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quarta-feira, 30 de setembro de 2020
Floresta do Camboatá, Rio de Janeiro: Autódromo ou Parque Metropolitano?
domingo, 27 de setembro de 2020
Legislação inepta ou falha de mercado?
Zoning and Land Use Rules are the Key to Affordability
Discordo, senão de toda a matéria, com certeza de boa parte de seu conteúdo, a começar pela primeira linha:
"So long as the market, circumscribed as it may be by public policy, is the principle machinery allocating urban space among competitive use, this interaction will be the dominant city shaping force in our society." [Wingo, Transportation and Urban Land, 1961]
quinta-feira, 24 de setembro de 2020
Apontamentos: Smolka 1981 - incorporadores e proprietários
O estudo do mercado imobiliário constitui até hoje uma séria lacuna na formação acadêmica e profissional de arquitetos, urbanistas, planejadores e pesquisadores da cidade. Muito especialmente, é de se lamentar a carência absoluta de publicações e materiais didáticos sobre a mecânica de suas indústrias constituintes, como as de loteamentos e incorporação, e sua relação com a formação dos preços imobiliários e a apropriação da renda da terra urbana.
“(..) el presente trabajo se centra en el concepto de capital inmobiliario (capital incorporador) como relación social que, de manera orgânica, articula Estado, constructoras, financieras, etc., para la apropiación de las rentas de la tierra bajo la forma de ganancias; esto es, el proceso de valorización inmobiliaria proveniente del movimiento del capital que invierte en la ampliación de las rentas de la tierra”.
2020-09-24
segunda-feira, 21 de setembro de 2020
Avaliação compensatória?
A Neighborhood’s Race Affects Home Values More Now Than in 1980"(..) In other words, if an appraiser is calculating the value of a home in a Black neighborhood by comparing it to houses recently sold around it, then chances are she is comparing it to other Black-owned houses that, because of the legacy of segregation, have handicapped values in the market compared to similar homes in white communities appraised at higher prices. The unfairly valued prices of homes in Black neighborhoods before the 1970s thus serves as the baseline for how homes are appraised and priced today. While the Fair Housing Act and Community Reinvestment Act forbade practices like redlining and denying mortgage loans based on ra
Montagem: À beira do urbanismo ce, they did nothing to readjust housing prices in segregated neighborhoods after they were passed.
“Since no steps were taken to rectify the historic inequities, this approach has enabled such inequalities to persist,” reads the study. (..)"
Não creio que a melhor maneira de as comunidades não-brancas dos EUA reivindicarem vantagens compensatórias no mercado de hipotecas seja pela via de uma “nova ciência das avaliações”. Salvo situações excepcionais, não há como avaliar-se uma casa por 1200 se as casas similares das vizinhanças vêm sendo transacionadas por preços entre 800 e 1000.
sexta-feira, 18 de setembro de 2020
Avaliação racista é crime
Black Homeowners Face Discrimination in AppraisalsCompanies that value homes for sale or refinancing are bound by law not to discriminate. Black homeowners say it happens anyway.
2020-09-18The Hortons live just minutes from the Ortega River, in a predominantly white neighborhood of 1950s homes that tend to sell for $350,000 to $550,000. They had expected their home to appraise for around $450,000, but the appraiser felt differently, assigning a value of $330,000. Ms. Horton, who is Black, immediately suspected discrimination.
The couple’s bank agreed that the value was off and ordered a second appraisal. But before the new appraiser could arrive, Ms. Horton, a lawyer, began an experiment: She took all family photos off the mantle. Instead, she hung up a series of oil paintings of Mr. Horton, who is white, and his grandparents that had been in storage. Books by Zora Neale Hurston and Toni Morrison were taken off the shelves, and holiday photo cards sent by friends were edited so that only those showing white families were left on display. On the day of the appraisal, Ms. Horton took the couple’s 6-year-old son on a shopping trip to Target, and left Mr. Horton alone at home to answer the door.
The new appraiser gave their home a value of $465,000 — a more than 40 percent increase from the first appraisal (Continua)
terça-feira, 15 de setembro de 2020
sexta-feira, 11 de setembro de 2020
O busílis da questão
Metro quadrado em Florianópolis custa quase R$ 10 mil, mostra pesquisa
(..) O que mais chama atenção é o valor por metro quadrado privativo. Na capital catarinense, a média geral é de R$ 9.452,00. Os minúsculos lofts custam R$ 9.837,00 por m2, praticamente o mesmo valor do m2 de apartamento de luxo: R$ 9.509,00. Já o m2 privativo de um apartamento standard vale R$ 4.701,00. (..)
Foto: Gabriel Lain / Arquivo NSC
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* Coeficiente Básico de Aproveitamento de terreno = quantidade de m2 de construção permitida pela legislação urbanística em um terreno, expressa em múltiplo da área do terreno.
terça-feira, 8 de setembro de 2020
Aglomeração vs aglomeração
Trois recours déposés contre le projet de la gare du NordLa bataille menée par la Ville de Paris et deux collectifs de citoyens a changé de nature et prend désormais une tournure judiciaire.
