segunda-feira, 24 de novembro de 2014

Rio: maior alta de preços residenciais nos últimos 6 anos foi... no Centro da cidade!

Publicado em 15-08 e atualizado em 18-08-2014
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Movido por um misto de interesse urbanístico e cacoete numerológico, este blogueiro vem há algum tempo observando os dados do mercado imobiliário carioca disponíveis na Internet. 

Repetindo, esta semana, uma breve investigação realizada no ano passado com dados do Zapimóveis para o período 2008-2012, desta vez para o período fev2008-jan2014, acabo de obter a confirmação de um fenômeno que, embora já seja do conhecimento de muitos cariocas diretamente afetados, pode ser novidade, e uma novidade até surpreendente, para a maioria dos nossos leitores como foi num primeiro momento para mim: no Rio de Janeiro, os maiores aumentos relativos de preços imobiliários residenciais nos últimos seis anos aconteceram… nos bairros mais centrais da cidade! 


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Pela ordem: Muda, Lapa, Estácio, Catumbi, Del Castilho, Rio Comprido, São Cristóvão, Cidade Nova, Usina, Maracanã, Andaraí, São Francisco Xavier, Cocotá, Santa Tereza, Praça da Bandeira e 13 outros bairros, quase todos “pericêntricos”, são aqueles cujos aumentos de preços médios reais (descontada a inflação) para apartamentos de 2 quartos ficaram, no período considerado, de 202 a 2 pontos percentuais acima da média da cidade (exatos 200%). 


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Este fato suscita um sem-número de questões interessantes sobre a dinâmica das transformações urbanas por que passa o Rio de Janeiro e, consequentemente, sobre as alternativas de política urbana que se apresentam aos governos municipal e estadual. Dentre elas, são de especial interesse para este blogueiro as opções que envolvem - ou deveriam envolver - a renovação da região Portuária e o desenho da rede de transporte de passageiros de alta capacidade, a saber, o Metrô e o BRT.

Deixarei para um segundo momento a publicação de um artigo mais interpretativo e abrangente sobre o tema – um desafio que demanda bastante reflexão e pode ser feito em mais de uma etapa! 

Apenas adianto a minha hipótese principal: os recordes de valorização nos bairros centrais resultariam, em última instância, do surgimento de uma demanda imobiliária extraordinária, real ou esperada, derivada dos grandes eventos turístico-desportivos internacionais sediados na cidade; mais exatamente, eles poderiam ser descritos como um efeito de tipo "dominó", sobre uma região de preços deprimidos desde a crise econômica de fins do século passado, da alta de preços desencadeada pela escassez de imóveis à disposição da demanda "normal" (interna) nos bairros mais caros da cidade (Zona Sul) - arrematados por ofertas extraordinárias (externas) mais elevadas ou retidos com propósitos especulativos. (Ver esquema ao lado.)

Dito isto, esta postagem se atém ao procedimento utilizado em minha análise e ao que me parece ser o seu resultado mais notável. Quem sabe isto possa estimular os colegas urbanistas que leem este blog a, confrontando-os com suas próprias observações e experiências, formular outras hipóteses. Comentários e sugestões serão bem-vindos. 

O procedimento adotado foi muito simples: 

(1) calculei a variação de preços médios de apartamentos de 2 quartos, entre fevereiro de 2008 e janeiro de 2014, para todos os bairros do Rio de Janeiro constantes da pesquisa Zapimóveis que apresentam dados para essas datas e curvas de aspecto contínuo - um total de 99 entradas;

(2) ordenei os bairros segundo a valorização nominal média desse tipo de imóvel;

(3) estipulei a valorização real de cada bairro descontando a inflação no período, medida pelo IPCA;

(4) calculei a distância, em pontos percentuais, entre a valorização média de cada bairro e a valorização média da cidade, de modo a obter medidas de sobrevalorização e subvalorização relativas para cada bairro no período considerado; 

(5) plotei esquematicamente, num mapa da cidade, os bairros que se sobrevalorizaram em relação à média municipal, por classes de pontos percentuais acima da valorização média.


 Cabem três observações: 

(a) os imóveis a que se refere a base de dados são apartamentos disponíveis para uso no mercado, não incluindo lançamentos nem unidades em construção;

(b) os valores médios apresentados correspondem a preços de oferta, não de transação, o que não invalida a priori a hipótese acima sugerida salvo se se considera que o mercado residencial na região central tem, também, um forte componente especulativo, com preços determinados, por exemplo, por transações sucessivas entre investidores ou empurrados por facilidades creditícias de altíssimo risco à maneira da bolha imobiliária estadunidense da década de 2000 – o que não me parece ser o caso; 

(c) a matriz espacial do Zapimóveis não é unívoca, no sentido de que a base de dados contém entradas tanto para regiões urbanas como para bairros dessas mesmas regiões. Por exemplo: Jacarepaguá, Pechincha, Tanque, Freguesia, Taquara, Anil; Ilha do Governador, Zumbi, Bancários, Jardim Guanabara, Cacuia, Cocotá; Centro, Lapa, Fátima, Cidade Nova, Estácio – uma circunstância que também não afeta, creio, o resultado da análise. 


2014-08-18

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