CEPACs, ainda uma vez

Imagem: à beiradourbanismo

CEPACs são títulos de direito de construir m2s de edificação, logo de produto imobiliário, adicionais ao Coeficiente de Aproveitamento Básico (CAB) em quaisquer terrenos privados localizados dentro do perímetro de uma Operação Urbana Consorciada (OUC), no prazo estabelecido pela OUC. 

Sua finalidade é financiar as obras de infraestrutura e urbanização que elevarão o perímetro da Operação a um novo patamar de demanda, consequentemente de preços imobiliários.

Essa definição, formalmente correta, é no entanto insuficiente para explicá-los, pois omite o essencial. 

Além de acrescentar m2s de produto imobiliário (m2s privativos) aos seus empreendimentos, com o respectivo ganho industrial de escala, os CEPACs permitem aos incorporadores criar e vender as frações de terreno que lhes correspondem, ganhando em pura renda da terra. 

O CEPAC certifica, pois, no âmbito espacial e temporal de uma OUC, o direito de construir e vender 1m2 de produto imobiliário adicional ao coeficiente básico de aproveitamento do terreno e de criar e vender a fração de terreno que lhe corresponde, subsumida à fração ideal da unidade. Seu preço é, muito simplesmente, uma dada porção do preço estimado de venda dessa fração de terreno (solo-localização) ao adquirente do imóvel - razão pela qual figura, ao lado da Outorga Onerosa do Direito de Construir, no rol dos instrumentos urbanísticos de recuperação da renda da terra*. 

O fato de os CEPACs poderem ser transacionados na bolsa de valores lhes confere certa flexibilidade como ativos, mas não os transforma em ações, ou títulos de dívida pública de longo prazo, que podem valorizar-se e circular indefinidamente no mercado financeiro; não modifica a sua natureza essencial de certificados de direito sobre a renda da terra a ser extraída de empreendimentos imobiliários apenas possíveis no espaço e no tempo da Operação Urbana Consorciada que os emitiu para financiar-se. Nem o ímpeto da economia em geral nem a saúde de tal ou qual empresa: o preço dos CEPACs no mercado de títulos reflete, pura e simplesmente, a expectativa de valorização dos produtos imobiliários que poderão ser construídos no perímetro da OUC.

Em outras palavras, o CEPAC é servo da terra, condenado a transformar-se em empreendimento imobiliário nos termos e prazos estipulados pela OUC. Além deles, perde todo o seu valor. 

Por essa razão, investidores não compram direitos de edificabilidade (CEPACs) sem ter previamente adquirido terrenos onde eles poderão ser utilizados, por preços que levem em conta que parte da renda fundiária total a ser gerada nas incorporações deverá ser adiantada à municipalidade, pelo incorporador ou por seu financista, na compra de tais direitos.

Conclusão (1): o valor adiantado na compra de CEPACs é parte do preço da terra onde ele será utilizado.

Conclusão (2): adquirir CEPACs sem dispor de terrenos equivale a decolar em um avião sem ter contratado o pouso em nenhum dos aeroportos ao alcance de seus tanques de combustível.

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* CEPACs são uma modalidade de Outorga Onerosa do Direito de Construir apropriada à consecução dos objetivos de uma Operação Urbana Consorciada (OUC). O fato de o m2 adicional nas OUCs (CEPAC) ser muito mais caro que o m2 de Outorga Onerosa nos bairros mais valorizados da cidade não é difícil de entender.

Nas OUCs, a municipalidade precisa maximizar a receita para cobrir os custos das obras, sem as quais não existirá a nova fronteira imobiliária. O CEPAC aparece, pois, aos incorporadores, como investimento, pelo qual estão dispostos a pagar o mesmo que pagariam a um proprietário pelo terreno a incorporar: até 50% do resíduo. Ou seja, tendem a oferecer por 1 CEPAC até a metade do preço pelo qual estimam vender ao adquirente do imóvel a fração de terreno que ancora o m2 de produto imobiliário adicional. 

A Outorga Onerosa, aplicada pela municipalidade em áreas de renovação edilícia já providas de infraestrutura, serviços e amenidades e tradicionalmente exploradas sem nenhum ônus - uma espécie de território livre disponível à extração da máxima renda da terra por "direito natural" -, aparece ao incorporador como um imposto. Daí provém a sua tenaz resistência contra esse instituto, de que resulta a redução do preço do m2 adicional de construção, logo de produto imobiliário, a uma proporção muitas vezes irrisória do preço de venda da fração de terreno que o ancora.

2020-12-05