m2 úteis, que são a unidade de venda. A prefeitura tem de outorgar, me parece, o direito de construir m2 úteis excedentes! Do contrário, como demonstra cristalinamente o seu comentário, o valor real da contrapartida diminui na proporção de m2 "inúteis" contidos em cada m2 útil.

      Se por outro lado a quantidade de m2 "inúteis" está transformando modestos condomínios residenciais em mamutes urbanos, pois que se usem os parâmetros urbanísticos clássicos. O negócio do incorporador tem de caber na volumetria estipulada pela norma. Ou convencer os eleitores de que a norma já não cabe na vida...

      Que te parece?

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  2. Grande Pedrozo, estimado colega e autêntico cientista e professor.

    O elogio é exagerado, mas recebido com alegria.

    V. fala de um problema bem real, sobre o qual eu acho que os cientistas, professores e profissionais envolvidos com o tema deveriam se debruçar.

    Eu tenho para mim que, em qualquer caso, a OODC deveria se referir aos m2 privativos - unidade de cálculo econômico do empreendimento que deveria ser também a nossa para este fim. Simplificaria barbaridade o problema da construção de uma cultura nacional de recuperação de plusvalías por essa via. É o total de m2 privativos que gera o VGV, que por sua vez se reparte em custo total, retorno de capital (TMA)e lucro extraordinário (renda da terra). Assim ficaria cristalina e transparente que % da renda da terra a OODC está capturando (objeto da postagem seguinte, Outorgolândia e Onerópolis).

    Fica, porém, a questão que v. levanta: como impedir que um excedente de 1000m2 úteis privativos se converta em 2000m2, 3000m2 construídos? (Transformando-se num verdadeiro problema urbanístico?) Isto vem acontecendo na razão direta da transferência dos m2 privativos das unidades para as áreas comuns (espaços gourmets, academias, etc.) Uma possibilidade seria estabelecer um fator. Cada m2 "inútil" construído, ou excedente a um certo patamar, acrescenta um x% ao preço da Outorga por m2 privativo outorgado. Significaria, na prática, pegar uma parte da renda extraordinária obtida com a redução do tamanho das unidades e aumento das áreas comuns. EM NITERÓI ESTÃO VENDENDO ATÉ VARANDAS COMO M2 PRIVATIVO SÓ PORQUE TEM CHURRASQUEIRA!

    Um grande abraço e obrigado por ter dado o mote para uma próxima postagem!

    PJ

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  3. Fabricio Caldas Sminteris9 de mar de 2014 17:07:00

    É meu amigo, isso se chma interesse material, de alguns e de corporações, quem pode mudar, o legislador, esse faz parte da malta, tem preço como hoje descoberto com mais apuro pelo des"aparelhado" Presidente(?) Lula.

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