Esta postagem é uma compilação de materiais de diversas fontes, tipos e pontos de vista disponíveis na Internet, organizados segundo os atributos do projeto.
Objeto
Battery Park City é uma comunidade planejada de uma área de 0.4 km² no extremo sudoeste de Manhattan, Nova Iorque. A zona sobre a que se encontra, foi construída sobre o rio Hudson, usando 917.000 metros cúbicos de terra e rochas escavadas durante a construção do World Trade Center e outros projetos.
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O
empreendimento Battery Park City está localizado no baixo Manhattan, em Nova
Iorque, em um aterro sobre o rio Hudson, numa área antigamente ocupada por
docas. A partir da década de 1960, com o fechamento das docas, o Departamento
de Planejamento da Prefeitura de Nova Iorque começou a desenvolver uma série de
projetos para a área prevendo a sua renovação urbana e a utilização da área
aterrada para múltiplas finalidades. (...)
Antecedentes
The earliest ideas for Battery Park City were precipitated by the
collapsing status of 20 piers in the Hudson River, which, through the
1950s, had handled produce for the Washington Market in the area now
known as Tribeca. The New York City Department of Marine and Aviation
wanted to rebuild them as a continuous, 100-acre truck dock and
warehouse to coax shipping companies back to Manhattan.
The agency hired consultants to present a vision of the Hudson
waterfront in the year 2000. The planners recognized that this site
seemed to have a different potential. Swank apartments in 1960s beach
resort architecture might attract New York's cosmopolitan set or Wall
Street workaholics. Miesian office towers could offer downtown
corporations a setting somewhat more progressive or enlightened than the
famously chaotic financial district.
The solution was to build this "unprecedented new city" on top of the
shipping terminals, with a sort of industrial esplanade along the edge.
The plan was presented in 1962 and was not well received. (...)
http://www.batteryparkcity.org/Who-We-Are/Urban-Experiment_2.php
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O primeiro Plano
diretor para a região foi projetado em 1962 e previa um misto de torres
residenciais e de escritórios, seguindo os preceitos modernistas de Le
Corbusier e Mies van der Rohe, conjuntamente com atividades portuárias que se
manteriam na região. Em 1966 o governador do estado de Nova Iorque, Nelson Rockefeller,
apresentou um segundo plano seguindo os
mesmo preceitos corbusianos. Em 1969 foi a vez de o prefeito John Lindsay
apresentar outro plano seguindo idéias futuristas das megaestruturas, em voga à
época.
(...) O projeto só
começou a se tornar viável na década de 80, quando a maior empreendedora de
prédios comerciais do mundo, a Olympia & York Properties (O&Y), ganhou
a licitação da área comercial propondo a construção de todos os edifícios
comerciais de uma só vez.
Entre 1981
e 1988, a O&Y construiu o centro comercial do empreendimento, o World
Financial Center (...)
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Para um histórico
resumido, porém completo, dos projetos para Battery Park City, ver o site da The
Hugh L. Carey Battery Park City Authority, página “Urban Experiment”:
Autoria
(...) Haciendo
uso de sus atribuciones [Richard Kahan] contrató en forma directa al arquitecto
Cesar Pelli, considerándolo una “marca” atractiva para los inversores, capaz de
proponer un master plan con una imagen potente. Con estas cartas en la mano
entrevistó al grupo Olimpia York, de origen Canadiense, considerado en aquel
momento como uno de los promotores mas sólidos y prestigiosos, encargándole en
forma directa la realización de este
proyecto. (...)
Marco político-administrativo
Em 1968 foi
criado o órgão responsável pelo desenvolvimento do empreendimento, o Battery
Park city Anthority (BPCA). (...)
A crise fiscal pela qual a cidade passou entre 1977 e 1979 e a falta de
interesse da iniciativa privada no empreendimento fizeram com que este sofresse
grandes reformulações. A terra, que tinha sido adquirida pela prefeitura da
companhia portuária (New York City Port Authority), passou para o gerenciamento
da Corporação de Desenvolvimento Urbano do Estado de Nova Iorque.
