domingo, 27 de setembro de 2020

Legislação inepta ou falha de mercado?

Publicado em New Cities
18-09-2020, por Anthony Flint, Senior Fellow, Lincoln Institute of Land Policy 
Zoning and Land Use Rules are the Key to Affordability



If there’s anything the year of 
2020 has shown us, it’s that 
institutional structures and 
government policy really 
do guide what the outcomes are 
in our society. This is perhaps 
nowhere more vividly true than 
in the matter of housing, where 
racial disparities and lack of 
affordability persist, 
associated with years of rules 
and regulations that in many 
cases have made things worse, 
not better. (Continua)
Discordo, senão de toda a matéria, com certeza de boa parte de seu conteúdo, a começar pela primeira linha: 

If there’s anything the year of 2020 has shown us, it’s that institutional structures and government policy really do guide what the outcomes are in our society. This is perhaps nowhere more vividly true than in the matter of housing.

Prefiro, como marco de referência para avaliar o sucesso ou fracasso das políticas governamentais de urbanismo e habitação, o ponto de vista insuspeito de Lowdon Wingo: 

"So long as the market, circumscribed as it may be by public policy, is the principle machinery allocating urban space among competitive use, this interaction will be the dominant city shaping force in our society." [Wingo, Transportation and Urban Land, 1961] 

E embora seja certo que a maior parte da área urbanizada das grandes cidades dos EUA está “reservada” à habitação unifamiliar, contribuindo para a escassez de oferta de unidades habitacionais, fato é que Flint não toca neste ponto nevrálgico da cultura urbana estadunidense: ao contrário, advoga uma política de desregulamentação de varejo para permitir, por exemplo, o uso de anexos, garagens e basements como unidades habitacionais. “Every bit of new housing helps”, é a sua consigna para combater “disparidades raciais e falta de capacidade econômica para acessar o mercado de moradias.” Culmina, para minha surpresa, arguindo que a exigência de área mínima de garage em empreendimentos multi-familiares acrescenta pelo menos 50 mil dólares ao custo de uma habitação.

Ora, assim como a revogação de boa parte da “reserva unifamiliar” instituída pelo zoning não poderia garantir que a oferta e a demanda “se encontrassem” nessas áreas, geralmente muito distantes dos pontos de acesso aos transportes públicos e dos núcleos de comércio e serviços, tampouco se pode ter por certo que os 50 mil dólares economizados com a vaga de garagem não acabem apropriados, no todo ou em parte, pelos promotores como mais-valia do embutida no preço de venda – algo que depende muito menos da política do governo do que do quanto as famílias estejam aptas e dispostas a pagar. 

2020-09-29