segunda-feira, 1 de setembro de 2014

Relatório de Pesquisa: Impacto das obras do PAC sobre os preços imobiliários no Morro do Preventório, Niterói (2009)

Preventório - Distribuição espacial dos dados coletados
À beira do urbanismo traz aos leitores o relatório da pesquisa realizada em 2008-09 pelos arquitetos urbanistas Antônio Augusto Veríssimo, Pedro Jorgensen Jr e Luis Fernando Valverde Salandia e pelo engenheiro avaliador Rubens Alves Dantas, com financiamento do Lincoln Institute of Land Policy.

A íntegra do relatório pode ser acessada pelo link 


Avaliação do impacto da intervenção de urbanização e regularização fundiária do Programa de Aceleração do Crescimento - PAC no mercado imobiliário do Morro do Preventório.  Município de Niterói,  Estado do Rio de Janeiro, Brasil.


(...)
Os assentamentos informais desempenham no contexto urbano brasileiro e latino-americano um importante papel, pois são os locais de residência e reprodução de grande parte da população trabalhadora de baixa renda das nossas cidades e representam praticamente a única alternativa de moradia e inserção no meio urbano para este segmento da sociedade. 
Na Região Metropolitana do Rio de Janeiro a modalidade de assentamento informal denominada “favela” é a tipologia predominante, sendo considerada a expressão mais contundente da segregação sócio-econômica da metrópole (Valladares, 2005). Desde o seu surgimento, há mais de um século, a favela é percebida como um “problema” pela sociedade, objeto de permanente exploração midiática e tenso debate político. 
Até o final dos anos 70, as políticas públicas para os assentamentos informais foram muito diferenciadas, variando da total inércia frente ao tema habitacional, e consequentemente em relação ao crescimento desordenado das favelas e loteamentos, até a realização de violentas ações de remoção, passando por experiências isoladas de reassentamento consentido e de urbanização.
Em função de experiências institucionais pioneiras e bem sucedidas realizadas nas cidades de Belo Horizonte, Recife e Rio de Janeiro no início dos anos 80, várias cidades passaram então a incorporar em suas agendas programas de urbanização e regularização de favelas e loteamentos. Nos anos 90, esses programas passaram a fazer parte também das agendas das agencias de financiamento internacionais (PNUD, BIRD e BID) 3 e hoje servem de referência para as intervenções do Programa de Aceleração do Crescimento – PAC, desenvolvido pelo Governo Federal Brasileiro em parceria com estados e municípios nas áreas de baixa renda das cidades brasileiras.
O desenvolvimento desses programas gerou uma farta bibliografia, estudos, pesquisas e avaliações acadêmicas sobre os mais diversos aspectos dessas intervenções. Sob o ponto de vista dos impactos econômicos e da valorização do solo e seus efeitos, destacam-se as pesquisas realizadas por Abramo (2003), relativas à dinâmica imobiliária em favelas do Rio de Janeiro e as reflexões de Smolka (2003) sobre os impactos imprevistos dos programas de regularização fundiária.
Existem também estudos sobre este tema contratados junto a consultorias especializadas pelas agencias internacionais de financiamento. Para essas instituições, a valorização dos imóveis nas áreas de intervenção dos programas de regularização e do seu entorno configura uma das mais importantes - senão a mais importante - fonte de benefício oriunda deste tipo de ação pública. Além disso, consideram a valorização imobiliária uma dimensão relativamente fácil de mensurar e um dos mais importantes indicadores de sucesso desses programas (PBLM, 2008). Especialistas do BID afirmam, com base em estudos realizados em várias cidades latino-americanas, que há evidências de que este tipo de intervenção acarreta relevante valorização imobiliária após a conclusão das obras, oscilando entre 30% e 60% nas áreas de intervenção e entre 20% e 60% nas áreas do entorno imediato. (Brakarz, Greene e Rojas, 2002).
No caso dos programas de regularização de favelas e loteamentos implementados pela Prefeitura do Rio de Janeiro, com financiamento parcial do BID, verificaram-se valorizações até mesmo superiores a estas em algumas comunidades pesquisadas, embora, na maioria dos casos, essas valorizações tenham sido inferiores às estimadas no início do programa pelo próprio banco. (PBLM, 2008).
A preocupação dessas agências é importante, pois busca suprir uma lacuna existente nos estudos sobre o tema em geral, que negligenciavam os aspectos econômicos dessas intervenções, limitando-se à análise dos seus impactos sob o ponto de vista urbanístico, social, antropológico, etc. O entendimento do funcionamento do mercado é efetivamente fundamental para um bom desenho dos programas e para a melhoria da sua eficácia. Ocorre, porém, que há que se ter cuidado para não se estabelecer uma ligação direta entre “rentabilidade” das intervenções e a definição das mesmas. Pode-se questionar até que ponto a valorização imobiliária é efetivamente uma proxy do sucesso desse tipo de intervenção pública, pois  o aumento dos preços pode mesmo significar indícios de desvio do “foco” da intervenção, sendo os benefícios auferidos por segmentos sociais diversos daqueles objeto dos programas, caso típico dos processos de gentrificação ou “expulsão branca”, ou mesmo da incapacidade do poder público de exercer efetivo controle sobre o destino das mais valias fundiárias produzidas pelos investimentos públicos, que estariam sendo apropriadas indevidamente de forma privada, como alerta Smolka (Smolka, 2003).
Deve-se ressaltar que os estudos sobre este tipo mercado são ainda insuficientes para o seu perfeito conhecimento e não permitem ainda generalizações e tomada de decisões que garantam o sucesso desses programas. Não há dúvida, no entanto, que o conhecimento do funcionamento dos mercados formal e informal e de suas articulações é de fundamental importância para a melhoria da eficiência e garantia da eficácia dos programas de urbanização e regularização de assentamentos informais.  Destaca-se, aqui, a importância dos investimentos realizados pelo Lincoln Institute  of Land Policy na ampliação e aprofundamento desta linha de pesquisa. 
(..)

2014-08-29

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