A corporação condenou o plano de 75 e começou os trabalhos para
elaboração de um novo plano, baseado em novos parâmetros sobre a ocupação e uso
do solo, fora de qualquer contexto legal de zoneamento, prevendo um grande
centro comercial e residencial na região (Barnett, 1982).
A corporação contratou um escritório de consultoria em desenho urbano, Cooper
-Eckstut Associates, para estabelecer
normas de controle do empreendimento, que ao invés de seguir a forma de um
plano diretor, elaboraram um guia de desenho urbano, referente à preservação
dos corredores visuais, à localização e à forma das quadras e prédios,
configuração do espaço público e detalhamento de acabamentos externos. (...)
***
(...) En
los Estados Unidos cuando el gobierno de una ciudad debe tomar a su cargo
asuntos que representen un interés estratégico, el sistema institucional prevé
la designación de una autoridad
competente. A través de esta figura (autoririty) el municipio delega en una
persona (funcionario) la capacidad de gerenciar cuestiones de gran importancia,
como el puerto o el aeropuerto, implementando para su manejo modalidades
de tipo empresario.
La figura
de la autoridad asigna a un funcionario responsabilidades que lo habilitan
para manejar cuestiones de interés público reproduciendo modalidades
que habitualmente caracterizan al sector privado.
En el caso de Battery
Park la persona seleccionada fue un joven funcionario, Richard Kahan, al que se
encomendó promover un emprendimiento inmobiliario que revirtiera las tendencias
de deterioro que presentaba aquel sector.
Analizando el sitio Kahan identificó dos problemas: el primero
solucionar las dificultades para acceder al predio, separado del ¨down town¨
por una vía de transito rápido; el segundo, lograr que una gran empresa acepte
el desafío de ser pionera en una operación que localice los usos del down town
sobre el borde de agua (waterfront).
Haciendo uso de sus atribuciones contrató en forma directa
al arquitecto Cesar Pelli, considerándolo una “marca” atractiva para los
inversores, capaz de proponer un master plan con una imagen potente.
Con estas cartas en la mano entrevistó al grupo Olimpia
York, de origen Canadiense, considerado en aquel momento como uno de los
promotores [2]mas
sólidos y prestigiosos, encargándole en forma directa la realización de este
proyecto.
Olimpia York aceptó el desafío, convenciendo a American
Express de la posibilidad de establecer allí las oficinas centrales del grupo.
Esta decisión, que implicó una serie de ajustes en el master plan original
(como que en la selección de materiales predomine el color verde), despertó
gran expectativa en el circuito financiero de la ciudad , dando lugar a una
fuerte corriente de inversión sobre este sector. (...)
Custos e Financiamento
Em 1972, o
governo lançou US$ 200 milhões em bônus a fim de arrecadar dinheiro para a
realização do aterro de 37 hectares, que foi completado em 1976. (...)
Toda a
infra-estrutura (água, esgoto, energia, vias e parques) foi bancada pelo poder
público, sendo o restante construído pelos empreendedores. O total de capital
investido foi da ordem de US$ 300 milhões, sendo que US$ 60 milhões foram de
investimentos públicos diretos (Gordon, 1997).
Características
do projeto
1979 - PRACTICAL REALISM - This plan was adopted during a flurry of reorganization in late 1979. Up to then the City had owned the landfill and Battery Park City Authority leased it. But due to a financial emergency caused by the lack of development during the 1970s, New York State's Urban Development Corporation moved in (with the City's cooperation) and condemned the project, transferring title from the City to the Battery Park City Authority. This gave the Authority an ability to make sweeping changes quickly: the first of which was to adopt a radical new master plan. It was radical because it was so simple.
The new plan was a product of the hard-nosed, practical realism at the end of the 1970s. Streets and sidewalks were returned to grade level and made an extension of Manhattan's grid (as had been done in all earlier landfill expansions of lower Manhattan). This yielded conventional development blocks, which, in turn, yielded conventional building forms. Each block could be parceled out to different developers at different times, according to market demand. The commercial center was moved from the southern end of the site up to the middle, tying it to the World Trade Center.
