Ao trabalho, Rodrigo e Axel!

Deu n'O Fluminense 29-12-2012
http://flipagem.ofluminense.com.br/flip.asp?iidpublicacao=1&flargura=&ed=39747&pag=0&pc=#

Prefeitura de Niterói sem verba para pagar salários

Rodrigo Neves diz que município só tem dinheiro para metade da folha

Fonte: Internet

Em face da torrente de calamidades deliberadamente criadas pelo governo JR (acorda, PDT! Acorda, MP!), Rodrigo e Axel estão chamados a executar um programa de governo digno dos trabalhadores em geral e dos ambientalistas em particular.

Para ajudar, relembro as minhas reivindicações (urbanísticas) da campanha eleitoral:

• moradia urgente e bem localizada para os sem-teto, desabrigados e desalojados das chuvas e das obras públicas
• urbanização e serviços de qualidade nos bairros proletários 
• suspensão emergencial das licenças para edificações de mais de 3 pavimentos
• inquérito público, pela TV, sobre a relação entre edificabilidade, adensamento e capacidade das infraestruturas de serviços na cidade
• revisão imediata do Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano
• Suspensão da construção do túnel Charitas-Cafubá,  discussão pública pela TV e revisão do Plano de Transporte Público da cidade, ampliação imediata dos serviços de barcas e combate ao monopólio dos transportes na Baía de Guanabara  
• discussão pública, pela TV, do projeto de recuperação e utilização do Conjunto Desportivo Caio Martins
• investigação da obra do Mergulhão da Marquês de Paraná e do valor de aquisição do Cinema Icaraí

2012-12-29

A repartição da renda da terra na indústria da incorporação imobiliária

Autorizo a reprodução e divulgação total deste trabalho, por qualquer meio convencional ou eletrônico, desde que citada a fonte. Todos os conceitos e deduções aqui emitidos são de exclusiva responsabilidade do blogueiro, não do(s) autor(es) por ele citado(s)

Na postagem "Duas ou três coisas que sei dela (a Outorga Onerosa do Direito de Construir): a natureza residual do valor da terra" [*] ), abordei sucintamente o caráter residual do valor do solo urbano e a formação da renda na indústria da incorporação imobiliária. Para recuperar seus principais elementos e introduzir o tema da repartição da renda, lanço mão de uma citação do prof. Carlos Morales Schechinger [1]:

Um investidor do mercado imobiliário residencial parte do preço máximo que a demanda, vale dizer, as famílias, está disposta a pagar no mercado. Esse preço inclui o custo de construção da própria moradia, assim como da infraestrutura que lhe dá serviço. Esse custo inclui [também] o custo do capital investido na construção, a uma taxa pelo menos igual à taxa média de lucro que anima o investidor a construir moradias. O resíduo que permanecer depois de descontados todos os custos do preço pago pelas famílias será considerado pelo investidor lucro adicional, acima do lucro médio. Contudo, o investidor terá que dividir este sobrelucro com o proprietário do solo para que ele lhe ceda o seu uso. (...) A proporção com que o sobrelucro será dividido entre o agente da demanda e o proprietário do solo depende de muitos fatores, mas é muito alta a probabilidade de que o proprietário embolse a sua quase totalidade. A ampla concorrência entre os demandantes e a escassez da oferta de solo jogam a favor do proprietário da terra, que está em posição de escolher aquele dentre os demandantes que esteja disposto a ceder-lhe a totalidade do sobrelucro, isto é, a totalidade do resíduo. Desse modo, o sobrelucro se transforma naquilo que em Economia se conhece como renda da terra. (Original em espanhol; tradução livre do blogueiro).

Nesta passagem, Morales descreve a estrutura geral de um empreendimento imobiliário do ponto de vista da formação da renda do solo [1] ou, mais exatamente, do ponto de vista dos agentes privados que disputam entre si a apropriação da maior parte possível dessa renda, vale dizer, o proprietário do terreno  e o incorporador. 

Recapitulemos, com o auxílio da figura abaixo, o seu conteúdo: 

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· O "máximo preço que a demanda, vale dizer, as famílias, está disposta a pagar" se traduz, para o empreendedor, no Valor Geral de Vendas (VGV), que é a soma total do valor de venda de todas as unidades residenciais produzidas. O VGV corresponde, também, ao produto do total de m2 privativos à venda pelo seu preço médio.

· O "custo da construção" é o somatório de todos os valores despendidos na concretização do empreendimento (salvo o preço do terreno), vale dizer, a obra física (incluindo a remuneração do construtor), a administração, a publicidade, a comercialização etc. 

· O “custo do capital investido na construção” (não confundir com a remuneração do construtor, que é parte dos custos totais de construção) é a remuneração do capital de investimento,  “pelo menos igual à taxa média de lucro que anima o investidor a construir moradias”. Essa remuneração pode ser representada pela Taxa Mínima de Atratividade (TMA), definida como a menor taxa de retorno aceitável para um investidor que se proponha a correr o risco associado a um ativo ou projeto.

·  O “resíduo que permanecer depois de descontados todos os custos do preço pago pelas famílias será considerado pelo investidor um lucro adicional, acima do lucro médio” (...) “aquilo que em economia se conhece como renda da terra. Contudo, o investidor terá que dividir este sobrelucro com o proprietário do solo para que ele lhe ceda o seu uso". Salvo situações excepcionais  relacionadas a inovações mercadológicas como a promoção de um novo "lugar urbano", ou um novo tipo de produto imobiliário, todo lucro imobiliário excedente ao TMA consiste, pois, em renda da terra. A proporção em que o valor residual do terreno é apropriado pelo incorporador é a chave da lucratividade do negócio da incorporação imobiliária. 

