quinta-feira, 24 de setembro de 2020

Smolka 1981: incorporadores e proprietários

SMOLKA M, “Precio de la tierra y valorización inmobiliaria urbana: esbozo para una conceptualización del problema”. Revista Interamericana de Planificación Vol XV, No 60, Dez 1981
https://drive.google.com/file/d/103newtDPbcUSTym3rnoIlt3WJ6CmYazH/view?usp=sharing

O estudo do mercado imobiliário constitui até hoje uma séria lacuna na formação acadêmica e profissional de arquitetos, urbanistas, planejadores e pesquisadores da cidade. Muito especialmente, é de se lamentar a carência absoluta de publicações e materiais didáticos sobre a mecânica de suas indústrias constituintes, como as de loteamentos e incorporação, e sua relação com a formação dos preços imobiliários e a apropriação da renda da terra urbana.

O artigo que aqui apresento, de autoria do economista Martim Smolka, é um dos poucos textos disponíveis na literatura técnica e acadêmica latino-americana sobre a indústria da incorporação. Publicado em 1981 na Revista Interamericana de Planificación, ele constitui, por seu pioneirismo e viés teórico-crítico, uma contribuição nitidamente formativa na longa trajetória de Smolka como estudioso da renda da terra. Smolka é atualmente Diretor do Programa para a América Larina e o Caribe do Lincoln Institute of Land Policy.

Recomendo atenção especial à discussão de Smolka sobre a relação entre o capital incorporador e a propriedade fundiária (destaques meus): 

“(..) el presente trabajo se centra en el concepto de capital inmobiliario (capital incorporador) como relación social que, de manera orgânica, articula Estado, constructoras, financieras, etc., para la apropiación de las rentas de la tierra bajo la forma de ganancias; esto es, el proceso de valorización inmobiliaria proveniente del movimiento del capital que invierte en la ampliación de las rentas de la tierra”.

Pergunta ineludível: será possível conciliar esse ponto de vista com a noção, bastante difundida entre adeptos dos instrumentos urbanísticos de recuperação das mais-valias do solo urbano, como é o caso da Outorga Onerosa do Direito de Construir, de que os incorporadores são indiferentes ao ônus da outorga porque ele recai integralmente sobre os proprietários de terrenos a incorporar? Acaso os próprios incorporadores não se tornam eles próprios "proprietários de terrenos"? Não é, precisamente, a compra de terrenos para revenda em forma de frações ideais vinculadas a unidades autônomas aquilo que define econômica e juridicamente* a atividade do incorporador? 

Que outra razão teriam os incorporadores para serem os mais ferrenhos adversários do instituto da Outorga Onerosa do Direito de Construir? 

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* “Artigo 29 - Considera-se incorporador a pessoa jurídica ou física, comerciante ou não, que, embora não efetuando a construção, compromissa e efetiva a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob o regime condominial (..)” (Lei 4.591 de 16 de dezembro de 1964). (QUEIROZ RIBEIRO, Luiz Cesar, Dos Cortiços aos Condomínios Fechados - As formas de produção da moradia na cidade do Rio de Janeiro. Rio de Janeiro: Letra Capital, 2015

2020-09-24