The Master Plan extends the street grid of Lower Manhattan
into Battery Park City, dividing the site into development parcels, thus
connecting a new part of the city with the old. Individual parcels are leased
to private developers who build on them in accordance with Design Guidelines
created especially for Battery Park City. These guidelines prevent a
"super block" appearance and provide for a variety of building types
and designs common to older neighborhoods in New York City.
Battery Park City Authority reviews and monitors all
architecture and design work, planned or underway. Consistent with the 1979
Master Plan, Battery Park City Authority issues design guidelines for each new
development area, which provides a design framework for developers leasing
parcels from Battery Park City Authority.
Battery Park es un sector del puerto de Nueva
York ubicado en el sud oeste de la isla de Manhatan. Está separado del down
town por una autopista que marca el limite de la zona bancaria. (...) El
master plan debió solucionar el problema del cruce sobre la vía rápida
proponiendo la construcción de un paso peatonal de gran porte, provisto de
escaleras mecánicas que vincula el hall principal de las torres gemelas con el
hall central de Batery Park. Este gran hall cubierto se comporta como una plaza
de escala urbana. Los muros
vidriados permiten grandes visuales sobre el frente costero que a su ves ha
sido acondicionado con un magnífico parque.
***
O esquema
proposto [pela Cooper -Eckstut Associates]
partiu de princípios defendidos por Jane Jacobs (1961), que já se haviam
consolidado entre os urban designers:
densidades urbanas elevadas, uso misto, quadras pequenas com construções no
alinhamento e pequenos parques. O esquema (...) previu que o uso misto
deveria seguir as seguintes porcentagens: 42% para fins residenciais (14 mil
unidades residenciais); 9% para uso comercial (560 mil metros quadrados de
escritórios); 30% de espaço público (parques, praças, esplanadas e passeio
público); 19% de ruas e avenidas.
Ao Norte e ao Sul ficariam os empreendimentos residenciais,
enquanto no centro seria construída a área comercial, bem em frente ao complexo
de edifícios do World Trade Center e fisicamente conectada a esse. Um sistema
linear de áreas livres, composto de parques, praças e passeios públicos, foi
proposto ao longo da orla do rio, unindo essas diversas zonas.
As quadras conectavam-se com a malha urbana existente,
seguindo o alinhamento da grelha no entorno, preservando, assim, as vistas para
o rio. O fato de elas serem de dimensões reduzidas evitaria a construção de um
megaprédio, promovendo prédios de diversos tamanhos e formas como os existentes
nos quarteirões antigos da cidade. (…)
Críticas e comentários
(...) En términos
conceptuales de esta experiencia interesa resaltar algunos datos:
1- La elaboración de un master plan que desarrolle conceptualmente los
alcances de la intervención.
La flexibilidad de
este master plan, que sobre la base de una geometría razonable debe permitir el
emplazamiento de una serie de productos inmobiliarios (reconocidos o
innovadores) que conforman un programa tentativo.
El master plan debe
asimismo ponderar las dimensiones del emprendimiento, calculando aunque sea en
forma preliminar costos y beneficios.
Debe por ultimo
proponer una imagen que exprese en términos gráficos las características de la
propuesta. Este documento asume un carácter netamente ideológico,
connotando el emprendimiento de cara a la discusión, que la autoridad debe
librar frente a actores económicos, políticos y sociales, que intervendrán en
diferentes momentos del proceso de toma de decisión.
2- Un segundo dato se refiere a la figura del desarrollador, y al crecimiento
de su importancia para la implementación de emprendimientos de gran
envergadura. La experiencia americana permite identificar a lo largo del tiempo
una interesante evolución de los empresarios que asumen este roll;
Originalmente las
intervenciones sobre la ciudad asociaban a una empresa constructora y a un
inversor que derivaba sobre el real state excedentes acumulados en el
desarrollo de otra actividad económica.
La importancia del financiamiento dio lugar a una época en que los
bancos se convirtieron en promotores de los emprendimientos urbanos. Con el
correr del tiempo fue consolidándose la opinión que los constructores, cuando
eran los promotores de un proyecto, construían muy caro, y que los bancos,
cuando delegaban la concepción y el gerenciamiento de estos emprendimientos en
personajes formados en la dinámica financiera, presentaban una falta de
imaginación notable.