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Importa, aqui, lembrar que esse “sobrelucro” não provém do investimento produtivo em habitações, mas do privilégio singular que tem o detentor, ou detentores, do título de propriedade, de exigir, para ceder a terra ao uso requerido (residencial, no caso), o maior preço que possa ser extraído do orçamento das famílias demandantes. Dado que este preço depende não dos atributos da terra em si mesma, mas da sua localização, deduz-se que o “sobrelucro” da incorporação imobiliária é pura apropriação privada de externalidades produzidas pelo capital social total previamente investido em “cidade”, todo ele alicerçado pelo provimento público de infraestruturas, equipamentos  e serviços.

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Tipicamente, em localizações de elevada demanda como as zonas mais valorizadas das grandes metrópoles, o proprietário do terreno, em geral perfeitamente informado de sua “capacidade de gerar renda”,  está a cavaleiro para exigir do incorporador a “totalidade do resíduo” de que fala Morales. Por essa razão, nesse tipo de empreendimento os valores envolvidos são vultosos, mas a rentabilidade do incorporador relativamente baixa (A).  Situação oposta é a de lugares periféricos semi-urbanos onde exista muita terra vacante, alguma opção de transporte atraente, pouca informação por parte dos proprietários de terrenos e uma “nova demanda” de renda média desinteressada das localizações mais centrais, porém ávida por adquirir a casa própria com financiamentos a longuíssimo prazo (tipicamente, as áreas de influência dos novos anéis rodoviários metropolitanos). Neste caso, o incorporador pode adquirir o terreno a um preço muito abaixo da sua capacidade de gerar renda, restando-lhe um considerável “sobrelucro”. Estes são empreendimentos de alta rentabilidade. (B)

O esquema aqui apresentado é uma versão simplificada e adaptada do método de avaliação de terrenos denominado "residual dedutivo", muito utilizado pela indústria da incorporação imobiliária residencial em mercados dinâmicos, onde mais claramente se manifestam os efeitos da equalização da capacidade  de pagamento da demanda e da padronização dos custos de construção e comercialização. O esquema  não substitui a aplicação do modelo completo para fins de avaliação de um terreno, mas propicia estimativas razoáveis da viabilidade e margens de "sobrelucro" do empreendimento, cuja variável dependente passa a ser, precisamente, o preço de aquisição do terreno. 

Em um mercado imobiliário estável, vale dizer, em que são previsíveis os custos industriais e financeiros e conhecidos, para cada área urbana, o perfil da demanda e as características do produto a ser ofertado, o  incorporador, partindo do VGV, deduz sucessivamente o fator (%) de custo total estimado para aquele tipo de empreendimento e a TMA (%) requerida. O resíduo dessa operação é a sua estimativa inicial  quanto ao máximo preço admissível para a aquisição de um  terreno disponível. Uma vez ajustado esse valor por meio da avaliação técnica e do estudo do fluxo financeiro, processa-se a negociação que levará à repartição final do resíduo entre o proprietário e o incorporador . 

Os encargos públicos sobre a renda da terra

O maior interesse desse artigo na questão da repartição do “sobrelucro” (renda da terra) é, no entanto, a entrada em cena de um terceiro interessado: a municipalidade. Por ser a renda da terra pura externalidade socialmente criada, justifica-se plenamente que parte dela, ou até a sua totalidade em alguns casos, seja recuperada pelo município para financiar as infraestruturas e serviços básicos lhe dão o indispensável suporte material.

Esta é a origem e a razão de ser do instituto da Outorga Onerosa do Direito de Construir. 

O beneficiário da  renda fundiária propiciada pelos serviços e equipamentos urbanos disponíveis - quer seja o proprietário original, o incorporador adquirente ou ambos, de acordo com o preço de transação pactuado - deve pagar pela concessão da licença para edificar-se acima do “coeficiente de aproveitamento básico” do terreno, em geral o coeficiente  1 - que representa, convencionalmente, o seu aproveitamento para uso das famílias que ele pode abrigar.

A Outorga Onerosa do Direito de Construir é uma das modalidades monetárias dentre uma coleção de encargos que o município pode (e deve!) impor à propriedade para devolver à coletividade  ao menos uma parte do valor da terra com vistas ao financiamento da sua fonte geradora: os serviços públicos urbanos. A modalidade não monetária típica desses encargos são as obrigações de urbanização, sacramentadas, por exemplo, na legislação de parcelamento do solo: construção de vias públicas, infraestrutura, equipamentos de serviços urbanos e cessão gratuita dos lotes a eles destinados.   

Retornando ao esquema inicial, a introdução de um encargo público sobre o aproveitamento do solo - e consequente intensificação do uso das infraestruturas e equipamentos - implica, como se pode intuir, em uma nova dedução do VGV do empreendimento. Sendo este o máximo que pode pagar a demanda e dados, portanto, o custo total do empreendimento e o TMA, o encargo público terá de ser coberto,  obrigatoriamente, pela renda. Essa dedução exerce uma importante função no mercado, qual seja a de reduzir o máximo preço admissível de transação do terreno. O valor residual se desdobra, assim, em valor residual antes (VR) e depois (Vr) da dedução do encargo de urbanização. Tornaremos ao assunto na próxima postagem desta série.

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Uma importante aplicação desse modelo básico da incorporação imobiliária é permitir ao município estimar,  com base na dinâmica do mercado, o montante da renda da fundiária gerada. 

De posse dos mesmos parâmetros básicos utilizados  pelos incorporadores, a começar dos preços de venda do m2 privativo praticados, os departamentos técnicos de urbanismo das prefeituras podem não apenas fixar, com razoável conhecimento de causa, o preço da Outorga Onerosa (na forma de uma dada proporção do VGV, ou o que dá no mesmo, do preço de venda do m2 privativo) [2] como estimar, para fins do orçamento anual, a ordem de grandeza da renda que se poderá recuperar, com esse instrumento, em cada região da cidade. 