Subjacente a esta disputa em-vias-de-se-tornar judicial
está, pois, a concorrência entre o comércio estabelecido nos subcentros urbanos
historicamente constituídos ao redor das estações e o novo
complexo de comércio e serviços a ser erguido sobre a gare central.
A depender da capacidade de adaptação dos antigos negócios, essa concorrência pode determinar o declínio do comércio circundante e consequente obsolescência de seu parque imobiliário.
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O cenário mais provável neste caso é o início de um processo de renovação urbana com foco na mudança do uso da terra para uma modalidade mais rentável, vale dizer a substituição do uso comercial extensivo pela habitação gentrificada com altos coeficientes de aproveitamento dos terrenos. Consumar-se-ia, assim, o ciclo valorização-estabilização-desvalorização-renovação de uma área urbana tal como representado no gráfico ao lado.*
Hubs de transportes, comércio e serviços, shopping centers, distritos industriais, complexos financeiros, centros comerciais e bancários e até modestas ruas comerciais de povoados rurais são, sem exceção, manifestações da classe de fenômenos quintessencialmente urbanos que a ciência econômica chama de ‘economias de aglomeração’ – benefícios que as firmas obtêm de sua relação de proximidade espacial com outras firmas.
Materializadas em estruturas físicas sujeitas à temporalidade característica da ocupação e usos da terra, essas formações urbanas, ainda que às vezes concorrentes, e mesmo excludentes, no longo prazo, são em geral concomitantes, e até complementares, testemunhas do caráter constitutivamente desigual do desenvolvimento econômico em geral e urbano em particular.
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2020-09-07
domingo, 6 de setembro de 2020
O nome do jogo
Empréstimo com imóvel como garantia tem alta de 45%
Home equity é o nome do jogo. Em O Mundo em Queda Livre, lançado por pouco depois da debacle financeira de 2008, Stiglitz explicou em termos bastante claros o papel desse mecanismo, que permitia aos estadunidenses "consumir como se seus rendimentos estivessem aumentando", quando na verdade já vinham em consistente declínio. Segundo ele, "o mercado de imóveis residenciais manteve a economia fora da recessão durante os anos turbulentos dessa década". Quase dez anos depois, Ryan-Colins et alii explicaram, em Rethinking the Economics of Land and Housing, que também no Reino Unido o consumo foi incentivado, durante décadas, mediante o uso da propriedade imobiliária como garantia financeira, deixando famílias altamente endividadas à mercê dos solavancos do mercado imobiliário e sua prole excluída desse mesmo mercado.
A ascensão, por essa e outras vias, de milhões de trabalhadores qualificados, em todo o mundo desenvolvido e mais além, à classe social dos pequenos proprietários de terras, capitais e todo tipo de direitos pecuniários tem um papel crucial na construção e manutenção da estabilidade política do II pós-guerra; e, por isso mesmo, também na crise social e política planetária que passamos a viver com o declínio, a partir dos anos 1980, e a derrocada, em 2007-8, das bases materiais do Estado do bem-estar. Resumindo: a renda da terra tem um papel capital nas glórias e nas tragédias do século XXI.
quinta-feira, 3 de setembro de 2020
Apontamentos: Borrero 2005 - a cidade e o preço da terra
https://flacso.edu.ec/cite/media/2016/02/Borrero-O_ND_Formacion-de-los-precios-del-suelo-urbano.pdf
Oscar Borrero é um urbanólogo da estirpe de Homer Hoyt: ambos economistas de formação e profissionais do mercado imobiliário. A exemplo de Hoyt, é como especialista em avaliação, viabilidade econômica de projetos e estudos de mercado que Borrero contribui para o desenvolvimento e difusão da ciência da organização espacial urbana - muito especialmente, congratulemo-nos, na América Latina.
2020-09-02
terça-feira, 1 de setembro de 2020
Um passo à frente, dois atrás
G1 Economia 25-08-2020
https://g1.globo.com/economia/noticia/2020/08/25/piora-economica-deve-empurrar-38-milhoes-de-domicilios-para-as-classes-d-e-e-neste-ano.ghtml
Montagem: Àbeiradourbanismo |
Na terminologia do urbanismo colombiano, 3,8 milhões de domicílios passarão do "estrato socioeconómico medio" para os "estratos medio-bajo y bajo". Parte desse contingente expandirá as periferias sub-urbanizadas, parte intensificará a deterioração física do estoque imobiliário das regiões centrais.
Uma pergunta crítica é: como evitar que as políticas urbanas redistributivas, elas próprias compensatórias da concentração persistente da renda, sejam ciclicamente revertidas pela crises recessivas?
2020-09-01