La figura del
developper (desarrollador) surgió como superación de estas instancias,
tratándose de un personaje capaz de combinar creatividad y credibilidad,
virtudes que le permitían asociar a un conjunto de empresarios entorno a un
gran proyecto..
Los desarrollares
fueron por lo tanto promotores de intervenciones de escala urbana, centrando su
actividad en la capacidad de convocar financiamiento, contratar y supervisar la
ejecución , comercializando en forma mayorista las diferentes partes del
proyecto. En rigor no tienen por que ser inversores, percibiendo por su
contribución al desarrollo del proyecto un porcentaje proporcional al éxito del
negocio.
El éxito de los
desarrolladores llevo a algunos casos a vincularlos con grandes fondos de
inversión, para quienes pasaron a ser un interlocutor principal en la
afectación de una parte significativa de su cartera.
En los últimos años la
complejidad que ha adquirido la tramitación de las autorizaciones, sobre todo
en lo referido a la construcción de los consensos, basados sobre el
conocimiento de la racionalidad de los diferentes actores, ha dado origen a una
nueva modalidad de desarrollador, que frecuentemente encuentra a antiguos
funcionarios municipales, como los personajes mejor calificados para llevar
adelante el emprendimiento.
La existencia de
diferentes modelos de operación, no desdibuja la importancia del desarrollador como
sintetizador del conjunto de interese privados que se asocian en la inversión,
y por lo tanto como interlocutor principal cada ves que el Estado pretenda
encarar una operación compleja sobre suelo publico.
3- Un tercer dato que interesa destacar es que el proyecto debe
combinar aspectos que signifiquen ventajas para los diferentes actores que
intervienen en la toma de decisión. Debe por lo tanto ser atractivo para los
inversores, prestigioso para los políticos y debe implicar mejoras objetivas
para las condiciones de vida del vecindario.
Este aspecto guarda
relación con la existencia de códigos flexibles, capaces de ser modificados
para incorporar iniciativas imposibles de imaginar en el momento de su
concepción. Esta observación no apunta obviamente a promover la eliminación de
estos instrumentos, sino a la necesidad de implementar los mecanismos que permitan procesar este tipo de intervenciones. En el
caso de New York estas modificaciones son posibles, siempre que obtengan la
aprobación del Consejo Municipal, que impone como condición para su tratamiento
la elaboración de una serie de estudios destinados a evaluar ambiental y
socialmente el impacto de estas intervenciones, y a discutir la iniciativa
frente a las asociaciones de representantes de los interese del vecindario.
En la actualidad estos
beneficios deben ser demostrados, confrontando generalmente con un numero
importante de costos sociales (como su impacto ambiental). El riesgo de
sumergirse en un conflicto político que repercuta sobre la imagen del proyecto
y sobre sus posibilidades de comercialización, hace depender la viabilidad del
proyecto de su calidad arquitectónica, del prestigio de los inversores, y de la
capacidad de negociación de quien lo lidera. La propuesta deberá por lo tanto
tener la flexibilidad suficiente para modificarse, sacrificar algunos intereses
en función de la satisfacción de los intereses de los otros, en el marco de la
conformación de un consenso que garantice la calidad del proyecto, y la
sustentabilidad política y económica del emprendimiento.
En el caso de Battery
Park estas condiciones se verificaron, permitiendo desarrollar en un plazo
especialmente corto una intervención que tuvo un impacto sumamente positivo. Prueba
de ello es que en la actualidad la fotografía de este proyecto es presentada
recurrentemente como una de las imágenes mas significativas de la ciudad de
Nueva York.
***
In retrospect, we can see that the designers and the Battery
Park City authority do clarify early on that restrictive development
guidelines, however eschewed by the developers themselves, would ensure a
consistently high quality of environment, attractive to investors and consumers
alike. Once developers became comfortable with the idea that guidelines would
help them, they worked closely with the planning officials. Battery Park City
represents the best of the political hybrid system, typical of New York, in
which massive development projects are initiated and sometimes carried out
through a colossal marriage of corporatism and public policy making, such as
Westway, Lincoln West, and the Times Square Redevelopment Plan (Savitch, 1988,
59). The detailed guidelines are the ersatz legal manifestation of a corporate
desire. Overarching this is the pervasive attitude that, indeed, above all
else, the “city is a machine for wealth creation” (Hall, 1988, 343).