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Na próxima postagem sobre este tema desenvolveremos, com base nessa mesma metodologia, os temas da valorização de um terreno urbano em função do seu coeficiente de aproveitamento e do valor da contrapartida a ser cobrada na Outorga Onerosa do Direito de Construir. 

Este capítulo se encerra com uma observação de que o leigo em temas de gestão do solo talvez não se tenha dado conta: dado o caráter residual do valor da terra, nenhum encargo público imputado à incorporação imobiliária (taxas, Outorga Onerosa do Direito de Construir, melhorias e equipamentos urbanos, doação de solo etc.) poderá encarecer o  produto do empreendimento. Justamente por ser o preço do produto-localização já o máximo que o incorporador é capaz de extrair da competição entre os demandantes, todo encargo público sobre o empreendimento terá de ser pago por quem já detém, ou irá deter, o direito de propriedade do solo: o proprietário, o incorporador ou ambos. 

Em palavras simples: dizer que a Outorga Onerosa do Direito de Construir encarece a moradia, ou que as Obrigações de Urbanização encarecem a terra é, pura e simplesmente, "conversa de incorporador"!

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[*] http://abeiradourbanismo.blogspot.com.br/2011/11/duas-ou-tres-coisas-que-sei-dela.html

[1] Morales Schechinger, Carlos, "Algunas peculiaridades del mercado de suelo urbano", texto preparado para o curso Educación a Distancia - Mercados de Suelo en Ciudades Latinoamericanas - março de 2005

[2] O ponto de vista dos pequenos e médios empreendedores imobiliários considera, geralmente, apenas a forma geral do lucro, vale dizer,  a diferença entre a receita total e o custo total, incluindo o preço do terreno encontrado no mercado.

[3] Embora redutível ao mesmíssimo princípio aqui apresentado, mas muito mais problemático, como procurei demonstrar no artigo "Contribución al estudio de la "Outorga Onerosa do Direito de Construir" (Brasil): contenido económico y fórmulas de cálculo", de maio de 2007, o procedimento  mais comumente utilizado no Brasil  é o chamado "método do terreno virtual". Abordaremos o tema em uma ou duas postagens subsequentes, neste mesmo blog.

2012-12-22

Chovendo no molhado (mas não tem água na cisterna)

Faltam três anos e meio para a Olimpíada do Rio de Janeiro e ninguém sabe até hoje que destino será dado ao Conjunto Desportivo Caio Martins. Sabe-se que ele não está incluído na relação de locais de treinamento das delegações olímpicas e que foi entregue, pelo Governo do Estado, à administração da Universidade Federal Fluminense.

A pergunta que não para de gritar é: se os responsáveis pelos Jogos e pelos governos não destinaram o CDCM a ser usado, de alguma forma, nas Olimpíadas do Rio de Janeiro, para que o teriam destinado, afinal?

Retorno, pois, à postagem “Caio Martins: Sede olímpica da construção em altura?” Para ler, basta clicar no link:

http://abeiradourbanismo.blogspot.com.br/2011/04/em-defesa-do-complexo-desportivo-caio.html

2012-12-18

Os dois melhores negócios da cidade

2012-12-13

O urbanismo está de férias II

A white elephant in 19th century Thai mural painting

"Perdemos a chance de desenvolver cidades para investir dinheiro em estádios"

Eduardo Antonini, presidente da Grêmio Empreendimentos, responsável pela construção da Arena do Grêmio, comentando a intenção da CBF de obrigar os times da Série A do Brasileiro a jogar em futuros estádios que ficarão subutilizados após a Copa do Mundo de 2014.

Fonte: Lancenet, 05-12-2012, por Igor Siqueira http://www.lancenet.com.br/minuto/Clubes-intencao-CBF-Serie-elefantes_0_822517927.html#ixzz2EBGFhqHX

Veja  também, em Uma estranha e gigantesca ave sobre Barcelona: 

"No caminho dos elefantes"

http://www.avebarna.com/2012/12/no-caminho-dos-elefantes.html

"Copa e Olimpíada: política anti-crise, de desenvolvimento ou de prestígio?"

http://www.avebarna.com/2011/10/copa-e-olimpiada-politica-anti-crise-de.html

Republicação oportuna: A Outorga Onerosa do Direito de Construir, entre receitas e custos do adensamento urbano

Praia das Flexas, Niterói. Fonte:Facebook*

Uma interessante matéria d'O Globo Niterói em 25-11-2012, por Gustavo Carvalho, sobre o aumento de receitas municipais resultante do "avanço imobiliário", isto é, do vigoroso aumento da densidade construída na cidade de Niterói entre 2010 e 2012, motivou-me a republicar um pequeno artigo, de caráter exploratório, sobre os limites de sustentabilidade da Outorga Onerosa do Direito de Construir como contrapartida dos incorporadores ao adensamento urbano.

Para esclarecimento do leitor não especializado, na postagem  

"Quanto o Rio de Janeiro NÃO arrecadou com a Outorga Onerosa do Direito de Construir (2003-2008)", de 23-11-2011 [**], defino a Outorga Onerosa do Direito de Construir como "prerrogativa das prefeituras brasileiras de cobrar uma contrapartida no licenciamento de construções que intensifiquem o uso do solo além de certo limiar, sobrecarregando as infra-estruturas e promovendo a sobrevalorização da terra".

Niterói, Jardim Icaraí. Fonte: Internet

O leitor  especializado, por sua vez, há de perceber que nem o autor da matéria (leigo, talvez) nem o presidente da Ademi-Niterói (o que muito me estranha), nela citado, mencionam as receitas oriundas da... Outorga Onerosa do Direito de Construir! 

Desconhecimento, omissão deliberada ou ato falho?

Seguem um extrato da matéria de O Globo Niterói (não foi encontrado no site do jornal um endereço de versão on-line) e o artigo, de minha autoria, "Outorga Onerosa: entre receitas e custos do adensamento urbano". 

