Como ninguém gasta tanto dinheiro na compra de um terreno sem a expectativa de recuperá-lo com um ótimo retorno, [2] é óbvio que o “investidor anônimo” deve estar seguro de que conseguirá a aprovação do projeto legislativo do prefeito para viabilizar a construção. Ou quem sabe, considerando o péssimo estado da economia e a superoferta de espaço comercial no Centro da cidade, especule com a desapropriação do terreno por interesse público - avaliada não com base na lei vigente desde 1986, que só permite o uso da área para a instalação de equipamentos culturais, mas pela nova lei, que restabelece os generosos parâmetros de edificabilidade e uso vigentes 30 anos atrás! Em tempos de vale-tudo, tudo vale.
Para um histórico amplamente documentado e ilustrado desse imbróglio jurídico- administrativo, recomendo ao leitor os artigos “Buraco do Lume”, do geógrafo Brasiliano Vito Fico, e a resenha “Mais sobre o buraco do lume – antecedentes importantes”, publicados no blog Urbe Carioca nos dias 11 e 20 de setembro [3]. Eu o resumiria da seguinte maneira:
- Em junho de 1970 a área pública delimitada pelas ruas São José, Quitanda e Av Nilo Peçanha é desafetada do uso comum e incorporada como bem dominical ao patrimônio do Banco do Estado da Guanabara – BEG.
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Detalhe do "PA 8903",
de agosto de 1970,
que prevê a criação
do Lote 1 da Quadra A
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- Em agosto de 1970 o parcelamento e a edificabilidade da área são regulados pelo instrumento normativo (incorretamente batizado) “Projeto de Alinhamento 8903” [4]: é previsto um lote de 2.500m2, com 70.000m2 edificáveis e frentes para as ruas São José, Quitanda e Av Nilo Peçanha; e um triângulo remanescente “a ser doado ao Estado para implantação de praça pública”.
- Em fins de 1970 o terreno correspondente ao Lote 1 da Quadra A do “PA 8903” é vendido pelo BEG ao Grupo Empresarial Lume. Associado ao grupo Halles, o LUME começa a construir aí o seu edifício-sede.
- Em 1974 a nova praça é urbanizada, com lago e passarelas, com o nome de Melvin Jones, fundador do Lions Club International.
- Em 1975 o Halles sofre intervenção federal e é comprado pelo próprio BEG. Em 1976 o Grupo Lume, em situação falimentar, também é alvo de intervenção do Banco Central. Abre-se uma longa e obscura questão judicial. O terreno, escavado para a construção das fundações e garagens do edifício, converte-se numa pocilga batizada pela população como “Buraco do Lume”.
- Em abril de 1979 o Buraco é aterrado pelo prefeito “biônico” Israel Klabin, sem desapropriação, e passa a ser usado pelo povo como extensão da Praça Melvin Jones.
- Em 1986, por decreto do prefeito Saturnino Braga, o uso e edificabilidade do terreno são radicalmente alterados, permitindo-se somente usos culturais (cinema, teatro, biblioteca e livraria) e edificação com altura máxima de 17,00m, sobre pilotis.
- Em fins da década de 1990 a praça Melvin Jones é rebatizada Mário Lago, em homenagem ao advogado, poeta, radialista, compositor e ator carioca.
- Em 2009 a praça Mario Lago é reurbanizada, adquirindo as características atuais.
- Em 2013, com a compra dos ativos do BANERJ (ex-BEG), o terreno passa ao controle do Bradesco.
- Em setembro 2019 o terreno é arrematado por R$ 8,4 milhões, em leilão ocorrido na capital paulista.
No entender de Sonia Rabello, especialista em Direito Urbanístico, o registro do “Buraco do Lume” como propriedade privada é um anacronismo cartorial, uma formalidade
“ab-rogada pela usucapião pública da praça lá localizada na integralidade do terreno desde o seu aterramento nos anos 80 pelo prefeito Klabin, em função do abandono e desídia do antigo proprietário; praça esta, desde então, de uso comum do povo, e oficialmente designada como logradouro público”.[5]
Sou da mesma opinião. E peço a atenção do leitor para duas ou três observações sobre este que é, para mim, um capítulo dramático da história do espaço público no Centro do Rio.