(..)
The Battery Park City Authority should more accurately call
itself the “Urban Experience Development Corporation”, as Tony Hiss humorously
describes the capitalism of place-making (Hiss, 1990, 99). This tendency
manifests itself in the commodification of the urban experience
through a production system oF
development control. The fabrication of consumable images of “New Yorkness”
through the control of architectural and urban expression is compatible with
the targeted group of users. In spatial and social terms, the experience sought
has less to do with New York and more to do with preconceived ideas of what New
York is or should be. (...)
Russell, Francis P. “Battery Park City: An American Dream of Urbanism”
***
(…) Todos
esses fatores, principalmente a qualidade do espaço público e a relação do espaço
construído com o já existente, acabaram por resultar na aclamação do
empreendimento pela crítica internacional especializada em arquitetura e
urbanismo (...)
Contudo, apesar da boa qualidade atingida do espaço construído,
Fainstein (1991) fez pesadas críticas ao projeto por considerar que sua
diversidade é artificial, igualando-se a uma Disneilândia, pois em função do
preço proibitivo do empreendimento, o espaço comercial e residencial foi ocupado pelas corporações e
famílias mais poderosas dos Estados Unidos.
Nesse
aspecto Fainstein é categórica, definindo Battery Park City como uma “bem
planejada cidade privada, ceifada das classes baixas indisciplinadas que fazem
da cidade pública um local cheio de conflitos e esteticamente desagradável”
(...)
***
(… ) In 1994
Fainstein concluded that Battery Park City "is a carefully co-ordinated
total environment, with substantial financial benefits disseminated to the
general population. Its principle private developer went beyond meeting its
contractual obligations and provided the public with significant amenities. The
authority has also used its funds to make the city more appealing.
Nevertheless, except in some of the park planning, it has involved no public
participation whatsoever. Its commercial and residential structures are
reserved for the wealthiest corporations and families in the United States,
although any well-behaved individual can use them on a daily basis. She says:
"Within the constraints of New York's political and economic situation,
however, it is hard to imagine an alternative strategy for the site that could
have resulted in a more desirable outcome or that, in the absence of any
development there, commensurate resources would have been mobilized for a more
socially beneficial course" (pp. 184-5).
When I first read these words in 1994, I did not understand
that this was as close as it gets to a good review of a privately developed
project in radical political economy. As a practicing planner and
public-redevelopment manager, I was familiar with the litany of praise for the
project. Perhaps to protect her left flank in the academy, Fainstein had
couched her positive evaluation in careful academic prose and bracketed it with
criticism of the authority and observations on its elite residents. I didn't
realize that she liked Battery Park City, too. (…)
***
Textos e saites
The Hugh L. Carey Battery Park City
Authority
http://www.hanrahanmeyers.com/masterplans.html
Outros textos
Barnett, Jonathan (1982) An Introduction to Urban Design. Nova York: Harper & Row Publishers.
Davies, Colin (1992) “Critique: on the Waterfront”. Progressive Architecture, v. 73, n. 4, abril, pp. 122-124.
Fainstein, Susan (1991) “Promoting Economic Development: Urban Planning in the United States and Great Britain”. Journal of the American Planning Association, v. 57, n1, Inverno, pp. 23-33.
Fainstein, Susan (1994) The City Builders: property, politics and planning in London and New York. Oxford: Blackwell Publishers
Gordon , David (1997) “Financing Waterfront Regeneration”. Journal of the American Planning Association, v.63, n.2, primavera , pp. 244-265
Nobre, Eduardo A. C. (2000) Reestruturação Econômica e Território: expansão recente do terciário na marginal do rio Pinheiros. Teses de Doutorado. São Paulo: Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP
Progressive Architecture (1986) “Cooper, Eckstut Associates”. Progressive Architecture, n. 1, janeiro, pp. 120-121.
Progressive Architecture (1986) “Urban Design Citation: Waterfront Neighborhood”. Progressive Architecture, n.1, janeiro, p. 120-121.
2013-12-13