_____

*http://www.facebook.com/photo.php?fbid=3493972873491&set=o.203976499638358&type=1&theater
**http://abeiradourbanismo.blogspot.com.br/2011/05/voltando-ao-tema-quanto-o-rio-de.html

"Avanço imobiliário aumenta a renda do município”[por Gustavo Carvalho] (...)

Em um ano, um acréscimo de quase R$ 1 milhão. Este foi o montante arrecadado a mais pelo município com o (...) IPTU cobrado no período. O faturamento gerado pelo tributo saltou de R$ 8 milhões, obtidos em 2010-2011, para 8,8 milhões, obtidos em 2011-2012, de acordo com a Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi-Niterói).    

O número de empregos diretos e indiretos também pulou em um ano: de 35 mil para 38.500. Já a arrecadação com o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) passou de R$ 43 milhões para 47,3 milhões, enquanto o Imposto Sobre Serviços (ISS) proporcionou um aumento nos cofres municipais de R$ 11 milhões para 12,1 milhões. Já os pagamentos para o Instituto Nacional de Seguridade Social (INSS) subiram de R$ 54 milhões para 59,4 milhões.           

- O aumento na arrecadação dos impostos deve-se à compra de mais imóveis por moradores antigos de Niterói. Apenas uma minoria de compradores vem de outras cidades – diz Jean Pierre Biot, presidente da Ademi-Niterói.  – Se há mais imóveis vendidos, o IPTU sobe e, consequentemente  o município gera mais receita.           

Ainda segundo o presidente da Ademi-Niterói, o aumento do número de imóveis vendidos no período de um ano é conseqüência não somente da melhoria do poder aquisitivo dos moradores do município, mas também de mudanças nas características da sociedade.        

- O aumento de renda da classe C proporcionou a aquisição de bens próprios e a nova composição familiar também levou à multiplicação dos lares em Niterói – afirma Biot.

Entre os bairros que mais crescem na cidade se destacam, segundo o presidente da Ademi-Niterói, Jardim Icaraí e Charitas. (...)

A Outorga Onerosa do Direito de Construir: Entre receitas e custos do adensamento urbano

Três leitores enviaram-me e-mails pedindo a minha solução para o “caso” Outorgolândia X Onerópolis.

Pois aí vai.

Começando pelo fim, a minha resposta é uma pergunta: a campeã da Outorga Onerosa do Direito de Construir é a cidade que arrecada mais dinheiro ou a que recupera uma proporção maior da renda fundiária?

Não é preciso ser nenhum Sherlock para perceber que o mote dessa discussão é a Outorga Onerosa tal como se aplica em Niterói, cidade da RM do Rio de Janeiro onde nasci e voltei recentemente a residir (ver postagem "Em Niterói, o que o IPTU faz a OODC desfaz"). (http://abeiradourbanismo.blogspot.com.br/2012/04/em-niteroi-o-que-o-iptu-faz-oodc-desfaz.html)

Para mim, a campeã é Onerópolis, que recupera quase 30% da renda gerada na incorporação de um terreno de 1000m2 contra 20% de Outorgolândia para um terreno de igual tamanho e uso.

E por que a proporção da renda fundiária gerada é mais importante do que a quantidade de dinheiro arrecadado? Porque, como apontou com argúcia a arquiteta-leitora Ti (ver comentários à postagem "Outorgolândia e Onerópolis" - http://abeiradourbanismo.blogspot.com.br/2012/05/outorgolandia-ou-oneropolis.html), estamos falando do valor da contrapartida privada pelo aumento da densidade construtiva na cidade.

[A leitora] Ti se propôs a calculá-lo supondo o Coeficiente Básico 1 para ambas as cidades. Concluiu que, para cada 100% de aumento de densidade, Onerópolis cobra R$ 373.333,00 por 1000m2 de terreno e Outorgolândia cerca de metade desse valor, isto é, R$ 187.500,00.

Levando mais a fundo a linha de raciocínio de Ti, talvez fosse mais exato dizer que se trata da relação entre o adensamento construtivo urbano e o valor da contrapartida necessária para financiar o aumento de oferta de serviços básicos.

Visto sob este ângulo, o montante absoluto de arrecadação com Outorga Onerosa do Direto de Construir pode ser enganoso: tanto por ocultar um nível relativamente baixo de recuperação da renda fundiária (caso de Outorgolândia) quanto – o que é mais importante – por resultar de um adensamento que gera custos maiores do que o acréscimo de receita da OODC e até da receita fiscal total (provavelmente o caso de Niterói).

No plano teórico, podemos considerar o problema à luz do comportamento provável das curvas de custos e receitas públicas em face do aumento da densidade urbana. Ambas as curvas são crescentes, mas com convexidade invertida. (A curva de receita sobe a taxas decrescentes porque o escasseamento do solo traz consigo a estabilização do estoque de benfeitorias.) Além de certo limiar, os aumentos exponenciais de custos - em infraestruturas e sistemas de serviços, especialmente transportes - já não podem ser cobertos pelo aumento de receitas, quer oriundas do solo, como a Outorga Onerosa do Direito de Construir e o IPTU, quer de outras fontes potencialmente beneficiárias do adensamento, como o ICMS e o ISS. 

Passamos do campo das economias para o das deseconomias de urbanização. 

Isto quer dizer que as infraestruturas e serviços demandados pelo adensamento só são “autofinanciáveis” em eterminado intervalo – acima e abaixo de “limites críticos” mínimos e máximos de adensamento, como sugerido na Fig. 1.

(Clique na imagem para ampliar, dê Esc para retornar.)