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Morro do Castelo, início do século. A
linha vermelha indica a posição aproximada
da área pública legada ao centro
moderno pelo desmonte.
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O terreno em questão é a penúltima fração ainda disponível para uso comum de uma generosa área pública legada pelo desmonte do Morro do Castelo, em 1922, ali onde a vertente norte confrontava o velho centro comercial, mais exatamente a Rua S. José.
O espaço se estendia do Largo da Carioca à Igreja de S. José, (diríamos hoje entre o Metrô da Carioca e Praça XV), tendo de um lado o velho centro comercial ao norte da rua São José e de outro o novo setor de escritórios ao sul da Erasmo Braga / Nilo Peçanha, nascido do desmonte do Morro e batizado Esplanada do Castelo. Em si mesmo um movimentado corredor de passagem de pedestres, sobretudo devido à Estação das Barcas da Baía de Guanabara, servia como um vazio de transição, ou charneira, entre o entramado colonial/imperial das ruas da Assembléia, Ouvidor, Rosário e Alfandega e a urbe proto-moderna do Castelo, implantada segundo as regras do Plano Agache.
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Centro do Rio. As áreas claras mostram o espaço público legado pela demolição do Morro do Castelo. O triângulo corresponde à atual Praça Mário Lago, incluindo o Buraco do Lume, e o retângulo a área atualmente ocupada pelo Terminal Garagem Menezes Cortes - antigo Terminal Erasmo Braga (Praça Presidente Antonio José de Almeida)
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Vista aérea da área pública ocupada pelo Terminal Erasmo Braga em 1964. O espaço é delimitado lateralmente pelas ruas São José (esq) e Erasmo Braga (dir). Ao fundo, o Edifício Estácio de Sá (1954-6) a Igreja de São José e a Assembléia Legislativa. Mais além, a Estação das Barcas e a Baía de Guanabara.
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Indícios razoavelmente claros da situação fundiária desse "common" estendido estão dados no documento municipal de 1956 intitulado “Projeto de Ampliação da Estação Central de Ônibus (Terminal Erasmo Braga) - PA 6739". Nele, a área já ocupada pelo terminal aparece como logradouro público, não superposto a nenhum lote privado. Cabe mencionar que, numa imagem da década de 1950 disponível na Internet, o terminal aparece referido como "Praça Presidente Antonio José de Almeida". Já o prolongamento do terminal sobre a área da atual Praça Mario Lago, afunilando em direção à Avenida Rio Branco, mostra o atingimento de alguns móveis remanescentes no lado ímpar da Rua São José, a serem, neste caso, desapropriados.
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Projeto de Ampliação da Estação Central de Ônibus” ("PA 6739")
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Este dado parece corroborar a opinião de Decourt, expressa no saite Foi um RIO que passou:
“Com a demolição do morro e os planos urbanísticos para a Esplanada do Castelo, a pequena área atrás do lado ímpar da Rua de São José entre a Rua da Quitanda e Ajuda, renomeada à época de Rua Chile, foi confusa, principalmente pois os terrenos de alguns sobrados avançavam sobre as fraldas do morro. Essa indecisão provocou uma curiosa situação, enquanto novas avenidas eram abertas como a Erasmo Braga, Graça Aranha, Nilo Peçanha, o trecho da São José permanecia ali, inclusive com grandes pedaços do Morro do Castelo (..) em plenos anos 50.” [6]
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Detalhe do PAA 8264, de 08-65, que
"modifica o 7817 quanto ao estacionamento
na confluência da Av Nilo Peçanha
com a Rua São José".