 

O fato de a determinação do Coeficiente de Aproveitamento médio dos terrenos acima do qual o adensamento já não é autofinanciável – assim convertendo a Outorga Onerosa do Direito de Construir em um “tiro no pé da própria cidade” – ser uma questão metodologicamente controversa e, em qualquer caso, específica de cada cidade e respectiva etapa de crescimento, não significa que esse coeficiente não exista. No limite, a sua existência pode ser deduzida empiricamente de uma pergunta a ser feita sobre a cidade: qual a relação entre o aumento da receita do adensamento em dado período e o custo estimado, digamos, do investimento em uma nova adutora de abastecimento d´água e um novo sistema de transportes?

Observe-se, por outro lado, que todas essas considerações repousam exclusivamente sobre o conceito de “autofinanciamento” do adensamento, sem levar em conta o uso dos recursos da sobrevalorização do solo em ações de urbanização e habitação social em áreas relativamente desvalorizadas da cidade. Vale dizer que, se estipularmos uma “cota social” (redistributiva) de aplicação obrigatória das receitas do adensamento, reduzir-se-á, em igual valor, a capacidade de autofinanciamento das infraestruturas e serviços das regiões adensadas. Na Fig. 2, isso se manifesta como encurtamento do intervalo em que o adensamento é autossustentável. 

A Fig. 2 mostra que, desde o ângulo da autossustabilidade do adensamento, quanto mais próximo do CA máximo sustentável estiver o CA médio de serviço, menos recursos poderão ser destinados à urbanização social.

É fácil perceber, daí, que uma cidade que recupera mais renda com menos adensamento terá não apenas menor gasto relativo com o autofinanciamento de suas infraestruturas como, também, maior capacidade de aplicação de recuperação da renda fundiária em programas de urbanização social.

A Fig. 3 sugere a posição relativa de Onerópolis e Outorgolândia (e Niterói) no gráfico que relaciona a densidade construtiva (medida por CA) aos custos e receitas do adensamento.

Em suma, tratar a questão da destinação dos recursos da Outorga Onerosa exclusivamente em termos redistributivos (programas de urbanização e habitação social) pode ser um equívoco metodológico de consequências graves, como, por exemplo, ocultar a preparação uma catástrofe urbanístico-ambiental a médio prazo (já que a longo, como lembrou Keynes, estaremos todos mortos) sob a cobertura conveniente - e eleitoralmente eficaz - de uma política “robinhoodiana” de recuperação da valorização do solo.

Usando como metáfora a construção de um edifício, eu diria que a Outorga Onerosa é como uma viga: ela tem um peso próprio cuja sustentação tem de estar assegurada antes de se começar a pensar em fazê-la suportar o restante do edifício. Do contrário... a casa cai.

Nos próximos capítulos da série "Duas ou Três Coisas Que Sei Dela (a OODC)", darei minha visão sobre a estimativa da valorização fundiária na construção em altura e sobre o papel dos coeficientes máximo e básico na determinação do valor da contrapartida (preço da OODC).

A conferir.

Oscar Niemeyer, 1907-2012

Fonte: Internet*

Para mim, que não sou especialista em arquitetura, Niemeyer foi, mais que tudo, um dos maiores designers do século XX, criador de uma vasta coleção de logotipos funcionais em concreto armado que tornaram mundialmente conhecida a marca “Brasil”.

* http://arquitetaeurbanistamandaornelas.blogspot.com.br/2010/05/entrevista-com-oscar-niemeyer.html?zx=7a3fe82d251c353b

O planejamento olímpico e a revolução dos transportes - republicação

Publicado originalmente em 14-04-2012

Deu no clipping ADEMI de 09-04-2012

http://www.ademi.org.br/article.php3?id_article=47536&recalcul=oui

Corredor expresso da mudança

O Globo, Isabela Bastos, 08/abr

(..)Uma obra bilionária, com 29 estações, quatro terminais rodoviários, oito novos viadutos e ampliações em 11 pontes. O BRT Transbrasil - corredor expresso de ônibus entre Deodoro e o Aeroporto Santos Dumont (..) que a prefeitura espera colocar em operação até dezembro de 2015, terá 37km.

(..) O trajeto definitivo, ao qual O GLOBO teve acesso, foi escolhido em março. Incluído no pacote de investimentos das Olimpíadas de 2016, o corredor partirá de Deodoro e passará pelas pistas centrais das avenidas Brasil, Francisco Bicalho e Presidente Vargas. Já no Centro, o trajeto seguirá pela Rua Primeiro de Março e pela Avenida Presidente Antônio Carlos, chegando ao Santos Dumont. 

(..) A intenção da prefeitura é começar a construir o Transbrasil até dezembro. A licitação deverá ser lançada no segundo semestre, depois que município e União firmarem contrato de financiamento do BRT. A previsão de custos é de R$ 1,3 bilhão. Desse total, R$ 1,129 bilhão serão financiados pelo governo federal, sendo R$ 332 milhões do Tesouro Nacional e R$ 797 milhões incluídos no PAC da Mobilidade Urbana. A contrapartida da prefeitura do Rio será de R$ 171 milhões.(..)

Parece uma boa notícia. Uma excelente notícia até.

E, antes que eu me esqueça, ainda bem que o O Globo tem acesso privilegiado aos projetos do governo. Pelo menos  a gente fica sabendo...

A implantação dos sistemas de BRT no Rio de Janeiro está pelo 30 anos atrasada e até as pedras sabem a razão: o papel histórico do sindicato das empresas de ônibus da cidade como obstáculo ao desenvolvimento dos transportes urbanos. Trazido ao Rio pelo então governador Leonel Brizola, o urbanista Jaime Lerner foi defenestrado antes de poder implantar o seu BRT curitibano no mais cobiçado dentre todos os corredores de transporte da cidade: o Leblon-Copacabana-Praça XV, jóia da coroa dos permissionários de linhas de ônibus.