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O status de logradouro público dessa área aparece inalterado no PAA/PAL 7817/23522, de novembro de 1961, referido a lotes no Largo da Carioca. O mesmo vale para o PAA 8264, de agosto de 1965, assinado pelo governador Carlos Lacerda e pelo Secretário de Viação e Obras Marcos Tamoio, que não mais destina o largo definido pelas ruas S José, Quitanda e Av. Nilo Peçanha à "ampliação do terminal de ônibus", mas à implantação de uma "praça ajardinada com estacionamento subterrâneo". Pela primeira vez não figuram lotes remanescentes no lado ímpar da Rua São José, permitindo supor que já haviam sido desapropriados. Na prática, até a sua desafetação do uso comum e incorporação ao patrimônio do BEG, em 1970, o largo foi utilizado para o estacionamento de veículos.
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Imagens aéreas do corredor Carioca-1o. de Março
antes e depois da construção
do Terminal-Garagem Menezes Cortes. |
Em fins da década de 1960, porém, num desvario crucial para a história do urbanismo no Centro do Rio, o governo da cidade-estado decide erguer, no lugar do velho terminal urbano, o Edifício Menezes Cortes. Híbrido de terminal metropolitano, galeria comercial e edifício-garagem, o nefando caixote de concreto e alvenaria inaugurado em 1973 deveria absorver os "frescões" com destino ao Centro do Rio e o caótico estacionamento de automóveis incentivado e permitido nas ruas circundantes pelas mesmas autoridades que o mandaram construir. [6]
Era o auge do rodoviarismo burocrático-militar que legou à cidade o recém-demolido Elevado da Perimetral e seus congêneres das ruas Paulo de Frontin (Rio Comprido) e Bela (São Cristóvão), ainda hoje plenamente operacionais por estarem os respectivos bairros fora da órbita dos Grandes Projetos Urbanos da virada do século XXI.
Não bastasse a agressão urbanística, a gestão do Terminal Garagem seguiu uma estranha trajetória. Segundo o saite Mobilidade Fluminense, a TGMC S.A., criada em 1998,
"deixou de ser propriedade do Estado após um leilão de privatização realizado no mesmo ano. (..) O único ativo da TGMC S.A. é também o prédio onde funciona a empresa, no Centro do Rio de Janeiro. O complexo, distribuído em 16 andares, possui cerca de 100.000 m² e abrange a operação de 235 lojas comerciais, no térreo e na sobreloja, além de cerca de 3.500 vagas de estacionamento. A base do prédio, onde funciona o Terminal Rodoviário, é alugada à CODERTE, estatal vinculada à Secretaria de Transportes do Governo do Rio de Janeiro.” [7]
Foi assim que, salvo alguma ressalva ainda não divulgada nos termos da privatização, uma imensa praça pública situada no coração da cidade, adjudicada ao uso da Companhia de Desenvolvimento Rodoviário e Terminais, se converteu em propriedade privada a cujo titular a própria CODERTE deve pagar aluguel.
Dando um salto no tempo, não foi fortuita a aprovação pelo prefeito Saturnino Braga, em setembro de 1986, da norma urbanística que até hoje regula o uso do Lote 1 da Quadra A do PAA/PAL 9369/31660 - Buraco do Lume: o Rio voltara a ser município [8] e as liberdades civis recém-conquistadas à ditadura militar, dentre as quais a escolha do prefeito pelo voto direto, abriam amplo espaço ao movimento de preservação do patrimônio histórico, arquitetônico e cultural, que no Rio de Janeiro gerou, dentre os outras iniciativas, o Corredor Cultural e as APACs da Saúde, Gamboa e Santo Cristo (projeto SAGAS) e da Cruz Vermelha, todos na região central da cidade.
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| Praça Melvin Jones, 1974 |
Por sua localização estratégica, a Praça Mário Lago ganhou, ao longo dos anos, status de espaço público insubstituível. Tornou-se palco de manifestações políticas e culturais, reconhecido e consolidado pela arquitetura de sua mais recente urbanização: em lugar das passarelas sobre espelho d’água da praça Melvin Jones, onde “seguir circulando” era o uso implicitamente determinado, temos hoje um singelo anfiteatro público, símbolo e cenário das liberdades cidadãs.