Expulso do Rio, o BRT foi, no entanto, bem acolhido em Bogotá, onde lhe deram o simpático apodo de “Transmilênio”. Dez anos depois da virada do milênio, ei-lo de volta à Cidade Maravilhosa.  

Mas ainda não é desta vez que o BRT chegará a Copacabana. A Zona Sul precisa subir um degrau, digo, uma letra. Por enquanto, terá de se contentar com o BRS. Graças, porém, à Copa do Mundo e à Olimpíada de 2016, não faltarão BRTs em novos corredores de transporte da cidade: durante certo tempo só se falou de Transcarioca, Transoeste e Transolímpica; agora, a menina os olhos é o Transbrasil, que irá de Deodoro até o Aeroporto Santos Dumont (exigência do dono da marca?) passando por uma laje de 550m sobre o Canal do Mangue e um mergulhão de 400m sob as avenidas Beira-Mar e General Justo. Justíssimo.

Tudo isto parece querer dizer - admitamos – que César Maia estava certo desde 1994: o motor do desenvolvimento urbano nas metrópoles emergentes... é a indústria dos grande eventos planetários. Não nos garante a propaganda oficial que é a Olimpíada que está promovendo a Revolução dos Transportes do Rio de Janeiro? 

Leia o leitor por si mesmo no portal Cidade Olímpica do saite da prefeitura do Rio de Janeiro (http://www.cidadeolimpica.com/transportes/), uma orgiástica peça de propaganda de obras de engenharia que faria corar de vergonha o editor da Manchete da época do Brasil Grande.

[Frustrado com o descaso do público pela conquista do Pan 2007, César tentou celebrar a si próprio com o Museu Guggenheim do Pier Mauá. Repelido, foi acalentar seu ostracismo na ciclópica caixa de sapato avant-garde que mandou erguer no Cebolão da Barra da Tijuca, conhecida como Cidade da Música, de onde assiste,  impávido, ao desfile triunfal de seus antigos afilhados e detratores sob o Arco Olímpico que ele concebeu. Justíssimo seria, pois, substituir a estátua do Bellini pela de César, o Maia, na entrada do Maracanã, antes que algum aventureiro decida que o espaço pertence a Eike, o Grande.]

Mas onde está o pulo do gato, afinal?

Eu não sei ao certo, leitor. Não sou um sujeito bem-informado e, como certos árbitros de futebol, estou sempre longe do lance.  Mas tenho boa visão à distância e o mais importante, sou gato escaldado. Aqui vão algumas indagações. Quem quiser segui-las, eu recomendo uma vez mais a dica de Deep Throat: “Follow the money”.

A primeira lição da economia dos transportes é o problema crítico da “demanda de pico”, que impõe vultosos investimentos de capital em equipamentos que ficam ociosos a maior parte do dia, semana, mês ou ano, conforme o caso - o transporte pendular de passageiros entre a periferia e o centro das grandes cidades, o transporte aéreo nos meses de verão nos países ricos e... o transporte aéreo e terrestre em mega-eventos internacionais de curta duração!

Dizem  línguas bem-informadas que as mais recentes decisões em matéria de expansão do Metrô do Rio – a linearização da ligação Pavuna-Botafogo e a expansão da mesma linha (!) de Ipanema para a Barra – atendem não às necessidades do planejamento de transporte municipal e metropolitano, mas às necessidades financeiras da concessionária, que estaria cumprindo obrigações contratuais relativas à expansão do sistema cuidando de otimizar o carregamento – e que carregamento! - de suas composições.

De duas uma: ou o planejamento que preside a construção dos BRTs do Rio de Janeiro (aliás, em que órgão do governo municipal ele reside?) não tem, na verdade, nada a ver com a Olimpíada de 2016 ou está completamente equivocado.

Dá para acreditar que os fluxos previsíveis, ou mesmo uma geografia urbana desejada para a cidade segundo as perspectivas econômicas dos próximos 30 anos, são os mesmos, ou compartem os mesmos vetores, que os fluxos esperados nos 30 dias de Jogos Olímpicos?

Gastar bilhões em infraestruturas e sistemas de transportes com base no princípio de “preparar a cidade para as Olimpíadas” me parece uma rematada estupidez. Seria interessante fazer uma enquete sobre o tema entre os trabalhadores, sem excluir os empregados nas obras. Acho que nenhum deles construiria uma casa com 4 banheiros só porque gosta de receber a parentalha do interior que vem no Natal para tomar banho de mar e assistir ao foguetório de Copacabana.
  

Na verdade, esse risco está parcialmente encoberto e protegido pelo fato de  que, sendo tão grande o nosso atraso nessa matéria e tão aguda a nossa carência de meios de transporte de massa, dificilmente um sistema de BRT num grande corredor do Rio de Janeiro corre o risco de “micar”.

Salvo erros monstruosos de gestão pública – que, em se tratando do negócio olímpico, absolutamente não descarto – os novos BRTs do Rio de Janeiro não deverão “micar” pelo simples fato de que o desenvolvimento real da cidade a médio e longo prazo não está ancorado na Olimpíada nem na Copa do Mundo, mas no papel especial do Estado e da metrópole na economia petroleira do Brasil – planejamento, administração, prospecção, exploração, refino e... royalties na veia!

Pode-se ter uma noção superficial – mas bastante impactante – dessa realidade plotando num mapa os imensos novos edifícios de negócios da, ou alugados à, Petrobrás e suas subsidiárias no centro da cidade, ao redor dos quais gravitam, por sua vez, centenas, talvez milhares de prestadoras de serviços e negócios derivados. Esses não durarão 30 dias, mas 30 anos! De segunda a sexta, e sábados, domingos e feriados em alguns casos.