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| Praça Mário Lago, atualmente |
A reincorporação ao uso comum - tráfego intenso de pedestres, feiras de produtos artesanais e comércio ambulante, descanso e contemplação dos trabalhadores do Centro da cidade - da parte da praça que lhe foi tomada pelo governo da Guanabara e vendida a um notório especulador, que a abandonou, acabou, curiosamente, convertendo o epíteto “buraco do Lume” em codinome popular e afetivo de todo o conjunto.
A tentativa governamental de devolução do Buraco do Lume ao uso privado para construção de um arranha-céu pode ser vista como o capítulo mais recente do consistente processo de privatização e edificação do grande espaço central legado pelo desmonte do Morro do Castelo.
Não há de ser casual a apresentação do Projeto de Lei Complementar 128/2019 pelo executivo municipal quase que simultaneamente à compra do terreno em leilão por um “investidor anônimo”, uma combinação de eventos aliás perfeitamente ajustada a um ambiente político conducente, nos planos federal, estadual e municipal, sob a conveniente cobertura da "liberdade econômica", à guerra de rapina por oportunidades de ganho rápido, fácil e de legitimidade duvidosa à custa do patrimônio coletivo.
Diz a Constituição que o uso da propriedade urbana se sujeita à sua função social, conforme estabeleça o Plano Diretor. O Plano Diretor do Rio de Janeiro não dispõe, que eu saiba, sobre o uso do Buraco do Lume. Na dúvida, diz o prefeito Crivella que o terreno cumprirá sua função social se foram restabelecidos os parâmetros vigentes entre 1970 e 1986, não por acaso quando governavam os militares e seus prepostos.
Eu, como a professora Rabello e, com toda certeza, uma legião de urbanistas cariocas, penso que a função social do Buraco do Lume está dada, há mais de 30 anos, pelo uso comum do povo. Resta saber se a Câmara Municipal confirmará tal opinião e se é essa a visão dos magistrados que vierem a julgar o caso se ele for parar na esfera judicial.
Veremos.
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NOTAS
[*] “Buraco do Lume, no Centro, por virar novo espigão”. O Globo 10-09-2019, por Luiz Ernesto Magalhães
[3] “Buraco do Lume”. Urbe Carioca (blog) 11-09-2019, por Brasiliano Vito Fico
[4] O documento, na tradição da “legislação desenhada” praticada durante muitos anos no Rio de Janeiro, deveria ser chamado “Projeto de Urbanização” e ter um número específico associado à sigla "PAL" (Projeto Aprovado de Loteamento). Projetos de Alinhamento somente afetam terras privadas ao uso comum do povo (logradouro público), criando “servidões de recuo” não edificáveis, passíveis de desapropriação futura ou permuta pelo potencial construtivo; não podem regular o parcelamento, o uso e a edificabilidade do solo. O erro foi corrigido na edição de seu substituto, o PAA/PAL 9.369/31.660, chamado “Projeto de Urbanização da Quadra Compreendida (..)”. Por outro lado, este mesmo PAA/PAL 9.369/31.660 exibe uma contradição nunca esclarecida com seu antecessor, relativa à área do Lote 1 da Quadra A (o “Buraco do Lume”), agora substancialmente ampliado com a incorporação das áreas de esquina da Rua da Quitanda com a Rua S José e a Av Nilo Peçanha.
[5] “Buraco do Lume: qual o seu negócio? Para quem?”. Blog Sonia Rabello 13-09-2019, por Sonia Rabello
[8] Em 1975 o governo militar do general Ernesto Geisel promoveu a fusão da
cidade-estado da Guanabara com o estado do Rio de Janeiro, que tinha Niterói
por capital. A Guanabara tornou-se Município do Rio de Janeiro, capital do novo
estado do Rio de Janeiro. Até 1986 os prefeitos da capital foram nomeados pelo
governador e por isso chamados popularmente de “biônicos”. Saturnino Braga foi
o primeiro prefeito eleito da redemocratização.
2019-10-02