Se o motor desse desenvolvimento fossem as Olimpíadas e a Copa do Mundo, poderíamos começar a nos preocupar seriamente em como enfrentar os efeitos financeiros do sucateamento de sistemas de transporte e instalações esportivas superdimensionados (ou fora da realidade do nível de desenvolvimento do esporte brasileiro), além, é claro, em como pagar as dívidas do investimento cedido gratuitamente, ou quase, aos concessionários privados das instalações esportivas economicamente viáveis (desde que não imputados os custos de construção).

Não nos iludamos, porém. Em se tratando de sistemas de transporte de massa, não “micar” não é a mesma coisa que funcionar a contento, operar eficientemente, servir adequadamente à população, integrar-se corretamente aos demais meios e modos de transporte e ao tecido urbano  e, last but not least,  ajudar a equilibrar a estrutura urbana profundamente desigual que trazemos do passado. Os novos BRTs do Rio poderão, sim, fracassar se não servirem para “fechar” a malha rodo-ferroviária num conjunto verdadeiramente integrado de transportes urbanos. [Sou do tempo em que "transporte integrado" queria dizer entrar em um veículo num lugar da cidade, trocar de modo e sair em qualquer outro lugar pagando uma única tarifa básica.]

Onde está o plano de tudo isso? Por que três BRTS e uma expansão linear de Metrô, de uma só tacada, com foco na Barra da Tijuca? Que plano tem o governo para multiplicar as oportunidades de acesso à região central? À Praça XV? Cruz Vermelha? Praça Mauá? Catumbi? Rio Camprido? São Cristóvão? Benfica? Que modos e linhas estarão operacional e tarifariamente integrados no Centro da cidade? Como elas se integrarão ao transporte na Baía de Guanabara? Para onde vai a Rodoviária e como poderá ser acessada? Onde se decidem as obras e intervenções prioritárias na cidade e na Região Metropolitana? O que diz o Plano Diretor de desenvolvimento urbano sobre a Revolução Olímpica? Pobre democracia.

Eu não tenho nenhuma dúvida de que o planejamento urbano e de transportes públicos saído da cozinha das empreiteiras e concessionárias virá, fatalmente, cobrar o seu preço. Precedentes, inclusive recentes, abundam – o abandono da ligação de Metrô Estácio-Cruz Vermelha- Praça XV (onde há mais de 10 anos se dá o verdadeiro desenvolvimento de negócios do Centro do Rio), a expansão linear do Metrô até a Barra via Ipanema e Botafogo, o açambarcamento do transporte público na Baía de Guanabara pela Viação 1001, agora monopólio multi-modal da CCR. Mas o  mais novo e curioso exemplo vem da própria matéria que deu o mote a este artigo. Ela diz o seguinte:

“Implantados há poucos meses, o último deles em março, os corredores Bus Rapid Service (BRS) da Presidente Vargas, Primeiro de Março e Presidente Antônio Carlos serão substituídos pelo BRT. Segundo o secretário de Transportes, o BRS é uma solução provisória, que prepara o terreno para a implantação do corredor exclusivo, condicionando os motoristas à nova rotina. (Grifo meu)

Deixa ver se entendi: o BRS é provisório até a chegada do BRT como o Maracanã do Pan era provisório até a chegada do Maracanã da Copa, que por sua vez será provisório, assim como o Parque Aquático Maria Lenk, até a chegada do Maracanã Olímpico e do Parque Aquático Atol dos Tubarões.

Que magnífica lição de planejamento privado... do gasto público!

2012-12-03

Vila do Pan – o retorno II

Por Antônio Augusto Veríssimo, Arq. 

Em 13 de dezembro de 2011, publiquei neste blog um artigo intitulado “Vila do Pan – o retorno”. Esse artigo foi motivado por matéria publicada no jornal O GLOBO de 10 de dezembro daquele ano, em que se anunciava a obra de estabilização do solo que, segundo a matéria, poria fim ao impasse na Vila do Pan, provocado pelos frequentes recalques verificados nas ruas que cercam aquele empreendimento. Na oportunidade, questionei se efetivamente tais obras representariam o fim do problema ou apenas mais um exemplo do tipo de “legado” que nos havia deixado o evento dos jogos Panamericanos.

Passado quase um ano, vejo no mesmo O GLOBO que ainda não chegamos ao anunciado fim do citado impasse. Matéria publicada hoje, dia 17 de novembro de 2012, anuncia que a “Prefeitura gastará R$ 33 milhões para recuperar ruas que afundaram” informando ainda que o “orçamento original era de R$ 4,1 milhões”, ou seja, que as “reformas da Vila do Pan custarão oito vezes mais” que o planejado.

De forma extremamente simplista, atribui-se o problema a um eventual rompimento de “acordo” entre o prefeito da época e a empresa construtora da Vila. No entanto, as origens desta questão são mais complexas; foi o que procurei demonstrar no artigo que À beira do urbanismo reapresenta abaixo. 

Vila do Pan – o retorno

Matéria publicada no dia 10 de dezembro, no Jornal O GLOBO, informa que a realização de obra de estabilização do solo de rua, que poderia comprometer a imagem olímpica, põe fim a impasse na Vila do Pan. Será?

                A Vila do Pan está construída na Subzona A-39 que está compreendida entre o Canal do Anil e a Av. Alvorada, sendo limitada ao sul pela Lagoa do Camorim e ao norte pela Via 7 do PA 8997. Esta subzona é constituída por duas áreas: uma denominada “Área A” abrangida pelo PA 9822 e pelo PAL 35457, limitada ao norte pela Via 7 do PA 8997, ao sul pela Via Parque Projetada C, e ao leste, pela Avenida Canal do Anil e a Oeste pela Avenida Alvorada; e outra, denominada “Área B” entre a Avenida Parque Projetada C do PA 9822 e a Lagoa do Camorim, limitada a leste pela Avenida Canal do Anil e a oste pela Avenida Alvorada.

            No mapa a seguir pode-se visualizar graficamente a descrição realizada acima da Subzona A-39 e na imagem seguinte a sua sobreposição sobre uma foto aérea onde se pode conferi a localização da Vila do Pan na Área B da desta Subzona.

Mapa 1- ZE 5 Subzona A-39 do Decreto 3.046/81

Figura 1 – Localização da Vila do Pan em relação à Subzona A-39

                A Legislação vigente para a Área B da Subzona A-39, definida no Decreto 3.046/81, estipulava que o lote mínimo permitido naquele local era de 3 mil metros quadrados com uma testata mínima de 40 metros. Nestes lotes poderiam ser construída, apenas, uma unidade habitacional com, apenas, um pavimento por lote. Estas unidades habitacionais não poderiam ocupar mais do que dez por cento do terreno. O uso comercial somente era admitido em lotes com frente para a Avenida Alvorada, limitada a sua altura a dois pavimentos, sendo admitida uma ocupação do terreno de, no máximo, vinte por cento, além de estarem afastadas 10 metros da Avenida e 4 metros das demais edificações.

            Como pode ser observado, tais parâmetros urbanísticos restritivos induziam a uma ocupação de pouca densidade e pouca carga. A legislação estabelecida para o local levou em consideração as frageis condições de resistência do solo naquela região e, por isso, não incentivava a sua ocupação intensiva.

                Não obstante serem previamente conhecidas as precárias condições daquele solo, a partir do ano de 2002 foram aprovadas uma série de leis e editados decretos que alteraram profundamente os parâmetros urbanísticos e edilícios para o local.

                Em 27 de setembro de 2002 foi aprovada a Lei Complementar  N.º 59 que definiu usos para os lotes 1 a 41 da Q.4 do PAL 18 328  em função dos Jogos Panamericanos de 2007.

                Em 22 de novembro de 2002 foram aprovadas as Lei Complementares N.º 60 e 61 que alterou parâmetros edilícios e dispositivo da LC N.º 59/2002.

                Em 11 de dezembro de 2003, foi editado o Decreto N.º 23811 que alterou parâmetros edilícios;

                Em 08 de janeiro de 2004, foi editado o Decreto N.º 23900 que alterou parâmetros edilícios.

                As alterações realizadas na legislação para o local atribuiram aos lotes ali existentes um potencial de edificabilidade muitas vezes superior àquele vigente na legislação de 1981. Isto quer dizer que, se um proprietário de um lote com 3 mil metros quadrados poderia construir anteriormente apenas uma edificação unifamiliar com 300 metros quadrados, a partir da edição das novas normas poderia edificar, no mesmo lote, 24 apartamentos com  300 m² cada ou 72 apartamentos com 100 m2 cada.

                Comparando-se os potenciais construtivos permitidos pela legislação antes e depois de 2002/2004, pode-se concluir que o valor no mercado desses lotes multiplicou-se muitas vezes neste curto período, aumentando significativamente o patrimonio econômico dos seus proprietários.

                Não bastasse o intenso incremento do potencial construtivo que se reflete - por consequencia - em um intenso aumento do valor dos lotes no mercado, resolveu também a Prefeitura investir na colocação da infraestrura necessária para a construção dessas edificações, obrigação que deveria ser assumida, legal e lógicamente, pelo empreendedor, já que o preço de venda dos imóveis, comercializados livremente no mercado, já incorpora este tipo de investimento.

                Não fossem suficientes as benesses concedidas ao empreendedor pela Prefeitura, por meio das alterações nos parâmetros legais e pela sua desoneração na execução da infraestrutura, resolveu também o Governo Federal conceder uma linha de financiamento privilegiada para a comercialização das unidades, utilizando-se os recursos do Fundo de Amparo ao Trabalhador o FAT, com condições muito mais favoraveis de financiamento que aquelas disponíveis no mercado na ocasião.

                 No quadro abaixo pode-se comparar as taxas de juros oferecidas pelo mercado com aquela concedida para a comercialização dos imóveis da Vila do Pan.

                Tendo em vista os generosos benefícios concedidos ao empreendedor - cumulativamente - pelos governos municipal e federal, seria plenamente justificavel, e esperado, que o responsável pelas edificações alí construídas disponibilizasse em contrapartida os imóveis para a utilização pelos atletas e delegações durante o decorrer dos jogos Pan e Para Panamericanos. Porém não foi isso que aconteceu. Apesar de todas as benesses concedidas, resolveu o Governo Federal, adicionamente, pagar ao empreendedor, antecipadamente, ou seja, antes das edificações estarem concluídas, o valor de 25 milhões de reais a título de “aluguel” para a utilização futura das unidades durante os jogos[1].

                Mais uma vez ainda seria possível justificar tanto aporte de recursos públicos a um empreendimento privado se, ao fim do dia, tais unidades, produzidas substancialmente com recursos advindos dos impostos arrecadados da população, fossem finalmente destinadas a um uso social, ou seja, estivessem a serviço da redução do défict habitacional da cidade. Mas não foi isso que aconteceu. A despeito dos volumosos subsídios públicos incorporados ao valor de venda[2], estes imóveis foram comercializados livremente no mercado, sem nenhuma restrição, havendo casos, como amplamente divulgado, de um mesmo comprador ter adquirido mais de uma unidade no empreendimento[3].           

            Não bastasse, como visto, os volumosos recursos públicos investidos em um empreendimento privado, que sequer teve muito trabalho e despesa para ser comercializado, já que a grife de Vila do PAN já lhe garantia uma intensa exposição midiática; restou ainda para o contribuinte municipal arcar com os custos[4] dos reparos dos danos - mais do que previsiveis - causados à infraestrutura pela já conhecida instabilidade do solo no local.

            Mais um caso típico de parceria público privada, onde os lucros se privatizam e os prejuizos são socializados.

Rio, 10 de dezembro de 2011

Antônio Augusto Veríssimo

Arquiteto.